Ponad 100% rocznego zysku z nieruchomości? To nadal możliwe!

W Polsce nadal możliwe są inwestycje w nieruchomości dające duże zyski, dochodzące nawet do kilkuset procent w skali roku. Wymagają one jednak od inwestorów posiadania odpowiedniej wiedzy, zaangażowania sporego kapitału oraz wykazania się dużą cierpliwością. Mowa o nabywaniu gruntów rolnych z zamiarem zmiany ich przeznaczenia, podziału, uzbrojenia w media i późniejszej sprzedaży.

Zmieniając przeznaczenie gruntu rolnego oraz dokonując jego podziału na mniejsze działki budowlane można uzyskać nawet kilkukrotny wzrost wartości nieruchomości. Poza pewnością, że przekształcenie gruntu będzie w ogóle możliwe, aby osiągnąć zysk, konieczny będzie przemyślany wybór przedmiotu inwestycji.

Największy potencjał zysku drzemie w gruntach zlokalizowanych na obrzeżach wielkich aglomeracji. Wraz z rozwojem gospodarczym i bogaceniem się społeczeństwa, nasila się tendencja zamiany mieszkań na domy poza miastem. Zwiększająca się migracja ludności z miast wpływa na wzrost popytu na działki budowlane położone w niedalekiej odległości od aglomeracji. Czynnikami, które mają decydujący wpływ na popularność danej lokalizacji, są przede wszystkim: poziom infrastruktury komunikacyjnej umożliwiający szybki dojazd do pracy w mieście, odległość od centrum miasta oraz atrakcyjne sąsiedztwo.

Z obserwacji pośredników PÓŁNOC Nieruchomości wynika, że największym powodzeniem wśród osób aktywnych zawodowo dojeżdżających do pracy w mieście, cieszą się działki budowlane położone w odległości od 20 do 50 km od centrum miasta. Wyższe ceny uzyskują parcele w okolicach atrakcyjnych pod względem krajobrazowym (w pobliżu lasów, akwenów wodnych) oraz w modnych, uchodzących za ekskluzywne, lokalizacjach.

Warto pamiętać, że niezwykle istotne są również parametry działek. Największą opłacalność inwestycji można uzyskać, dzieląc większą nieruchomość na działki o regularnych kształtach, najlepiej zbliżonych do kwadratu oraz o powierzchni ok. 1000 m².

Spowolnienie na krakowskim rynku najmu lokali komercyjnych szansą dla najemców wg specjalistów PÓŁNOC Commercial Consulting

Specjaliści PÓŁNOC Commercial Consulting w pierwszych miesiącach 2012 roku obserwują mniejsze zainteresowanie klientów ofertami najmu lokali komercyjnych zlokalizowanych w Krakowie.

Powodzeniem, takim jak jeszcze pół roku temu, nie cieszą się już nawet małe i tanie lokale biurowe w cenie do 2 000 zł/mc. Klienci pytają o nie rzadko, natomiast bardzo rzadko pojawiają się potencjalni najemcy lokali większych i droższych (w cenach od 4 000 zł/mc). Średnie ceny najmu powierzchni biurowych o przeciętnym standardzie mieszczą się w przedziale 30-36 zł/m².

Wyjątek stanowią powierzchnie biurowe klasy A, których podaż w Krakowie jest stosunkowo niska – zauważa Maciej Trela, dyrektor działu Północ Commercial Consulting. W tym wypadku, trudno jest znaleźć większe powierzchnie dostępne od zaraz. Najemcy poszukujący dużych gotowych powierzchni (rzędu 5 000 m²) mają obecnie do wyboru jedynie dwie lokalizacje i to znacznie oddalone od ścisłego centrum Krakowa. Średnie ceny najmu metra kwadratowego takich powierzchni wynoszą 11-14 Euro – dodaje Maciej Trela.

W przypadku powierzchni handlowych, potencjalni najemcy pytają o lokale w najlepszych lokalizacjach (lokale z witryną przy głównych ciągach komunikacyjnych w mieście). Ich ceny mieszczą się w przedziale 60-120 zł/m². Lokale w gorszych lokalizacjach, pomimo, że są dostępne już od 40 zł/m², nie cieszą się dużym powodzeniem. Duży popyt utrzymuje się natomiast na lokale handlowe zlokalizowane w popularnych galeriach handlowych. Rynek obecnie oczekuje na efekty otwarcia Galerii Bronowice, budowanej przy ul. Stawowej w Krakowie.

Na terenie Krakowa wyraźnie dominują oferty najmu lokali biurowych zlokalizowanych w kamienicach oraz w niewielkich budynkach na obszarze objętym strefą płatnego parkowania oraz większych powierzchni biurowych (powyżej 200 m²). Zarówno pierwsze, jak i drugie nie cieszą się powodzeniem wśród najemców, stąd ich właściciele dostosowują ceny najmu do możliwości rynku. Przedsiębiorcy poszukujący lokali do wynajęcia są w komfortowej sytuacji. Szansa na zawarcie przez potencjalnego najemcę umowy najmu na bardzo korzystnych warunkach jest bardzo duża.

