Umowa najmu – rodzaje, prawa i obowiązki

Tytułem wstępu, umowa najmu – „w polskim prawie cywilnym umowa, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony,
w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości, a także części rzeczy jako całości lub nawet jej części składowe.” – (źródło: wikipedia.pl)

Przez wiele lat obowiązywał jeden rodzaj umowy najmu – najem tradycyjny, który był określany przez kodeks cywilny w połączeniu z ustawą o ochronie praw lokatorów. Pod koniec 2009 roku, został wprowadzony najem okazjonalny. Następnie pojawiły się dwa rodzaje najmu instytucjonalnego (bez dojścia do własności oraz z dojściem do własności). Najem okazjonalny został automatycznie przypisany dla osób nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ta mnogość rodzajów wynajmu sprawia, że niektórzy mogą czuć się wręcz zdezorientowani.

Warto zaznaczyć, że różnie chronią one prawa wynajmujących i najemców i zazwyczaj to od najemców zależy, jaki charakter będzie miał najem. Dlatego, zanim przystąpi się do podpisywania umowy, warto zapoznać się z różnicami poszczególnych rodzajów, aby negocjować najkorzystniejszy dla siebie rodzaj kontraktu.

Zarówno najem okazjonalny, jak i najem instytucjonalny zapewniają swobodę dotyczącą zasad podwyższania czynszu. W ramach tych rodzajów najmu nie można jednak swobodnie wypowiedzieć umowy.

Osoby, które decydują się na inny wariant najmu niż tradycyjny muszą pamiętać, że nie przysługuje im mieszkanie socjalne, ani pomieszczenie tymczasowe.

- „Tabela przygotowana przez ekspertów portalu NieruchomosciSzybko.pl obejmuje cztery rodzaje najmu: najem okazjonalny, najem instytucjonalny z dojściem do własności, najem instytucjonalny bez dojścia do własności oraz najem tradycyjny (wariant najstarszy i inny niż wszystkie pozostałe).
Warto wiedzieć, że niektóre, obowiązujące do dziś zasady tradycyjnego najmu, ukształtowały się już w 1965 roku, czyli wraz z wejściem w życie kodeksu cywilnego” – mówi Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl

Dla wielu Polaków, szczególnie interesujący może być najem instytucjonalny z dojściem do własności, przewidujący stopniowy wykup mieszkania i przeniesienie własności po całkowitej spłacie ustalonej ceny poprzez comiesięczne dopłaty do czynszu. Warto podkreślić, że na ten moment jest to najmniej popularny rodzaj najmu. Mogą go oferować wszyscy przedsiębiorcy, ale komercyjni wynajmujący raczej nie są zainteresowani takim wariantem wynajmu.

„Najem instytucjonalny z dojściem do własności to rozwiązanie przewidziane dla uczestników programu Mieszkanie Plus i osób korzystających w przyszłości z oferty społecznych inicjatyw mieszkaniowych” – tłumaczy Leszek Markiewicz.

Zaprezentowane dane w tabeli ukazują szereg zalet, a także wad, jakie posiadają różne rodzaje najmu z punktu widzenia lokatora (najemcy) oraz wynajmującego. 

Dla najemcy najlepszym wariantem będzie najem tradycyjny, który zapewnia mu prawo do pomieszczenia tymczasowego po eksmisji i w niektórych przypadkach gwarancję mieszkania socjalnego.

„Ważną cechą tradycyjnego najmu jest też ochrona przed nadmiernymi podwyżkami czynszu (patrz art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów). Wspomnianą ochronę można zrealizować w ramach sporu sądowego” – dodaje Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Z kolei dla wynajmującego, korzystną formą najmu będzie najem okazjonalny oraz instytucjonalny (bez dojścia do własności). Wymienione rodzaje najmu pozwalają na swobodne podnoszenie czynszu wedle klauzul umownych. Pewne znaczenie ma także uproszczona procedura eksmisyjna, której nie spowalnia konieczność oczekiwania na przydział mieszkania socjalnego oraz pomieszczenia tymczasowego.

„W przypadku najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego trzeba jednak pamiętać o konieczności sporządzenia notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę” – zaznacza Markiewicz.

Istotną kwestię jest również to, że osoba prowadząca najem okazjonalny musi dodatkowo zgłosić umowę w urzędzie skarbowym, bo w przeciwnym razie główne zasady najmu będą takie same jak przy wynajmie tradycyjnym. 

Warto podkreślić, że żaden z analizowanych rodzajów najmu nie pozwala na szybsze wypowiedzenie umowy z powodu zaległości czynszowych, czyli przed powstaniem trzymiesięcznej zwłoki i upływem dodatkowego terminu miesięcznego na płatność.

„W każdym przypadku termin wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego” – podsumowuje ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl