Raport 2014 – Rynek wtórny wg dzielnic w Krakowie. Zdrożały Bronowice i stara Nowa Huta

Krakowski rynek nieruchomości jest po Warszawie najbardziej atrakcyjnym rynkiem, gdyż charakteryzuje się dużą dynamiką oraz płynnością. Mieszkanie w grodzie Kraka warto kupić po prostu dlatego, że dobrze się w tym mieście mieszka oraz studiuje, ale sprawdza się również jako trafna inwestycja pod wynajem.*
Jakie było pierwsze półrocze 2014 roku? Czy poszukujący mieszkania powinni się w IV kwartale 2014 spieszyć z decyzją gdyż mieszkania mogą być droższe? Czy obniżka stóp procentowych spowoduje zwiększenie się ilości klientów poszukujących mieszkanie na rynku wtórnym?
Struktura
Na krakowskim rynku  po stronie podażowej w zdecydowanej większości dominują mieszkania dwupokojowe (38%) oraz trzy pokojowe (32%) w metrażu do 60 m2, natomiast od strony popytowej najwięcej klientów obserwujemy na mieszkania dwupokojowe i jednopokojowe. Świadczą o tym dane przygotowane przez NBP z których wynika, że 83% transakcji to mieszkania w metrażu do 60m2 z czego stosunkowo dużo, bo aż 39% transakcji obejmuje mieszkania do 40m2.
Obecnie średnia cena ofertowa za m2 w Krakowie oscyluje na poziomie 6682 zł/m2, natomiast transakcyjna na poziomie 5937 zł/m2 czyli transakcje są realizowane średnio o ponad 11% taniej niż oferty. Tak znaczne różnice między ceną ofertową a transakcyjną zaobserwowane na rynku wtórnym wynikają z tego, że sprzedający mieszkania wystawiają je na rynek w cenach zdecydowanie zawyżonych. Dla kupujących jest to ważna informacja, ponieważ średnio przy zakupie mieszkania dwu- lub trzypokojowego można wynegocjować aż 14-procentową obniżkę, a przy transakcji dotyczącej mieszkania czteropokojowego nawet większą. Ceny transakcyjne kawalerek średnio są niższe od cen ofertowych o około 7 procent. Oczywiście oglądając ofertę w Internecie, poszukujący nie może zazwyczaj liczyć na natychmiastowy rabat w tak dużej wysokości, ponieważ obniżki są na ogół rozłożone w czasie, a przedstawione dane pokazują różnice między pierwszą ofertą na rynku, a ostateczną ceną transakcyjną.
Ceny wg dzielnic
Najwyższe średnie ceny transakcyjne obecnie można odnotować w następujących częściach miasta (wg nomenklatury NBP w subdzielnicach):  Bronowice Małe (7139 zł/m2), Piasek – rejon ul. Karmelickiej (6907zł/m2), Łobzów (6716 zł/m2) oraz Krowodrza (6512 zł/m2). Z racji niewielkiej ilości transakcji pominięte zostało Stare Miasto w rejonie Rynku Głównego oraz Wola Justowska, czyli rejony gdzie za ładny apartament sprzedający żądają wyższych cen, ale jak pokazuje statystyka, nabywców na takie oferty nie ma za wielu. Najniższe ceny transakcyjne można zaobserwować w następujących częściach Krakowa: Bieżanów (4934 zł/m2), Nowa Huta (4933 zł/m2), Prokocim (5021 zł/m2), Mistrzejowice (5168 zł/m2) oraz Bieńczyce (5174 zł/m2).
Dynamika cen w pierwszym półroczu 2014 roku pokazała, że cena transakcyjna mieszkań w II kwartale była wyższa na rynku wtórym średnio o 3,6%, natomiast średnia cena ofertowa zmniejszyła się o 1,1%. Najbardziej zdrożały mieszkania w Bronowicach Małych (o 12%) oraz w Nowej Hucie  w tzw. starej części Nowej Huty (11%). Natomiast największe spadki odnotowano w rej. ul. Karmelickiej (-6%)  oraz w Płaszowie (-4,8%).