Dla większości poszukujących ofert najmu lokali komercyjnych, obsługiwanych przez dział PÓŁNOC Commercial Consulting, najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja, zwłaszcza w przypadku nieruchomości handlowych. Bardzo istotna obecnie na rynku jest dobrze skalkulowana cena najmu. Oferty, które są wyraźnie przeszacowane, są od razu odrzucane. Liczy się również odpowiedni standard nieruchomości. Nie zawsze musi on być wysoki, ale nie może być niższy niż określone minimum. Właściciele zaniedbanych lokali lub lokali położonych w zaniedbanych budynkach mają obecnie duży problem z ich wynajęciem. Kolejnym czynnikiem, na który zwracają szczególną uwagę najemcy jest dostępność miejsc parkingowych w sąsiedztwie nieruchomości. Jest to czynnik, który spowodował duży spadek zainteresowania lokalami położonymi w obrębie strefy płatnego parkowania.

Podsumowując, zainteresowanie potencjalnych najemców segmentem nieruchomości komercyjnych w  I kw. bieżącego roku było wyjątkowo słabe. Znacznie spadła liczba zapytań o lokale biurowe i handlowe w porównaniu z II półroczem 2011 roku. Sytuacja wymusiła na części wynajmujących obniżenie ofertowych cen najmu, na czym niewątpliwie skorzystają najemcy.

Wiosenne ożywienie na małopolskim rynku domów

Pierwsze dni kwietnia w małopolskich biurach sieci PÓŁNOC Nieruchomości stały pod znakiem, większego niż dotychczas, zainteresowania ofertą domów jednorodzinnych. Potencjalni nabywcy pytali przede wszystkim o domy, których metraż mieści się w przedziale 100-150 mkw. położone na działce o powierzchni 5-10 arów. Często poruszaną kwestią był wygodny dojazd do miasta oraz spokojne sąsiedztwo.

– Ostatnie ożywienie na rynków domów jednorodzinnych jest przede wszystkim wynikiem nadejścia wiosny, a z nią cieplejszych dni sprzyjających poszukiwaniom ofert sprzedaży nieruchomości. – mówi Maciej Trela, dyrektor krakowskiego oddziału PÓŁNOC Nieruchomości. – Na delikatny wzrost cen ofertowych w tym segmencie wpływ ma zwiększony popyt, ale również długotrwałe spadki cen, jakie obserwowaliśmy na rynku domów. Nadejście sezonu na zakup domów i działek stanowi okazję do korekty cenowej, co z pewnością ucieszy wszystkich sprzedających. Prognozujemy, że ożywienie potrwa do czerwca, kiedy to zacznie się tradycyjny wakacyjny zastój na rynku nieruchomości – dodaje Maciej Trela.

Problemem, który dotyka potencjalnych nabywców domów w Krakowie i okolicach jest niedostosowanie podaży do popytu. Na rynku jest wiele ofert sprzedaży drogich domów (w Krakowie za ponad 1,5 mln i poza Krakowem za ponad 700 tys. zł). Przeciętny nabywca domu zlokalizowanego w Krakowie poszukuje ofert mieszczących się w kwocie 900 tys.-1 mln złotych. Z kolei osoby szukające domu poza miastem chcą się najczęściej zmieścić w kwocie zbliżonej do 500-600 tys. złotych. Poszukiwane są również domy do remontu, jednak takich ofert na rynku jest niewiele. Średni czas sprzedaży przeciętnego domu mieści się w zależności od atrakcyjności oferty w granicach od 6 do 18 miesięcy. Nie ma co liczyć na sprzedaż domu w 2-3 miesiące, chyba, że cena nieruchomości jest wyjątkowo atrakcyjna.

Mocna pozycja franczyzy PÓŁNOC Nieruchomości

Rok 2011 minął pod znakiem spowolnienia gospodarczego w wielu gałęziach polskiej gospodarki. Media donosiły o spadkach cen mieszkań i zmniejszającym się popycie na nieruchomości. Jaki był ubiegł rok dla sieci PÓŁNOC Nieruchomości, której wyniki zależą w dużej mierze od koniunktury na rynku nieruchomości?

Krzysztof Pelowski: Podsumowanie wyników, które sieć osiągnęła w ubiegłym roku, jest najlepszym dowodem na to, że nie jest tak źle na rynku jak się często mówi i pisze. Był on dla nas bardzo udany. Działalność rozpoczęło 11 nowych placówek franczyzowych, a cała sieć pośredniczyła w transakcjach o łącznej wartości przekraczającej 143 mln zł. Wartość ta wzrosła w porównaniu z rokiem 2010 o ponad 20 proc. Są więc duże powody do optymizmu.

