Rewitalizacja budynków wielkopłytowych jako jedna z form zaspakajania potrzeb mieszkaniowych

Sprawy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli to obowiązki spoczywające na państwie, samorządzie terytorialnym jak i też na spółdzielniach mieszkaniowych, reaktywowanych od 1956 r., po nieznacznej przerwie w działaniu. Mimo to, widoczny w Polsce deficyt mieszkaniowy jest na stosunkowo wysokim poziomie.

Gminy nie posiadają środków finansowych na budowanie mieszkań komunalnych, a oczekiwanie w „kolejce” na przydział mieszkania wynosi w optymistycznej perspektywie kilka lat, realnie jednak wydłużając się do lat kilkunastu. Mimo powstawania nowych, ładnych, czy modnych ostatnio, ekologicznych inwestycji, brak jest równowagi między potrzebującymi lokali mieszkalnych, a ich podażą w miastach. Problem tego zjawiska znajduje uzasadnienie głównie w kwestii finansowej – choć mimo wdrażanych i wycofywanych programów rządowych, młodych Polaków nadal nie stać na zakup własnego „M”,stąd koniecznością często staje się „pomoc” ze strony banku. Aczkolwiek podjęcie nawet trzydziestoletniej „współpracy” z tym podmiotem, choć czasem koniecznie, okazać się może fatalne w skutkach. Państwo, jednostki samorządu terytorialnego czy też spółdzielnie mieszkaniowe powinny skoncentrować się na prowadzeniu skutecznej polityki mieszkaniowej, gdyż w przeciwnym razie, najgorszy scenariusz jawić się może jako tragedia wielu rodzin, bezdomność, patologie, i wykluczenie społeczne czy emigracje do miejsc, gdzie taka podstawowa potrzeba zostanie zaspokojona.

„Wielka płyta” vs nowe budownictwo

Obserwując średnią cenę metra kwadratowego za lokal mieszkalny w nowym budownictwie, a w zabudowie prefabrykowanej nie trzeba być analitykiem rynku nieruchomości by wychwycić różnicę między nimi i stwierdzić, iż „wielka płyta” wygrywa ceną. Pozostałe determinanty zniechęcające przed nabyciem „świeżych, nowych” mieszkań to także m.in. ich kiepska lokalizacja, słaba infrastruktura i częsty brak zieleni. Stąd warto odnieść do historii polskiego budownictwa wielkopłytowego, którym zainteresowanie jest wyraźne ( np. w Krakowie ok. 40 proc. ofert sprzedaży nieruchomości to mieszkania w takich budynkach).

Powrót do przeszłości

W Polsce historia tzw. „wielkiej płyty” sięga końca lat pięćdziesiątych ubiegłego wieku. Miasta polskie wskutek działań podejmowanych podczas drugiej wojny światowej doznały znacznego uszczerbku pod względem liczby utraconych mieszkań. Zły stan techniczny budynków spowodował, iż system budownictwa opartego na modułach prefabrykowanych, przygotowanych poza placem budowy, wydawał się być optymalnym rozwiązaniem. Rosnąca liczba „potrzebujących” własnego „M” nie była adekwatna do zasobów dostępnych lokali, stąd brak mieszkań przemówił za wyborem takiej formy budownictwa i miał być szybkim rozwiązaniem problemu.

Władze państwowe podjęły więc decyzję o masowym procesie tworzenia mieszkań w nowej technologii, generującej nowe powierzchnie w bardzo krótkim czasie. Niestety przez pryzmat finansowy koncepcja ta nie okazała się być ekonomiczna. Długi czas oczekiwania na odbiór lokali, braki w dostępności materiałów budowlanych i wysokie koszty transportu wielkogabarytowych elementów nie przedstawiały zbyt optymistycznie nowej idei państwa na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli. Kwestia jakości budownictwa stała się również dyskusyjna. Obecny stan techniczny wielu budynków budowanych od lat sześćdziesiątych ubiegłego wieku pozostawia wiele do powiedzenia. Częstokroć stosunkowo niski koszt wykonania spowodował, iż wiele obiektów posiada do dziś dzień wady, które nie tylko reprezentują niski standard użytkowy mieszkań, ale nawet zagrażają całości konstrukcji budynku.

„Wielka płyta”- pokochać czy burzyć?

Budownictwo wielkopłytowe posiada kilka znamiennych przymiotów, które prezentują je w bardzo korzystnym świetle na tle nowych budynków czy też nieruchomości zbudowanych w ramach technologii tradycyjnej. Niewielkie metraże mieszkań, lokalizacja powiązana z bogatą infrastrukturą (przedszkola, szkoły, przychodnie, sklepy), a zwłaszcza cena to zmienne będące często kartą przetargową dla młodych małżeństw i studentów, głównych nabywców mieszkań w wielkiej płycie, przerzucających na drugie miejsce nowe budownictwo, częstokroć takich „atrakcji” nie posiadających. Bezsprzeczne walory wielkiej płyty to również przestrzenność i tereny zielone między blokami.

Aczkolwiek wielkiej „zdartej” płyty nie można rozpatrywać wyłącznie w samych superlatywach. Należy poznać też przyczyny, które odstraszają poszukujących własnego mieszkania przed nabyciem go w bloku wykonanego w powyższej technologii. Pierwsze primo to przede wszystkim niedostateczna izolacja termiczna i akustyczna (choć w aspekcie zapewnienia właściwej akustyki budynku często nowe inwestycje okazują się być błędnie zaprojektowane), szkaradna architektura, będąca czasami uosobnieniem niespełnionych pod kątem artystycznym prezesów spółdzielni mieszkaniowych. Ponadto powszechne w obiegu są utrwalone stereotypy przedstawiające budownictwo wielkopłytowe jako mało bezpieczne siedlisko „blokersów” czy marginesu społecznego.