Na przedstawionej mapie (Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Krakowie – rynek wtórny, za II kwartał 2014 r.) można zauważyć, że zdecydowanie bardziej atrakcyjne i zarazem najdroższe są tereny zlokalizowane blisko centrum z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Raport NBP pokrywa się również z innymi analizami. Bardzo dobrze rozwija się obecnie rejon Bronowic. Dobra infrastruktura społeczna, możliwość dojazdem tramwajem oraz bliskość obwodnicy i autostrady, powoduje, że na tym terenie powstało w ostatnich latach wiele inwestycji, a nowych będzie przybywało, gdyż  na ten moment popyt przewyższa podaż. Łobzów i Krowodrza, od wielu lat są terenami bardzo popularnymi wśród kupujących, jednak w tych subdzielnicach dominują mieszkania starsze czyli z przed 2000 roku.
Warto też wspomnieć o tym, że w 2014 roku na mapie oferowanych mieszkań pojawiło więcej mieszkań zlokalizowanych nie w samym Krakowie, ale na terenie Krakowskiego Obszaru Metropolitalnego (gminy które sąsiadują z Krakowem) zazwyczaj w domach jednorodzinnych dzielonych na dwa lub cztery mieszkania lub niewielkich budynkach wielorodzinnych. Najwięcej takich mieszkań można kupić w Zielonkach gdzie średnie ceny oscylują w granicach ok 4400- 5200zł/m2.
Prognozy dla rynku
Obserwując rynek długoterminowo, można zauważyć ważną tendencję, że z każdym rokiem zwiększa się zdecydowanie odsetek nowych mieszkań tj. po 2000 roku oferowanych na rynku wtórnym. Prowadzi to do polaryzacji cen. Mieszkania starsze (nie licząc kamienic w centrum) są zdecydowanie tańsze niż nowe lokale. Jest to oczywista prawidłowość, ale jeszcze trzy, cztery lata temu, różnice cen były mniejsze, obecnie rośnie też ilość osób poszukujących zdecydowanych tylko i wyłącznie na nowe budynki.
Na rynku również systematycznie uaktywnia się coraz większa ilość inwestorów, którzy szukają mieszkania inwestycyjnie czyli kupują pod wynajem. Biorąc pod uwagę ilość mieszkań znajdujących się w ofercie, może wnioskować, że doprowadzi to w dłuższej perspektywie do niewielkiego spadku średnich czynszów za m2, które obecnie kształtują się na poziomie 30-35zł/m2.
Podsumowanie
W świetle obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, efektem której jest potencjalnie niższa rata kredytu oraz konieczność posiadania wkładu własnego z początkiem 2015 roku na poziomie 10% prognozujemy zwiększony ruch na rynku mieszkań w Krakowie oraz szybsze podejmowanie decyzji przez kupujących. W efekcie IV kwartał może zaowocować dużą liczbą sprzedanych mieszkań oraz zwiększeniem średnich cen zarówno ofertowych jak i transakcyjnych. Jednak każdy sprzedający powinien zdawać sobie sprawę, że poza rynkiem wtórym, kupujący mają duży wybór w ofercie mieszkań deweloperskich, które sprzedają się w tym momencie lepiej niż „mieszkania z drugiej ręki”.
Autor:
Maciej Trela
Prezes Zarządu PÓŁNOC&Partnerzy
* Artykuł ukazał się w krakowskim dodatku do Gazety Wyborczej.

