Błędy w Księgach Wieczystych
Transakcja sprzedaży mieszkania (według prawidłowej nomenklatury: prawa własności do lokalu mieszkalnego) wydawała się pewna. Pośrednik doprowadził Strony transakcji do umowy przedwstępnej u Notariusza.
Kupujący część pieniędzy mieli uzyskać z kredytu bankowego. Sprzedający weszli w posiadanie w/w mieszkania na podstawie aktu notarialnego umowy ustanowienia odrębnej własności oraz przeniesienia własności (zwanym dalej umową), które zostało wpisane do księgi wieczystej. W umowie powierzchnię mieszkania określono w wymiarze 40,4 m2 oraz osobno piwnicę o powierzchni 3,0 m2. Podczas wpisu do księgi wieczystej powyższe wartości scalono i błędnie określono łącznie na 43,3 m2. Jak łatwo obliczyć różnica wyniosła jedynie 0,1 m2i wszyscy zainteresowani do tej pory ją przeoczyli. Różnica ujawniona została dopiero tuż przed podpisaniem umowy przedwstępnej już po jej przeczytaniu i zapłaceniu zadatku. W tej sytuacji Kupujący, mimo zapewnień Notariusza i Pośrednika, że w/w różnica jest nieistotna i łatwo usuwalna podczas następnego wpisu do księgi wieczystej po przeniesieniu prawa własności na ich rzecz, stwierdzili, że chcą odroczyć podpisanie umowy do chwili poprawienia wadliwego zapisu w księdze wieczystej. Dzięki skutecznym działaniom Pośrednika i Właściciela mieszkania w ciągu trzech tygodni wpis został poprawiony. Niestety kontakt z Kupującymi tuż przed ustaleniem nowego terminu umowy przedwstępnej został zawieszony i transakcja z tak błahego powodu nie doszła do skutku.
Wiesław Olkuski nieruchomista w Biurze PÓŁNOC Nieruchomości:
Przed rozpoczęciem procedury transakcyjnej na rynku nieruchomości warto dołożyć wszelkich starań aby upewnić się, że informacje zawarte w księdze wieczystej są zgodne ze stanem ujawnionym w dokumentach źródłowych. W przypadku wystąpienia nieścisłości należy ustalić czy błędy mają charakter migracyjny czy inny.
Błędy migracyjne powstają w czasie przepisywania danych zawartych w księdze wieczystej z jej wersji papierowej do elektronicznej. Rozpoczęcie procedury poprawy błędu migracyjnego rozpoczynamy od złożenia informacji o jego wystąpieniu w Wydziale Ksiąg Wieczystych odpowiedniego sądu. Poprawa błędów tego rodzaju następuje stosunkowo szybko i zazwyczaj trwa do 14 dni.
W księgach wieczystych możemy znaleźć również błędy dotyczące obecnego stanu nieruchomości, szczególnie własności i obciążeń. Zazwyczaj wynikają one z nie poinformowania sądu przez właścicieli nieruchomości o zaistniałych zmianach. Przykładem może być tutaj dokonanie spłaty kredytu i nie wykreślenie obciążeń z działu IV księgi wieczystej lub przeprowadzenie procedury spadkowej, w wyniku której zmienili się właściciele nieruchomości bez zmiany wpisu w dziale II księgi wieczystej.
Procedura korekty błędów innych niż migracyjnych jest dłuższa niż zmiany błędów migracyjnych. W niektórych sądach, zwłaszcza w dużych miastach, zmiany wpisów w księgach wieczystych trwały, jeszcze nie tak dawno nawet do 6-ciu miesięcy. Obecnie sytuacja pod tym względem uległa poprawie. Czasem jednak nawet dwu czy trzytygodniowy termin oczekiwania na zmiany w księgach wieczystych może spowodować niemożność zrealizowania transakcji na rynku nieruchomości. W takich przypadkach, warto skorzystać z możliwości osobistej wizyty u Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych, który w uzasadnionych przypadkach może podjąć decyzję o przyspieszeniu procedury korekty błędnego wpisu. Należy jednak podać racjonalne powody (na przykład takie jak wskazane w omawianej wyżej sytuacji) i wcześniej rozeznać warunki naszej interwencji, bo zwykle Przewodniczący Wydziału przyjmuje raz w tygodniu limitowaną ilość petentów, w określonym czasie i po uprzednim zarejestrowaniu się w sekretariacie.