Mimo powyższego wydaje się, iż „stare” myślenie o „wielkiej płycie”, ustępuje miejsca nowemu podejściu młodych ludzi, którzy mają świeże i odmienne nastawienie do tego typu budownictwa, odnajdując w nim wiele pozytywów. Stąd zasadne jest wykorzystanie tego „starego” zasobu mieszkaniowego w procesie odnowy polskich miast i tworzenia powierzchni mieszkaniowych dla kolejnych pokoleń.

„Spa” dla „wielkiej płyty”

Budynki z prefabrykatów „trzymają się twardo” aczkolwiek wymagają pewnego „liftingu”, który przynieść mógłby pozytywny efekt w postaci zaspokojenia, w pewnym stopniu, potrzeb mieszkaniowych wielu polskich rodzin. Tak naprawdę problem „wielkiej płyty” nie sprowadza się tyle co do wzmocnienia konstrukcji czy poprawy ocieplenia i akustyki, lecz do wymagań samych poszukujących lokali. Coraz częściej potrzebujemy więcej przestrzeni, większego metrażu, chcemy mieć jasne, ustawne mieszkania, co poniekąd lokale w wieżowcach wielkopłytowych nie są w stanie zapewnić. Rozwiązań szukać należy w poprawie komfortu mieszkania w tego typu budynkach. Programy ratowania „wielkiej płyty” powinny więc polegać na kompleksowej rewitalizacji, a nie jedynie technicznej modernizacji bloków.

Jakie działania należałoby podjąć w celu zwiększenia atrakcyjności budownictwa wielkopłytowego, które przekładałyby się poniekąd na realizację przez państwo funkcji zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swoich obywateli? Na początku tak naprawdę istotna jest weryfikacja stanu technicznego budynków i próba podjęcia decyzji, które obiekty rewitalizować, a które należy zlikwidować. Warto również w tej kwestii uwzględnić czynnik społeczny jakim jest zaangażowanie mieszkańców danego osiedla do wyrażenia swojej opinii na temat rewitalizacji w formie rozmów informacyjnych czy organizacji komitetów społecznych i szerokiej konsultacji.

Podążając zachodnim tropem

Władze polskie powinny bazować na doświadczeniach swoich zachodnich sąsiadów w kwestii rewitalizacji budynków wielkopłytowych, albowiem kiedy w Polsce „wielka płyta” przeżywała swoje „złote lata”, w innych krajach Europy (Niemcy, Francja, Holandia, Wielka Brytania, Dania, Szwecja czy Czechy) obmyślano już i systematycznie wdrażano programy

Trafnymi pomysłami na odnowienie „wielkiej płyty”, jakich doświadczyły podmioty prowadzące proces rewitalizacji na Zachodzie są z pewnością takie kwestie techniczne jak:

• zewnętrzne ocieplenie budynków, stropodachów, stropów nad nieogrzewanymi piwnicami,
• wymiana okien i jednoczesne zmniejszenie ich wymiarów na klatkach schodowych,
• opomiarowanie liczników centralnego ogrzewania,
• wymiana instalacji oraz usprawnienie systemu wentylacji przy wykorzystaniu systemu rekuperacji.

Całkiem dobrą opcją jest ocieplanie budynków przy użyciu wełny mineralnej, która dodatkowo daje lokatorom zabezpieczenie ogniowe, lepszą akustykę, trwałość elewacji. Powyższy sposób przekładać się będzie również na koszty użytkowania mieszkań, co jest istotne dla ich obecnych i przyszłych użytkowników. Dodatkowo, widoczne coraz częściej na polskich osiedlach kolorowe elewacje z różnorodnymi motywami poprawiają znacząca estetykę bloków.

Bazując na niemieckich architektach można by stosować inne nowatorskie rozwiązania jak dobudowywanie wind zewnętrznych, loggii i balkonów i zabudowywanie ich na ostatnich kondygnacjach na ogrody zimowe. Wszystko to może być oparte na lekkich konstrukcjach stalowych. Zmiana konstrukcji dachu na nowy, dwuspadowy to również dobry pomysł na „odświeżenie” blokowisk. Większe zagospodarowanie przestrzeni jaka znajduje się między budynkami na place zabaw, tereny zielone i inne obiekty rekreacyjne stanowić mogą „wabik” na potencjalnych nabywców, zwłaszcza młodych małżeństw z dziećmi.

Monitorowanie struktury demograficznej osiedli przez podmioty nimi zarządzające, to ważny element rewitalizacji. Informacje o wieku lokatorów pozwalają na trafniejsze podejmowanie decyzji przy pracach remontowych danego kompleksu bloków.

Warto więc zmienić niechlujny przymiot brzydoty , którym „wielka płyta” jest obarczona (nawet tygodnik Polityka przeprowadził ranking 15 najbrzydszych rzeczy w Polsce i wielkopłytowe elewacje zajęły „znamienne” miejsce 9, będąc za bazarami i kolejowiskami i powziąć działania podążające ku nadaniu jej „drugiego życia”.