Dlaczego warto korzystać z usług biura nieruchomości?

Przy sprzedaży nieruchomości

Bezpieczna sprzedaż nieruchomości wymaga posiadania wiedzy z wielu różnych dziedzin, w szczególności z zakresu aktualnie obowiązującego prawa cywilnego i podatkowego. Wiedza ta jest na tyle szeroka i w niektórych przypadkach skomplikowana, że warto jest skorzystać z usług dobrego biura nieruchomości. 

Największym kapitałem dobrego pośrednika nieruchomości jest jego doświadczenie. Dzięki znajomości trendów aktualnie panujących na rynku, doświadczony pośrednik potrafi trafnie określić optymalną cenę ofertową przedmiotu sprzedaży. Umiejętność ta jest bardzo cenna zwłaszcza przy spadających cenach nieruchomości. Przeszacowanie oferty na początku może bowiem spowodować wydłużenie procesu sprzedaży oraz wymierne straty dla sprzedającego. Warto dodać, że dzięki przyjęciu właściwej strategii sprzedaży oraz odpowiedniemu przygotowaniu nieruchomości możemy nie tylko dokonać transakcji znacznie szybciej, ale uzyskać cenę wyższą nawet o kilkanaście procent.

Doświadczenie pośrednika jest niezbędne również podczas analizy stanu prawnego nieruchomości oraz jej umiejętnego przygotowania do sprzedaży pod względem formalnym. W przypadku bardziej skomplikowanych transakcji doświadczony pośrednik jest w stanie dostrzec zagrożenia, z których nie zdają sobie sprawy osoby nie funkcjonujące na co dzień na tym rynku.

Dla korzystających z usług pośrednika sprzedających niezwykle ważna jest znajomość najskuteczniejszych metod dotarcia do potencjalnych nabywców. Należy pamiętać, że optymalne kanały dystrybucji oferty różnią się od siebie w zależności, czy sprzedajemy kawalerkę na obrzeżach miasta, dom, działkę, czy luksusowy apartamentw centrum. Dzięki współpracy pośrednika z wieloma mediami tradycyjnymi i elektronicznymi oraz rozbudowanej bazie osób poszukujących ofert nieruchomości, dystrybucja naszej oferty przebiegnie w sposób bardziej efektywny.

Kolejnym argumentem za zgłoszeniem nieruchomości do biura pośrednictwa jest jego wpływ na wiarygodność oferty. Wraz z rozwojem polskiego rynku nieruchomości i zbliżaniem się panujących na nim standardów do rynków zachodniej Europy, zmienia się mentalność klientów pośredników. Oferty „bezpośrednie”, czyli nie zgłaszane do biur nieruchomości są traktowane coraz bardziej podejrzliwie przez kupujących i w niektórych przypadkach mogą być przez nich pomijane. Należy pamiętać, że podobny efekt daje zgłoszenie oferty do zbyt wielu biur nieruchomości.

Decyzja o tym, czy współpracować z biurem pośrednictwa powinna wynikać ze świadomości, jakie korzyści da nam współpraca z pośrednikiem oraz przed jakimi zagrożeniami może nas ona uchronić. Pamiętajmy, że biuro nieruchomości powinno dla nas zrobić więcej, niż tylko umieścić ofertę na swojej stronie internetowej i czekać na potencjalnych kontrahentów. Przede wszystkim powinno nas zabezpieczyć przed nieprzewidywalnymi sytuacjami mogącymi narazić nas na straty finansowe. Dlatego właśnie równie ważne jak świadomość zagrożeń panujących na rynku nieruchomości jest wybór dobrego biura pośrednictwa.

