Analiza rynku nieruchomości w Polsce – czyli jak pandemia wpłynęła na ceny w 2020 roku?
Rynek nieruchomości w Polsce próbuje się zmierzyć ze skutkami, jakie wywołała pandemia Covid-19 w 2020 roku. W tymże roku były 2 kluczowe momenty na rynku obrotu nieruchomościami. Pierwszym z nich był sam początek pandemii – czyli przełom marca oraz kwietnia, który przysporzył wielu kłopotów i problemów związanych z niepewnością na rynku nieruchomości. Spadły ceny najmu lokali mieszkalnych, a także został ograniczony wzrost cen na rynku sprzedaży. Drugim znaczącym momentem w branży nieruchomości, był miesiąc wrzesień, gdy wiadomo już było, że studenci nie wrócą na uczelnię, a wiele firm uznało, że lepiej pozostawić pracowników w domach i umożliwić im pracę zdalną. Te zdarzenia, miały swoje przełożenie na rynku nieruchomości.
Jak podaje Michał Guzowski, główny analityk serwisu Domiporta.pl, na największych rynkach nieruchomości w Polsce, można dostrzec zjawisko „rozwierania się nożyc cenowych”. Oznacza to, że ceny zakupu nieruchomości rosną przy coraz niższych oczekiwanych stawkach najmu. W miastach tj. Kraków, Warszawa, Wrocław, Poznań oraz Gdańsk można zaobserwować pewne próby powrotu do sytuacji na rynku nieruchomości sprzed pandemii. W Krakowie oraz Gdańsku drastycznie spadły ceny na rynku najmu, a ceny sprzedaży wzrosły wszędzie poza Gdańskiem, Sopotem oraz Gdynią.
W I kwartale 2020 roku, na rynku nieruchomości w Warszawie, można było dostrzec znaczący wzrost cen z poziomu 10 tys. do kwoty 10 800 tys. zł za m2 nieruchomości. Sytuacja epidemiczna w Polsce spowodowała ustabilizowanie się tej kwoty, aż do początku września. Następnie, w ostatnim kwartale, można było zaobserwować wzrost cen sprzedaży powyżej poziomu 11 tys. zł za metr kwadratowy. Rynek najmu nie miał tyle szczęścia. Od samego początku roku, ceny za metr kwadratowy za wynajem spadały z poziomu 61 zł, do kwoty 58,50 zł pod koniec roku. Podsumowując, w 2020 roku ofertowe ceny sprzedaży mieszkań na terenie Warszawy, wzrosły o 5,5%, a najmu spadły o 4%.
Jeśli chodzi o rynek nieruchomości w Krakowie to w 2020 roku w miesiącach od stycznia do marca, można było zauważyć wzrost cen nieruchomości. Niemniej jednak, dane przedstawione na wykresie, wskazują, że w zeszłym roku ceny ofertowe nieruchomości wzrosły z poziomu 8700 zł do poziomu ponad 9800 zł za metr kwadratowy. Co do rynku najmu widać znaczący spadek cen, jest on 3-krotnie większy niż w Warszawie i wynosi 11,7%. Przyczynić się do tego mógł zmniejszony ruch turystyczny w Krakowie, ograniczenia związane z funkcjonowaniem krakowskich uczelni czy praca zdalna umożliwiająca pracownikom pozostanie w domach.
W roku 2020 na rynku nieruchomości w Poznaniu ceny ofertowe sprzedaży lokali mieszkalnych były dość ustabilizowane. Przedział cenowy na początku roku kształtował się na poziomie 7 tys. zł, a pod koniec roku był w granicach 7300 zł za metr kwadratowy. W porównaniu do innych miast, ten dość niewielki wzrost cen nie spowodował zawahania na rynku nieruchomości, a tendencja wzrostowa była zauważalna od maja do grudnia. Rynek najmu kształtował się dość gwałtownie. Wahania cen oscylowały w granicach od 41 do 38 zł za m2. Najmocniej można zaobserwować spadki cen w styczniu, w maju oraz sierpniu. W końcu zakończenie sezonu letniego, a także brak możliwości nauki stacjonarnej na uczelniach nadał kierunek rynkowi na kolejne miesiące, w wyniku czego, wynajmujący mogą nastawić się na niższe ceny o ponad 5% niż na początku roku.
Rynek nieruchomości we Wrocławiu na przestrzeni 2020 roku cechował się równomiernym wzrostem cen sprzedaży lokali mieszkalnych. Na początku stycznia, cena za metr kwadratowy mieszkania wynosiła 7900 zł, a końcem grudnia, była to już kwota ponad 8400 zł. W październiku można było zaobserwować lekki spadek cen do poziomu blisko 8200 zł za m2. Ceny ofertowe sprzedaży mieszkań w grudniu wzrosły o 5,5% w porównaniu do początku roku. Jeśli chodzi o rynek najmu, charakteryzował się dość gwałtownymi spadkami oraz wzrostami cen za m2. Wyjściowa cena wynosiła blisko 48,50 zł początkiem roku, dalej spadała równomiernie do poziomu 46 zł za m2 w maju (wtedy też nastąpił największy spadek), kolejno do września można było odnotować wzrost cen, po którym do końca roku nastąpił spadek – tutaj poziom był na granicy 46,50 zł za m2 za wynajem. W konsekwencji występujących sytuacji, ceny na rynku najmu we Wrocławiu spadły o 3,5% przez rok.
Rynek nieruchomości w Gdańsku w 2020 roku charakteryzował się gwałtownym wzrostem cen sprzedaży mieszkań. Najbardziej widoczny wzrost odnotowano w I kwartale – z poziomu 9800 zł do kwoty ponad 10600 zł za metr kwadratowy. Ta sytuacja stabilizowała się w kolejnych 6 miesiącach, wtedy też cena ofertowa sprzedaży lokali mieszkalnych była na poziomie 10400 zł. W IV kwartale minimalnie spadła, nie przekraczając 10 tys. zł za m2. W porównaniu do innych miast opisywanych wcześniej, Gdańsk utrzymał ceny sprzedaży sprzed początków pandemii. Co do rynku najmu, ceny do końca lutego były stabilne, później w lipcu nastąpił spadek o 5% do poziomu 52,50 zł, a od połowy sierpnia do końca roku, widocznie spadała kwota za m2 wynajmu, plasując się na poziomie 47 zł. Na przestrzeni 2020 roku, ofertowe ceny najmu spadły aż o 11% - tylko w Krakowie można było zaobserwować podobną sytuację.
Podsumowując, ceny ofertowe sprzedaży i najmu mieszkań w 2020 roku we wszystkich opisywanych rynkach nieruchomości w Polsce charakteryzowały się okresami spadkowymi i wzrostowymi. Jeśli chodzi o rynek sprzedaży to pod koniec roku można było zauważyć znaczący wzrost cen za metr kwadratowy. Tak utrzymujący się trend, może przynieść potencjalnym kupcom nie lada wyzwanie, czy kupować teraz mieszkanie czy może jednak poczekać, aż ceny będą spadać.
Natomiast rynek najmu w takich miastach, jak Kraków oraz Gdańsk, najbardziej ucierpiał na sytuacji wywołanej przez pandemię. Co w konsekwencji doprowadziło do tego, że najem krótkoterminowy, który do tej pory kwitł, był wręcz zatrzymany przez niemożność przemieszczania się. Przyczynić się również do tego mogło, umożliwienie nauki zdalnej studentom, którzy byli docelową grupą najemców.
Artykuł przygotowała Joanna Kozak
Źródło wykresów – portal Domiporta.pl