Jakie są szanse na otwarcie w roku 2012 przynajmniej takiej liczby nowych placówek franczyzowych, jak w roku ubiegłym?
Naszym celem jest osiągnięcie liczby 50 biur działających pod szyldem PÓŁNOC Nieruchomości na koniec roku 2012. Aby zrealizować ten cel, musimy nieznacznie poprawić ubiegłoroczny wynik. Szanse, że otworzymy więcej placówek niż w ubiegłym roku, są bardzo duże. Oceniłbym je nawet na 90%. Już w pierwszym półroczu 2012 roku nasza sieć ma się powiększyć o 8 nowych biur, z których dwa już działają, a pozostałe sześć, jest na etapie przygotowania do otwarcia. Tak więc do końca czerwca powinniśmy zrealizować ubiegłoroczny wynik w ponad 70%.

Czym sieć PÓŁNOC Nieruchomości chce do siebie przyciągnąć nowych partnerów?
Jest co najmniej kilka powodów, dla których warto prowadzić biznes pod logo PÓŁNOC Nieruchomości. Pierwszym z nich jest bardzo mocna i rozpoznawalna marka. Nieprzypadkowo zwyciężyła ona w plebiscycie Mieszkaniowa Marka Roku 2011 w kategorii agencji nieruchomości. Świadczy to o tym, że klienci kojarzą żółte logo firmy, a co najważniejsze, kojarzą je z wysoką jakością obsługi i profesjonalizmem. Oprócz możliwości pracy pod rozpoznawalną marką, oferujemy każdemu z naszych partnerów komplet narzędzi do prowadzenia biznesu, jakim jest biuro nieruchomości, np. dostęp do ułatwiającego pracę systemu informatycznego, czy wzorów dokumentów. Ponadto, nasi partnerzy mogą liczyć na kompleksowe wsparcie we wszystkich kwestiach związanych z prowadzoną działalnością. Mogą więc bez obaw poświęcić większość swojej energii na zdobywanie klientów i ich obsługę, ponieważ my się zajmiemy dużą częścią pracy, której franczyzobiorcy nie musza wykonywać osobiście.

Jakie są warunki finansowe dla osób pragnących przystąpić do sieci?
Od początku roku oferujemy możliwość przystąpienia do sieci franczyzowej na nowych, korzystniejszych warunkach finansowych. Najważniejsze zmiany dotyczą wysokości opłat wnoszonych przez franczyzobiorców tytułem przystąpienia oraz przynależności do sieci. Jednorazowa opłata wstępna za przystąpienie do sieci została obniżona i wynosi obecnie 1999 zł. Do tego dochodzi miesięczna opłata licencyjna, której wysokość do końca ubiegłego roku była uzależniona od obrotów biura. Obecnie to stała kwota – 699 zł. Obniżeniu z 400 na 300 zł uległa również miesięczna opłata na fundusz marketingowy. Partnerzy, którzy nawiążą współpracę z firmą otrzymają więc pełny pakiet franczyzowy za 999 zł miesięcznie, co z uwagi na rzeczywistą wartość korzyści, które otrzymuje od nas każdy franczyzobiorca jest bardzo atrakcyjną propozycją.

Jak oceniłbyś pozycję sieci PÓŁNOC Nieruchomości wśród wiodących franczyzowych sieci biur nieruchomości w Polsce?
Obserwuję rozwój sieci od 2006 roku, kiedy powstałą pierwsza placówka franczyzowa PÓŁNOC Nieruchomości. Od tego czasu, wraz z powstawaniem kolejnych placówek sieć staje się coraz mocniejsza i stabilniejsza. Ponadto, przez okres tych kliku lat zyskała na jakości nasza współpraca z franczyzobiorcami. Jest ona bardzo przejrzysta i oparta na zasadach partnerskich. Dowodem na to, że zmierzamy we właściwym kierunku, jest  uzyskana przez PÓŁNOC Nieruchomości S.A. nominacja do tytułu Symbol Franchisingu 2012. Jest to tytuł przyznawany laureatom promocyjnego programu prowadzonego przez redakcję Monitora Rynkowego, dodatku do Dziennika Gazety Prawnej. Jest to duże wyróżnienie z uwagi na fakt, że z 450 systemów franczyzowych działających w naszym kraju nominację uzyskało jedynie 40.

Jak PÓŁNOC Nieruchomości chce umacniać pozycję w branży?
Naszym priorytetem jest dbanie o to, co już mamy, czyli ciągłe podnoszenie jakości współpracy z naszymi obecnymi partnerami. Efekty naszej pracy widać w postaci kolejnych placówek otwieranych przez naszych obecnych partnerów. Za przykład mogą posłużyć dwie ostatnio uruchomione placówki franczyzowe: w Suwałkach i w Zawierciu, których właścicielami są przedsiębiorcy prowadzący już od kilku lat inne biura pod szyldem PÓŁNOC Nieruchomości.

Dziękuję za rozmowę.

