Raport 2014 – Rynek wtórny wg dzielnic w Krakowie. Zdrożały Bronowice i stara Nowa Huta

Krakowski rynek nieruchomości jest po Warszawie najbardziej atrakcyjnym rynkiem, gdyż charakteryzuje się dużą dynamiką oraz płynnością. Mieszkanie w grodzie Kraka warto kupić po prostu dlatego, że dobrze się w tym mieście mieszka oraz studiuje, ale sprawdza się również jako trafna inwestycja pod wynajem.* Jakie było pierwsze półrocze 2014 roku? Czy poszukujący mieszkania powinni się w IV kwartale 2014 spieszyć z decyzją gdyż mieszkania mogą być droższe? Czy obniżka stóp procentowych spowoduje zwiększenie się ilości klientów poszukujących mieszkanie na rynku wtórnym? Struktura Na krakowskim rynku  po stronie podażowej w zdecydowanej większości dominują mieszkania dwupokojowe (38%) oraz trzy pokojowe (32%) w metrażu do 60 m2, natomiast od strony popytowej najwięcej klientów obserwujemy na mieszkania dwupokojowe i jednopokojowe. Świadczą o tym dane przygotowane przez NBP z których wynika, że 83% transakcji to mieszkania w metrażu do 60m2 z czego stosunkowo dużo, bo aż 39% transakcji obejmuje mieszkania do 40m2. Obecnie średnia cena ofertowa za m2 w Krakowie oscyluje na poziomie 6682 zł/m2, natomiast transakcyjna na poziomie 5937 zł/m2 czyli transakcje są realizowane średnio o ponad 11% taniej niż oferty. Tak znaczne różnice między ceną ofertową a transakcyjną zaobserwowane na rynku wtórnym wynikają z tego, że sprzedający mieszkania wystawiają je na rynek w cenach zdecydowanie zawyżonych. Dla kupujących jest to ważna informacja, ponieważ średnio przy zakupie mieszkania dwu- lub trzypokojowego można wynegocjować aż 14-procentową obniżkę, a przy transakcji dotyczącej mieszkania czteropokojowego nawet większą. Ceny transakcyjne kawalerek średnio są niższe od cen ofertowych o około 7 procent. Oczywiście oglądając ofertę w Internecie, poszukujący nie może zazwyczaj liczyć na natychmiastowy rabat w tak dużej wysokości, ponieważ obniżki są na ogół rozłożone w czasie, a przedstawione dane pokazują różnice między pierwszą ofertą na rynku, a ostateczną ceną transakcyjną. Ceny wg dzielnic Najwyższe średnie ceny transakcyjne obecnie można odnotować w następujących częściach miasta (wg nomenklatury NBP w subdzielnicach):  Bronowice Małe (7139 zł/m2), Piasek – rejon ul. Karmelickiej (6907zł/m2), Łobzów (6716 zł/m2) oraz Krowodrza (6512 zł/m2). Z racji niewielkiej ilości transakcji pominięte zostało Stare Miasto w rejonie Rynku Głównego oraz Wola Justowska, czyli rejony gdzie za ładny apartament sprzedający żądają wyższych cen, ale jak pokazuje statystyka, nabywców na takie oferty nie ma za wielu. Najniższe ceny transakcyjne można zaobserwować w następujących częściach Krakowa: Bieżanów (4934 zł/m2), Nowa Huta (4933 zł/m2), Prokocim (5021 zł/m2), Mistrzejowice (5168 zł/m2) oraz Bieńczyce (5174 zł/m2). Dynamika cen w pierwszym półroczu 2014 roku pokazała, że cena transakcyjna mieszkań w II kwartale była wyższa na rynku wtórym średnio o 3,6%, natomiast średnia cena ofertowa zmniejszyła się o 1,1%. Najbardziej zdrożały mieszkania w Bronowicach Małych (o 12%) oraz w Nowej Hucie  w tzw. starej części Nowej Huty (11%). Natomiast największe spadki odnotowano w rej. ul. Karmelickiej (-6%)  oraz w Płaszowie (-4,8%). Na przedstawionej mapie (Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Krakowie – rynek wtórny, za II kwartał 2014 r.) można zauważyć, że zdecydowanie bardziej atrakcyjne i zarazem najdroższe są tereny zlokalizowane blisko centrum z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Raport NBP pokrywa się również z innymi analizami. Bardzo dobrze rozwija się obecnie rejon Bronowic. Dobra infrastruktura społeczna, możliwość dojazdem tramwajem oraz bliskość obwodnicy i autostrady, powoduje, że na tym terenie powstało w ostatnich latach wiele inwestycji, a nowych będzie przybywało, gdyż  na ten moment popyt przewyższa podaż. Łobzów i Krowodrza, od wielu lat są terenami bardzo popularnymi wśród kupujących, jednak w tych subdzielnicach dominują mieszkania starsze czyli z przed 2000 roku. Warto też wspomnieć o tym, że w 2014 roku na mapie oferowanych mieszkań pojawiło więcej mieszkań zlokalizowanych nie w samym Krakowie, ale na terenie Krakowskiego Obszaru Metropolitalnego (gminy które sąsiadują z Krakowem) zazwyczaj w domach jednorodzinnych dzielonych na dwa lub cztery mieszkania lub niewielkich budynkach wielorodzinnych. Najwięcej takich mieszkań można kupić w Zielonkach gdzie średnie ceny oscylują w granicach ok 4400- 5200zł/m2. Prognozy dla rynku Obserwując rynek długoterminowo, można zauważyć ważną tendencję, że z każdym rokiem zwiększa się zdecydowanie odsetek nowych mieszkań tj. po 2000 roku oferowanych na rynku wtórnym. Prowadzi to do polaryzacji cen. Mieszkania starsze (nie licząc kamienic w centrum) są zdecydowanie tańsze niż nowe lokale. Jest to oczywista prawidłowość, ale jeszcze trzy, cztery lata temu, różnice cen były mniejsze, obecnie rośnie też ilość osób poszukujących zdecydowanych tylko i wyłącznie na nowe budynki. Na rynku również systematycznie uaktywnia się coraz większa ilość inwestorów, którzy szukają mieszkania inwestycyjnie czyli kupują pod wynajem. Biorąc pod uwagę ilość mieszkań znajdujących się w ofercie, może wnioskować, że doprowadzi to w dłuższej perspektywie do niewielkiego spadku średnich czynszów za m2, które obecnie kształtują się na poziomie 30-35zł/m2. Podsumowanie W świetle obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, efektem której jest potencjalnie niższa rata kredytu oraz konieczność posiadania wkładu własnego z początkiem 2015 roku na poziomie 10% prognozujemy zwiększony ruch na rynku mieszkań w Krakowie oraz szybsze podejmowanie decyzji przez kupujących. W efekcie IV kwartał może zaowocować dużą liczbą sprzedanych mieszkań oraz zwiększeniem średnich cen zarówno ofertowych jak i transakcyjnych. Jednak każdy sprzedający powinien zdawać sobie sprawę, że poza rynkiem wtórym, kupujący mają duży wybór w ofercie mieszkań deweloperskich, które sprzedają się w tym momencie lepiej niż „mieszkania z drugiej ręki”. Autor: Maciej Trela Prezes Zarządu PÓŁNOC&Partnerzy * Artykuł ukazał się w krakowskim dodatku do Gazety Wyborczej.