Witamy SŁUPSK w szeregach PÓŁNOC Nieruchomości

Placówka w Słupsku stanowi 45-te biuro sieci PÓŁNOC Nieruchomości i jest trzecim naszym biurem w województwie pomorskim.
W uroczystym otwarciu nowego oddziału uczestniczył Dyrektor ds. Rozwoju Sieci – pan Krzysztof Pelowski oraz Dyrektor nowego oddziału – pan Damian Pryba wraz z panią Dorotą Pacek, która objęła stanowisko Kierownika Oddziału.
Decyzja o otwarciu i prowadzeniu własnej firmy zawsze jest trudna i obarczona pewnym ryzykiem. Przy podjęciu działalności na zasadzie franczyzy, pracując pod skrzydłami dużej, doświadczonej sieci, ryzyko jest zdecydowanie mniejsze, a pierwsze kroki w biznesie – łatwiejsze. Doskonale o tym wie Pan Damian Pryba, który zapytany o wrażenia i plany związane z prowadzeniem swojego oddziału odpowiedział: „Zajmowałem się nieruchomościami od kilku lat i z moich obserwacji wynikało, że warto korzystać z doświadczenia innych i dużo łatwiej odnaleźć się na trudnym lokalnym rynku jako biuro sieciowe. Naszą działalność chcemy oprzeć na kompleksowej obsłudze klienta, a co za tym idzie na ścisłej współpracy z biurami doradztwa kredytowego, bankami i notariuszami. W moim wyborze upewnił mnie pan Krzysztof Pelowski, z którego strony mogłem liczyć na wszechstronną pomoc na każdym etapie powstawania biura. Nie bez znaczenia był dla mnie fakt, że przystępując do sieci PÓŁNOC Nieruchomości stałem się częścią dużej krajowej marki. Mam nadzieję, że działalność biura w przyszłości utwierdzi mnie tylko w moim trafnym wyborze.”
Ze swojej strony możemy pogratulować decyzji i upewnić wszystkich niezdecydowanych, że PÓŁNOC Nieruchomości to niemal 100% gwarancja sukcesu.

Krakowski rynek powierzchni magazynowych

Zapraszamy do zapoznania się z treścią nowego artykułu z Gazety Finansowej autorstwa Pana Macieja Treli.

Gazeta Finansowa
15-28.08.2014, str. 49

Gazeta Wyborcza: Rynek wtórny mieszkań – sierpień 2014

Można zaobserwować wzrost cen metra kwadratowego na rynku pierwotnym. Jak wygląda sytuacja na rynku wtórnym?
Odpowiedź znajdziecie Państwo w poniższym artykule.
Gazeta Wyborcza, Kraków

NOWOŚĆ! Usługa WYNAJEM Plus dostępna w sieci PÓŁNOC Nieruchomości

Nowość w PÓŁNOC Nieruchomości. WYNAJEM Plus!