Rozmawiał: Wojciech Porębski

PÓŁNOC Nieruchomości otwiera kolejny oddział w województwie śląskim

Liczące 50 tysięcy mieszkańców Zawiercie jest kolejną miejscowością, w której rozpoczęła działalność placówka PÓŁNOC Nieruchomości. Nowe biuro jest ósmym oddziałem sieci zlokalizowanym w województwie śląskim. Tym samym, Śląsk wyprzedził Małopolskę pod względem liczby biur nieruchomości działających pod charakterystycznym żółtym logo.

Położone we wschodniej części województwa śląskiego Zawiercie, stanowi jeden z ważniejszych węzłów komunikacji kolejowej  i samochodowej. Miasto posiada bezpośrednie połączenia kolejowe z takimi ośrodkami jak Kraków, Warszawa, Trójmiasto, Praga, Wiedeń, czy Budapeszt. Przez Zawiercie przebiega również droga krajowa łącząca Śląsk z Kielcami.

Dużym atutem Zawiercia jest jego położenie na obszarze Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej. Miasto stanowi bramę wjazdową na centralną jej część oraz jest punktem wyjścia wie
lu szlaków turystycznych. Okolice Zawiercia słyną z licznych walorów krajobrazowych. Poza unikalną rzeźbą terenu, charakteryzują się występowaniem wielu gatunków roślin i zwierząt będących pod ochroną, charakterystycznych dla Wyżyny Krakowsko-Częstochowskiej.

Biuro w Zawierciu jest drugą placówką działającą pod szyldem PÓŁNOC Nieruchomości otwartą w 2012 roku, natomiast w przygotowaniu do otwarcia jest 5 kolejnych placówek. Intensywny rozwój sieci będący efektem przejrzystych, korzystnych dla obydwu stron, warunków współpracy na linii franczyzodawca-franczyzobiorca nie pozostał bez echa. Właściciel sieci, spółka giełdowa PÓŁNOC Nieruchomości S.A. uzyskała nominację do tytułu Symbol Franchisingu 2012 w promocyjnym programie prowadzonym przez redakcję Monitora Rynkowego, dodatku do Dziennika Gazety Prawnej. Jest to duże wyróżnienie z uwagi na fakt, że z 450 systemów franczyzowych działających w naszym kraju nominację uzyskało jedynie 40.

Euro 2012 a polski rynek nieruchomości

Organizowany przez Polskę i Ukrainę turniej EURO 2012 z pewnością nie pozostanie bez wpływu na stan polskiej gospodarki, w tym na rodzimy rynek nieruchomości. Wpływ ten jest odczuwalny właściwie już od momentu ogłoszenia decyzji o przyznaniu mistrzostw naszemu krajowi w kwietniu 2007 roku, kiedy to w ciągu kilku minut ceny akcji największych spółek budowlanych i deweloperskich skoczyły o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent.

 Złoty czas dla hotelarzy i wynajmujących

Wydaje się, że największym beneficjentem korzyści płynących z przyznania Polsce turnieju będzie branża hotelarska, która z jednej strony może liczyć na zyski z zapewnienia noclegu i wyżywienia kilkusettysięcznej rzeszy kibiców i gości przybyłych na mistrzostwa, z drugiej zaś na wzrost popularności naszego kraju wśród zagranicznych turystów. Intensywny rozwój branży i zwiększony poziom inwestycji w infrastrukturę hotelową z kolei pozytywnie wpłynie na koniunkturę na rynku nieruchomości komercyjnych.

Uzupełnieniem istniejącej bazy hotelowej podczas EURO 2012 będą prywatne kwatery zlokalizowane w miastach – gospodarzach mistrzostw. Na powodzenie mogą liczyć przede wszystkim mieszkania położone w centrum tych miast oraz te w pobliżu stadionów, na których rozgrywane będą mecze. Najbardziej atrakcyjne pod tym względem lokale zostały już zarezerwowane przez kibiców. Zyski z krótkoterminowego wynajmu w czasie trwania mistrzostw mogą się okazać na tyle wysokie, że duża część właścicieli mieszkań, wypowie umowy najmu obecnym najemcom. Nic nie zapowiada jednak, aby wyższe stawki za wynajem miały się utrzymać na dłużej. Po zakończeniu mistrzostw powinny powrócić one do poziomów sprzed EURO.

