Czy można sprzedać mieszkanie z przymusową hipoteką?

Hipoteka przymusowa jest szczególnym rodzajem hipoteki. Stanowi ona zabezpieczenie spłaty wierzytelności, które zostały potwierdzone tytułami wykonawczymi, jak np. prawomocnym orzeczeniem sądu opatrzonym klauzulą wykonalności, czy aktem notarialnym, w którym dłużnik poddał się egzekucji. Hipotekę przymusową ustanawia się na podstawie wniosku złożonego przez wierzyciela w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego prowadzącego księgę wieczystą obciążanej nieruchomości. Aby ją ustanowić, wierzyciel musi dysponować oryginałem tytułu wykonawczego wydanego na jego rzecz. Co ważne, hipoteka przymusowa może zostać wpisana w księdze wieczystej bez zgody właściciela nieruchomości oraz wbrew jego woli.

Sprzedaż lokalu mieszkalnego obciążonego hipoteką przymusową jest możliwa, podobnie jak sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką umowną. Należy jednak pamiętać, że nabywca takiego mieszkania kupuje nieruchomość wraz z ciążącymi na niej obciążeniami. Jeśli dokona transakcji, to na nim będzie spoczywał obowiązek spłacenia wierzycieli hipotecznych. Stąd w zdecydowanej większości przypadków kwestie hipotek są regulowane jeszcze przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Nabywca w takim wypadku spłaca wierzycieli hipotecznych, co umożliwia wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, a następnie resztę ceny sprzedaży przekazuje sprzedającemu.

Co ciekawe, do kredytowania zakupu mieszkania z wpisaną hipoteką przymusową coraz bardziej liberalnie podchodzą banki. Do nie dawna było to praktycznie niemożliwe, ponieważ instytucje finansowe bały się ryzyka związanego z takimi transakcjami. Obecnie wiele banków nie widzi w tym problemu, pod warunkiem, że udzielony kredyt posłuży do spłacenia wierzyciela i wykreślenia hipoteki przymusowej z księgi wieczystej. Oznacza to dla sprzedającego dużo większe szanse na korzystną sprzedaż obciążonej nieruchomości, ponieważ większość nabywców przy zakupie nieruchomości posiłkuje się kredytem hipotecznym.