Na czym polega ta usługa ? – tłumaczy Monika Olesińska, kierownik działu mieszkań i lokali.
WYNAJEM + jest niczym innym, jak sformalizowaniem i nadaniem nazwy naszej wieloletniej praktyce w obsłudze klientów dysponującymi nieruchomościami do wynajęcia, lecz nie mogących, bądź nie mających czasu zająć się tym osobiście.
WYNAJEM + można ulokować w połowie drogi pomiędzy wynajem standardowym, a administracją nieruchomości. To idealne rozwiązanie dla tych, którzy oszczędzając swój czas, chcą jednocześnie mieć ostatnie słowo w kwestii wyborze Najemcy i samemu kontrolować kwestie czynszowe.
WYNAJEM + to również stała współpraca  z jednym, dedykowanym dla klienta specjalistą, oparta przede wszystkim na zaufaniu i dużym zaangażowaniu ze strony naszych pracowników. Klient czuje się komfortowo każdorazowo rozmawiając z osobą, która zna jego ofertę, preferencje co potencjalnego najemcy, a w trakcie trwania umowy zawsze może służyć fachową poradą.
Tak naprawdę usługę tą praktykujemy z naszymi stałymi partnerami od dawna. Zadowoleni z obsługi klienci po zakończeniu trwania umowy powierzają nam ponowne poszukiwanie najemcy. Znamy lokal i znamy już naszych klientów. Wiemy jakie mają oczekiwania i co jest dla nich priorytetem. Posiadając te informacje szybko jesteśmy w stanie dopasować profil nowych lokatorów i skierować ich do wynajmujących. W trakcie trwania umowy, właściciele, jako, że nas już znają i mają do nas zaufanie w kwestiach budzących i wątpliwość zawsze mogą zwrócić się do nas po poradę i otrzymają satysfakcjonująca odpowiedź. Tak rodzi się partnerska relacja. I tak zrodził się WYNAJEM +.
Co obejmuje WYNAJEM +
Wszystko, w zależności czego nasz klient oczekuje. My ze swojej strony możemy zaoferować:
1. Fachowe określenie wysokości czynszu.
2. Profesjonalne przygotowanie oferty.
3. Dostęp do naszej bazy poszukujących.
4.Szerokiej skali reklamę  w Internecie.
5. Każdorazową prezentację oferty zainteresowanym.
6. Pomoc w przygotowaniu solidnej umowy najmu.
7. Przygotowanie szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego.
8. Zrealizowanie dokumentacji fotograficznej.
9. Dostępność dla klienta w trakcie trwania umowy najmu.
Oczywiście jesteśmy obecni zarówno przy podpisaniu umowy jak i przekazaniu lokalu.  Bardzo często wynajmujący powierzają nam również klucze. Wówczas o dogodnej dla zainteresowanego godzinie zaprezentujemy nieruchomość nie fatygując przy tym  właściciela.  Przeprowadzamy również umowy najmu korespondencyjnie pomiędzy stronami. Dla tych którzy dopiero co nabyli lokal pod wynajem służymy fachowym doradztwem w wszystkich nurtujących kwestiach. Jesteśmy elastyczni. Można kontaktować się z nami osobiście, telefonicznie, bądź mailowo. To klient wybiera jaka forma jest dla niego najdogodniejsza.
Dlaczego warto?
Przy praktycznie standardowej i jednorazowej opłacie można zagwarantować sobie dużo więcej. Przede wszystkim oszczędność czasu, pozostając jednocześnie decydentem w wszystkich kwestiach, na których wynajmującym najbardziej zależy. Całą obsługą strony poszukującej zajmujemy się już my opierając się o wytyczne otrzymane  od właściciela. Usługa  WYNAJEM + staje się szczególnie doceniania przez klientów, którzy mieszkają na stałe w innym mieście, niż posiadają nieruchomość do wynajęcia. Nie tracąc cennego czasu na dojazdy, mają pewność, że ktoś zaufany zawsze jest miejscu.  Polubili ją także wszyscy nasi zapracowani klienci. Zmęczeni licznymi prezentacjami poszukującym, z którymi kontakt często kończy po pierwszym spotkaniu, decydują się zlecić to zadanie profesjonalistom. Sami  natomiast mogą w tym czasie komfortowo wykonywać swoje własne zadania, bądź cieszyć się nielicznymi chwilami czasu wolnego.  Jak obserwujemy we wszystkich naszych oddziałach zlecanie usług kompleksowych jest trendem ogólnopolskim podążającym za trendami rynków zachodnich. Przewidujemy więc, że  WYNAJEM + szybko zyska swych kolejnych amatorów, generując nam jednocześnie zadowolonych i wiernych klientów.

Jakie mieszkanie kupić pod wynajem?

Mieszkanie na wynajem to wciąż jedna z najczęściej wybieranych przez Polaków forma inwestowania gotówki. Korzystniejsza niż na lokacie stopa zwrotu sprawia, że liczba poszukujących mieszkań inwestycyjnych wciąż przybywa. Klienci często pytają nas co kupić, aby zyskać jak najwięcej. Jakimi kryteriami się kierować.

LOKALIZACJA

Z doświadczenia naszego biura, które świadczy usługi pośrednictwa zarówno w kupnie jak i późniejszym wynajmie wynika, że kluczową kwestią niezmiennie jest lokalizacja. Ta zarówno blisko centrum jak dalej – jeśli skomunikowana jest linią tramwajową, bądź w bliskim rejonie węzła komunikacyjnego. Warto również zwrócić uwagę na odległość od uczelni wyższych oraz parków biznesu. W dobie chronicznego braku czasu odległość od punktu do którego dociera się codziennie jest dla wielu najemców priorytetem.