Większe zainteresowanie Polską wśród obcokrajowców

EURO 2012 będzie stanowiło doskonałą okazję do wypromowania Polski w Europie. Wzrost zainteresowania naszym krajem wśród obywateli innych państw europejskich może przysporzyć Polsce większą liczbę turystów, ale również spowodować, że nasz kraj zacznie być postrzegany, jako miejsce, w którym warto zainwestować pieniądze. Inwestowanie środków w nieruchomości w Polsce jest nadal popularne wśród mieszkańców zachodniej Europy, jednak wydaje się, że trudno będzie osiągnąć tak dużą liczbę transakcji z ich udziałem, jaka miała miejsce podczas boomu mieszkaniowego z lat 2006-2007. Możemy mieć jednak nadzieję, że piłkarska impreza otworzy oczy niektórym inwestorom, którzy nadal postrzegają Polskę jako zacofany kraj na peryferiach Europy

Przede wszystkim infrastruktura

Rozwój infrastruktury miał być największą korzyścią naszego kraju z organizacji EURO. Wprawdzie nie zrealizowano wielu planowanych inwestycji, ale rozpoczęto te, które bez EURO pozostałyby na papierze jeszcze przez długie lata. Zmodernizowane drogi, mosty, szlaki kolejowe i lotniska oraz nowe stadiony z pewnością wpłyną na wzrost poziomu życia Polaków, ale również na zaktywizowanie lokalnych rynków nieruchomości, zwłaszcza w miastach, w których rozgrywane będą mecze turnieju. Najwięcej inwestycji komunikacyjnych związanych bezpośrednio lub pośrednio z imprezą powstaje w Gdańsku i Wrocławiu. W Gdańsku dzięki mistrzostwom nastąpi m.in. modernizacja torowisk i tras łączących stadion z lotniskiem oraz rozbudowa samego portu lotniczego. Z kolei Wrocław zainwestował w linię szybkiego tramwaju oraz nową infrastrukturę drogową zwłaszcza w dzielnicy, w której powstał stadion. Stadion Narodowy w Warszawie powstał w centrum miasta, które posiadało już odpowiednią infrastrukturę drogową, więc nie było konieczności jej uzupełnienia.

Warto dodać, że cztery nowe stadiony to nie tylko miejsca rozgrywania meczów, ale również obiekty obejmujące powierzchnie komercyjne do wynajęcia, które mają zapewnić im rentowność także po mistrzostwach. Największą powierzchnią komercyjną dysponuje Stadion Narodowy w Warszawie, gdzie do dyspozycji najemców zostanie oddanych łącznie 40 tys. m kw., z których 10 tys. m kw. przewidziano na biura. W obrębie stadionu mają również powstać m.in. 4 restauracje, fitness club oraz największa w Warszawie sala konferencyjna o wysokim standardzie, która pomieści aż 1800 osób.

PÓŁNOC Nieruchomości otwiera placówkę w Suwałkach

Suwałki są kolejnym miastem, w którym sieć PÓŁNOC Nieruchomości ulokowała swoją placówkę franczyzową. Jest to czwarte biuro sieci zlokalizowane w województwie podlaskim po Białymstoku, Łomży i Łapach. Nowa placówka, która mieści się przy ul. Kościuszki 55, już obsłużyła pierwszych klientów.  

Liczące 70 tysięcy mieszkańców Suwałki są położone są na głównym szlaku turystycznym zwanym „Drogą tysiąca jezior”. Dzięki bliskiemu sąsiedztwu Wigierskiego Parku Narodowego, Suwalskiego Parku Krajobrazowego, a także walorom kulturowym i przyrodniczym, miasto stanowi ważny ośrodek turystyki krajoznawczej. Suwałki rozwijają się również gospodarczo, co widać po zrealizowanych w mieście inwestycjach, takich jak Aquapark oraz kilku nowych galeriach handlowych. W okolicach miasta funkcjonuje Suwalska Specjalna Strefa Ekonomiczna, która powstała w 1996 roku i jest jedną z najstarszych tego typu stref w Polsce. Przedsiębiorcy prowadzący działalność w obrębie strefy mają do dyspozycji profesjonalnie przygotowane tereny inwestycyjne, a ponadto mogą liczyć na ulgi podatkowe.

Szybki rozwój gospodarczy Suwałk oraz przyjazne nastawienie władz miasta do biznesu z pewnością zachęciły właściciela nowej placówki do zainwestowania w tej miejscowości. – Suwałki są bardzo atrakcyjnym  i szybko rozwijającym się rynkiem. Już wcześniej mieliśmy zapytania od naszych inwestorów o  grunty inwestycyjne  położone na terenie Suwałk – mówi Cezary Czech, właściciel nowego biura, do którego należą również placówki w Białymstoku i Łomży. – Nasi sieciowi kontrahenci planując rozwój na terenie Podlasia będą mieli wygodę i możliwość skorzystania z pełnej oferty w największych miastach na Podlasiu – dodaje Cezary Czech.

Biuro w Suwałkach jest pierwszą placówką działającą pod szyldem PÓŁNOC Nieruchomości otwartą w 2012 roku, natomiast w przygotowaniu do otwarcia są 4 kolejne placówki. Współpraca z nowymi partnerami została nawiązana na nowych warunkach finansowych, które właściciel sieci wprowadził z początkiem bieżącego roku. Dzięki wprowadzeniu nowej, niższej opłaty za przystąpienie do sieci oraz stałej opłaty miesięcznej za pełny pakiet franczyzowy PÓŁNOC Nieruchomości, nowe warunki są znacznie bardziej korzystne dla franczyzobiorców.

W jaki sposób dobrze sprzedać nieruchomość?

Nie ma jednego uniwersalnego sposobu na szybką sprzedaż nieruchomości za dobrą cenę. Efekt końcowy w postaci warunków dokonanej transakcji jest wypadkową poziomu naszych oczekiwań, aktualnej sytuacji na rynku oraz zakresu podjętych przez nas działań. Przyjmując odpowiednią strategię możemy zwiększyć prawdopodobieństwo dokonania szybkiej i korzystnej cenowo sprzedaży nieruchomości. Oto kilka popularnych pomysłów na sprzedaż nieruchomości oraz ich wady i zalety: 

Samodzielna sprzedaż nieruchomości

Korzystna i bezpieczna sprzedaż nieruchomości wymaga odpowiedniego poziomu wiedzy i doświadczenia. Ponadto konieczne będzie poświęcenie czasu oraz zaangażowanie pewnej ilości środków finansowych jeszcze przed dokonaniem transakcji. Jeśli doskonale znamy sytuacje na rynku, mamy czas i pieniądze na promocję naszej oferty, a ponadto wiemy w jaki sposób przygotować i przeprowadzić transakcję, aby była ona dla nas bezpieczna, sprzedaż nieruchomości na własną rękę wydaje się dobrym rozwiązaniem. W przeciwnym wypadku, lepiej zaangażować w proces sprzedaży doświadczonego pośrednika.

Pamiętajmy, że korzyści finansowe z samodzielnej sprzedaży nieruchomości mogą się okazać niewspółmierne do ryzyka, jakie ponosimy. Korzystając z usług sprawdzonego biura nieruchomości uzyskamy gwarancję rzetelnej obsługi transakcji, otrzymamy profesjonalne doradztwo, a ponadto ochroni nas obowiązkowe ubezpieczenie OC pośrednika. W przypadku samodzielnej sprzedaży, będziemy zdani tylko na siebie.

Sprzedaż z biurem nieruchomości – umowa typu otwartego

Podejmując współpracę z agencją nieruchomości, Polacy najchętniej wybierają umowę typu otwartego. Jej zaletą jest to, że nie ogranicza ona zamawiającego usługę w kwestiach powierzania czynności pośrednictwa kolejnym pośrednikom oraz w podejmowaniu samodzielnych działań mających na celu znalezienie nabywcy oferowanej nieruchomości.

Umowy „otwarte” mają jednak sporo wad, które utrudniają pracę pośrednika i często niekorzystnie wpływają na relację pośredników z klientami. Jednym z istotnych problemów jest bardzo słabe powiązanie interesu klienta z interesem pośrednika. Umowa „otwarta” nie gwarantuje pośrednikowi, że otrzyma on wynagrodzenie za wykonane czynności. Z tego względu środki finansowe i czas zainwestowany w promocję oferty są mocno ograniczane, co z kolei wpływa na wydłużenie procesu poszukiwania nabywcy. 

Sprzedaż z wieloma biurami nieruchomości

Może się wydawać, że zawarcie „otwartych” umów pośrednictwa z kilkoma lub kilkunastoma pośrednikami oraz dodatkowo reklamowanie oferty na własną rękę jest idealnym sposobem na szybkie znalezienie klienta skłonnego zapłacić za nieruchomość ustaloną przez nas cenę. Niestety są to tylko pozory. Takie działanie może wręcz przeszkodzić w korzystnej sprzedaży nieruchomości.

W przypadku współpracy z wieloma biurami nieruchomości pojawia się problem tzw. inflacji ofert, czyli pojawiania się ofert sprzedaży tej samej nieruchomości kilkukrotnie lub nawet kilkunastokrotnie w tych samych środkach przekazu (np. w portalach ogłoszeniowych). Często tak powielane ogłoszenia różnią się ceną ofertową nieruchomości (m.in. ze względu na różne wysokości wynagrodzeń poszczególnych pośredników, które są doliczane do ceny). Powstałe w ten sposób rozbieżności powodują spadek wiarygodności oferty i sprzedającego, a tym samym niższe prawdopodobieństwo zainteresowania ofertą potencjalnego nabywcy.
Sprzedaż z biurem nieruchomości – umowa na wyłączność