ROZMIESZCZENIE POMIESZCZEŃ

Istotnym aspektem mieszkań na wynajem jest również ich układ. Jeśli kupując nie ma się określonego profilu potencjalnego najemcy, bezpieczniej szukać tych z osobną kuchnią, bądź możliwością jej wydzielenia. Takie mieszkania wynajmują się najszybciej. W przypadku budownictwa starszego warto również zwrócić uwagę na nieprzechodnie pokoje. Wielu najemców jako kryterium zaznacza również balkon, dlatego przy poszukiwaniach warto zwrócić uwagę, aby takowy był.

BUDOWNICTWO

Wielu kupujących walczy z dylematem czy wybrać mieszkanie w starszym, czy w nowszym budownictwie. Za starszym przemawia często lepsza lokalizacja przy podobnym poziomie cenowym. Nowsze kuszą sobą – czyli nowością. Choć nie można jeszcze tego nazwać regułą korzystniej można obecnie wynająć mieszkanie w nowym bloku. Najkorzystniej tuż po wykończeniu, jako nieużywane. Coraz więcej najemców zwraca uwagę na klatki schodowe, zagospodarowanie terenu, czy też bezpieczeństwo osiedli zamkniętych. Przewidujemy, że trend ten będzie się rozwijał, dlatego patrząc perspektywicznie warto skłonić się ku mieszkaniom nowszym.

EWENTUALNA SPRZEDAŻ

Ważnym aspektem jest również sytuacja, kiedy z jakiś powodów będziemy potrzebować gotówki, a mieszkanie wystawimy na sprzedaż. Powyższe kryteria z całą pewnością wpłyną równie korzystnie na wynajem jak i cenę i czas w procesie ewentualnej sprzedaży. Tak kupione  mieszkania są więc inwestycja relatywnie bezpieczniejszą.

Monika Olesińska
Kierownik Działu Mieszkań i Lokali
PÓŁNOC Nieruchomości Kraków

Lato – czy to dobry moment na zakup mieszkania?

Lato, chociaż ukochana pora roku wielu Polaków, jest niestety okresem, podczas którego ważne decyzje np. te dotyczące kupna-sprzedaży nieruchomości, bywają odwlekane. Częstym powodem takiego stanu rzeczy są wyjazdy wakacyjne, gdzie zarówno Kupujący jak i Sprzedający są ograniczeni czasowo, a co za tym idzie – finalizowanie transakcji ulega tymczasowemu przesunięciu.
Pani Monika Olesińska – ekspert PÓŁNOC Nieruchomości wyjaśnia kwestie związane z letnimi wyjazdami oraz podpowiada, jakie kroki należy podjąć w pierwszej kolejności, aby proces kupna-sprzedaży nieruchomości był jak najbardziej optymalny.
ZAPRASZAMY DO LEKTURY!

Nowoczesne technologie w nieruchomościach – nowy artykuł autorstwa Pana Macieja Treli

Pan Maciej Trela w najnowszym artykule dla Gazety Finansowej przedstawia funkcję, jaką pełnią najnowocześniejsze technologie w budownictwie komercyjnym.
Zapraszamy do lektury!

PORADNIK WYNAJMUJĄCEGO I NAJEMCY 2014

Zapraszamy do lektury kolejnej części poradnika wynajmującego i najemcy.

Partnerem wydania jest Północ Nieruchomości.

„Najem 2014” to zbiór aspektów prawnych dotyczących umów najmu dołączony do najnowszego wydania „Krakowskiego Rynku Nieruchomości”. Wszystkie biura sieci PÓŁNOC Nieruchomości kładą szczególny nacisk na poprawnie skonstruowane umowy kupna, sprzedaży oraz najmu – tam gdzie w grę wchodzą aspekty prawne i finansowe nie może być mowy o jakichkolwiek, nawet najdrobniejszych błędach.

Osobom, które pragną powierzyć swoją nieruchomość kompetentnym doradcom, proponujemy kompleksową i profesjonalną obsługę wynajmu mieszkań. Usługa WYNAJEM PLUS już jest dostępna dla naszych klientów w Krakowie!