Umowy na wyłączność stanowią zdecydowaną większość umów o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości zawieranych w takich krajach, jak USA, Kanada, Australia, czy Wielka Brytania, jednak w Polsce nadal nie cieszą się zbyt dużą popularnością. Z danych sieci PÓŁNOC Nieruchomości wynika,  że stanowią one niespełna 6% wszystkich zawieranych umów pośrednictwa.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności niesie za sobą istotne konsekwencje. Jedną z nich jest uprawnienie pośrednika do pobrania wynagrodzenia za usługę bez względu na sposób w jaki doszło do skojarzenia sprzedającego z kontrahentem (np. w przypadku, gdy sprzedający samodzielnie znajdzie kontrahenta). Wynika to z faktu, że zamawiający usługę zawierając umowę na wyłączność świadomie rezygnuje z samodzielnych działań zmierzających do znalezienia nabywcy. Zleca usługę profesjonaliście i zobowiązuje się nie przeszkadzać w realizowaniu przyjętej przez pośrednika strategii postępowania. Podejmując działania na własną rękę narusza warunki zawartej umowy. Pośrednik zawierając umowę na wyłączność uzyskuje z kolei pewność, że zwrócą mu się nakłady zainwestowane w obsługę i promocję przyjętej oferty. Jednak w tym wypadku, wynagrodzenie w pełnej wysokości należy się pośrednikowi tylko, jeśli działał w sposób aktywny i wypełnił zobowiązania zapisane w umowie pośrednictwa.

Korzyści, które niesie za sobą zawarcie takiej umowy to przede wszystkim bardziej profesjonalnie przygotowana oferta sprzedaży oraz większe nakłady czasu i środków finansowych przeznaczone na promocję oferty. Z powyższych względów, nieruchomości będące przedmiotem ofert „na wyłączność” sprzedają się przeważnie szybciej i osiągają wyższe ceny.

Home staging

Home staging obejmuje czynności mające na celu przygotowanie nieruchomości (mieszkania lub domu) do sprzedaży lub wynajmu. Celem jest przyciągnięcie uwagi jak największej ilości potencjalnych nabywców lub najemców oferowanej nieruchomości i osiągnięcie w rezultacie wyższej ceny za nieruchomość. Idea home stagingu opiera się na wyeksponowaniu zalet nieruchomości oraz odpowiednim wpłynięciu na zmysły potencjalnego nabywcy. Nierzadko odmalowanie ścian na jaśniejszy kolor, gruntowne wysprzątanie mieszkania, usunięcie zbędnych mebli oraz schowanie rzeczy osobistych sprawia, że nieruchomość jest odbierana znacznie korzystniej. Warto o tym pomyśleć niezależnie, czy sprzedajemy nieruchomość z pośrednikiem, czy samodzielnie.

PÓŁNOC Nieruchomości kusi franczyzobiorców nowymi warunkami finansowymi

Od początku 2012 roku PÓŁNOC Nieruchomości oferuje swoim potencjalnym partnerom możliwość przystąpienia do sieci na nowych, znacznie bardziej korzystnych warunkach finansowych.

Najważniejsze zmiany dotyczą wysokości opłat wnoszonych przez franczyzobiorców. – Przystąpienie do naszej sieci franczyzowej kosztuje obecnie 1999 zł. Jest to jednorazowa opłata, za którą nowy partner otrzymuje bogaty pakiet powitalny – mówi Krzysztof Pelowski, dyrektor ds. rozwoju sieci PÓŁNOC Nieruchomości.

Obniżce uległy również opłaty, które co miesiąc każdy z partnerów odprowadza na konto franczyzodawcy. – Do końca minionego roku miesięczna opłata licencyjna była uzależniona od obrotów biura. Obecnie, opłaty miesięczne tytułem przynależności do sieci zamykają się w  kwocie 999 zł za pełny pakiet franczyzowy. Na tą kwotę składają się: opłata licencyjna w wysokości 699 zł oraz opłata na fundusz marketingowy w wysokości 300 zł – dodaje Krzysztof Pelowski.

W zamian za wnoszone opłaty, każdy franczyzobiorca otrzymuje od właściciela sieci, którym jest spółka giełdowa PÓŁNOC Nieruchomości S.A., wszechstronne wsparcie w prowadzeniu biura. W szczególności jest to pomoc w kwestiach formalnych i prawnych, pomoc księgową, oraz bardzo szerokie wsparcie w działaniach reklamowych i marketingowych. Ponadto każdemu partnerowi zostaje zapewniony dostęp do nowoczesnego systemu informatycznego wspomagającego pracę biura oraz w razie potrzeby pomoc w rekrutacji pracowników.

– Dokonaliśmy zmian, ponieważ naszym celem jest dalszy intensywny rozwój sieci. Podczas wielu rozmów z naszymi potencjalnymi partnerami okazywało się, że preferują oni stałą opłatę licencyjną. Nowe warunki są dla nich bardziej przejrzyste i motywujące, a w przypadku zwiększenia obrotów biura więcej pieniędzy pozostanie w ich kieszeniach. Środki te będą mogły zostać wykorzystane na dodatkowe działania marketingowe, na czym skorzysta cała sieć – wyjaśnia Pelowski.

Obecnie do sieci przynależy 35 biur działających na zasadach franczyzy oraz 3 jednostki własne. Spółka planuje zakończyć rok 2012 posiadając 50 placówek na terenie całej Polski.

Jakie mieszkanie lepiej kupić – nowe, czy z drugiej ręki?

Mieszkanie nowe, czy z drugiej ręki? To jedno z pierwszych pytań, na które muszą sobie odpowiedzieć przyszli nabywcy nieruchomości. Zwykle odpowiedź na tak zadane pytanie nie jest jednoznaczna. Aby później nie żałować decyzji, warto dokładnie przeanalizować wady i zalety obydwu rozwiązań.

W niektórych lokalizacjach kupimy tylko używane

Lokalizacja jest najważniejszym czynnikiem wpływającym na atrakcyjność, a co za tym idzie cenę nieruchomości. Jeśli zamierzamy kupić nieruchomość z rynku pierwotnego, musimy pamiętać o tym, że im bliżej centrum miasta, tym wybór będzie mniejszy. W miarę urbanizowania się obszarów miast, coraz więcej nowych osiedli jest lokalizowanych tam, gdzie łatwiej o działki pod ich budowę, czyli na obrzeżach. Decydując się na rynek wtórny, uzyskamy możliwość zakupu nieruchomości w dzielnicach, w których nie ma już miejsca na nowe inwestycje. Ponadto, na terenie „starych” osiedli znajduje się już pełna infrastruktura handlowo-usługowa oraz obiekty użyteczności publicznej (żłobki, przedszkola, szkoły, poczta), których może jeszcze przez kilka lat brakować w pobliżu nowych osiedli.

Na nowe trzeba poczekać

Kupując mieszkanie od dewelopera może się okazać, że będziemy zmuszeni przełożyć planowany termin wprowadzenia się do nowego lokum. Niedrogie mieszkania z segmentu popularnego sprzedawane są zwykle jeszcze na etapie budowy. Prawdopodobieństwo, że nie znajdziemy ofert sprzedaży mieszkań gotowych do odbioru, które spełniają wszystkie nasze kryteria, jest więc całkiem spore. Jeśli zależy nam na czasie, warto poszukać ofert sprzedaży lokali z rynku wtórnego, które w większości dostępne są „od ręki”. Z kolei, jeśli nam się nie spieszy, dobrym rozwiązaniem może być zakup nowego mieszkania na wczesnym etapie budowy, jeśli oczywiście akceptujemy ryzyko takiej transakcji. Mieszkania, których budowa dopiero się rozpoczęła oferowane są często w niższych cenach niż lokale „na ukończeniu”.

Cena i koszty dodatkowe

Istotnym plusem rynku pierwotnego jest łatwość oceny atrakcyjności ceny mieszkania. Jesteśmy w stanie stwierdzić, czy cena jest „rynkowa”, chociażby po liczbie mieszkań dotychczas sprzedanych przez dewelopera. Deweloperzy z reguły dbają, aby poziom cen odpowiadał sytuacji na rynku, natomiast w przypadku ofert sprzedaży mieszkań używanych, możemy się spotkać z sytuacją, w której niektóre ceny ofertowe będą zupełnie oderwane od rzeczywistości. Emocjonalny stosunek właściciela do sprzedawanej nieruchomości oraz ustalanie ceny ofertowej na podstawie historycznych, nieaktualnych już poziomów cenowych to dwa najczęstsze powody zawyżania cen ofertowych nieruchomości przez sprzedających na rynku wtórnym.

Jedną z istotnych różnic pomiędzy kupnem mieszkania nowego, a lokalu z drugiej ręku jest też rodzaj i wysokość kosztów, z którymi wiąże się transakcja, np. kosztów podatkowych. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym musimy się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2%, z kolei deweloper do ceny doliczy podatek VAT. Zakup mieszkania używanego wiąże się wprawdzie zwykle z zapłatą wynagrodzenia biura nieruchomości (jeśli korzystamy z jego usług), ale jeśli nabywany lokal jest w dobrym stanie i jest sprzedawany razem z meblami, możemy zaoszczędzić kwotę, którą przeznaczylibyśmy na wykończenie i wyposażenie nowego mieszkania.

Bezpieczeństwo transakcji

Pod względem poziomu bezpieczeństwa transakcji, wydaje się, że największym ryzykiem obarczony jest zakup mieszkania na wczesnym etapie budowy. Podczas gdy decydujemy się na zakup, przedmiot sprzedaży jeszcze fizycznie nie istnieje, a my nie możemy mieć stuprocentowej pewności, że deweloper w pełni dotrzyma swoich zobowiązań. Im wcześniejszy jest etap budowy, tym większe jest ryzyko. Sytuacja nabywców mieszkań w budowie zmieni się na lepsze po wejściu w życie przepisów ustawy „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Zapisy ustawy, która ma za zadanie uregulować zasady nabywania lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych od firm deweloperskich, wejdą w życie 29 kwietnia 2012 roku. Jednak, czy nowe przepisy skutecznie ochronią interesy nabywców mieszkań? Przekonamy się o tym już wkrótce…