PÓŁNOC Nieruchomości otwiera kolejną placówkę

Rozpoczęła działalność kolejna placówka sieci franczyzowej PÓŁNOC Nieruchomości. Nowy oddział mieści się w przy ulicy Próchnika 13 w Łodzi i jest to trzecie biuro Sieci w tym mieście. Obecnie pod szyldem PÓŁNOC Nieruchomości działa 35 placówek franczyzowych na terenie całej Polski. Otwarcie łódzkiego biura stanowi kolejny krok w stronę realizacji planu, który zakłada, że z końcem roku 2011 na terenie całej Polski będzie działać 45 placówek sieci PÓŁNOC Nieruchomości.

Na wymarzone mieszkanie trzeba poczekać

Zakup działki rekreacyjnej sposobem na wakacje

Początek letniego sezonu urlopowego jest czasem, w którym często zastanawiamy się, gdzie tym razem wyjechać na letni wypoczynek. Jeśli bardziej niż zatłoczoną grecką plażę czy zwiedzanie zabytków cenimy sobie spokój i niezależność, a ponadto lubimy często powracać w miejsca, w których już byliśmy, warto rozważyć zakup nieruchomości rekreacyjnej.

Sposób na własny biznes w branży nieruchomości

Prowadzenie własnego biznesu w branży nieruchomości jest postrzegane przez potencjalnych przedsiębiorców jako możliwość zarobienia dużych pieniędzy. Za powyższą opinią stoi pamięć o hossie na rynku nieruchomości, której kulminacja przypadła na rok 2007. Szaleńcze wzrosty cen mieszkań oraz kolejki ustawiające się pod biurami deweloperów i pośredników mocno przykuły uwagę wszystkich Polaków, w tym planujących własny biznes.

Trwa kontynuacja dobrej passy

Ogólnopolska sieć biur PÓŁNOC Nieruchomości tylko w pierwszym kwartale 2011 roku powiększyła się o  kolejnych 5 placówek. Nowe oddziały zostały otwarte w  Olsztynie, Gdańsku, Kielcach, Gliwicach oraz w Łodzi, gdzie powstało już trzecie biuro należące do sieci. Obecnie sieć liczy 35 oddziałów na terenie całej Polski.

Dobry lokal biurowy to większy zysk twojej firmy

Skuteczne prowadzenie własnego biznesu wymaga posiadania umiejętności planowania oraz zdolności przewidywania. Powyższe cechy okazują się często kluczowe podczas poszukiwania odpowiedniego lokalu biurowego dla firmy. Wynajęcie dobrego lokalu może w sposób znaczący wpłynąć na sukces naszego przedsięwzięcia. Z kolei nietrafiony wybór może skazać na niepowodzenie nawet bardzo dobry pomysł na biznes.

Znalezienie biura spełniającego wymogi prowadzonej przez nas działalności wiąże się z uzyskaniem kompromisu pomiędzy lokalizacją lokalu, jego powierzchnią i standardem, a kosztami najmu. Rzetelna analiza naszych potrzeb, jeszcze przed przystąpieniem do poszukiwań, pozwoli nam zwiększyć prawdopodobieństwo znalezienia biura stanowiącego wizytówkę firmy, które zapewni odpowiedni komfort pracy naszym pracownikom.

Klient musi trafić, a pracownik dojechać

Wybór lokalizacji powinien być uzależniony przede wszystkim od tego, czy lokal będzie wykorzystywany do osobistej obsługi klienta. Jeśli tak, powinna go charakteryzować dobra dostępność komunikacyjna. Istotna w tym wypadku będzie dobrze rozwinięta infrastruktura drogowa okolicy oraz bliskość przystanków komunikacji miejskiej. Bardzo ważna jest również dostępność odpowiedniej ilości miejsc parkingowych w pobliżu lokalu. Zbyt długie poszukiwanie przez klienta miejsca do zaparkowania może go ostatecznie zniechęcić do skorzystania z naszych usług.

Jeśli specyfika działalności firmy przewiduje pojawienie się w biurze klienta „z ulicy”, dużego znaczenia nabiera odpowiednia ekspozycja lokalu. Dobrą widoczność zapewni nam lokal z dużą witryną w centrum miasta przy głównym ciągu komunikacyjnym. Jednak ceny takich powierzchni biurowych są często nie do udźwignięcia dla niewielkich przedsiębiorstw. Z tego powodu warto poszukać „złotego środka” i rozejrzeć się za atrakcyjnym lokalem poza ścisłym centrum, na przykład na dużym osiedlu mieszkaniowym.

W przypadku biur, które z zasady nie są wykorzystywane do osobistej obsługi klienta (tzw. back office), ekspozycja lokalu traci na znaczeniu. W tym wypadku, z uwagi na niższe koszty najmu, biuro warto ulokować poza centrum miasta. Miejsce to musi jednak gwarantować możliwość bezproblemowego dojazdu osobom pracującym w biurze.

Lokal powinien spełnić wymagania naszego biznesu

Przed podjęciem decyzji o zawarciu umowy najmu, należy dokładnie sprawdzić możliwość dostosowania lokalu do naszych potrzeb. Upewnijmy się wcześniej, czy otrzymamy zgodę na ewentualne przeróbki i adaptacje pomieszczeń biurowych. Wszystkie tego typu ustalenia należy wpisać do umowy najmu. W umowie powinny znaleźć się również uzgodnienia dotyczące możliwości zamontowania szyldu lub reklamy zewnętrznej na fasadzie budynku.

W przypadku działalności wymagającej niezawodnej komunikacji telefonicznej oraz szybkiego przesyłania dużej ilości danych należy przeanalizować parametry linii telefonicznych i łącz internetowych doprowadzonych do lokalu. Za wolne łącze lub słaba linia mogą stanowić duży problem w bieżącym funkcjonowaniu firmy i narazić nas na dodatkowe koszty.

Wysoki komfort pracy to większa efektywność pracowników

Czynnikiem, który w decydujący sposób wpływa na komfort pracy zatrudnionych pracowników jest powierzchnia pomieszczeń biurowych. Powinna ona być uzależniona od liczebności personelu przebywającego na stałe w lokalu. Każdej osobie należy zagwarantować przestrzeń pracy, która zapobiegnie wzajemnemu zagłuszaniu się podczas rozmów telefonicznych oraz umożliwi bezproblemowy dostęp do urządzeń i pomieszczeń wykorzystywanych przez wszystkich pracowników. Przyjmuje się, że powierzchnia pomieszczenia biurowego przypadająca na jednego pracownika pozwalająca w sposób optymalny rozmieścić poszczególne stanowiska pracy wynosi 5 mkw. Absolutnym minimum w tym wypadku jest 3,5 mkw.

Powierzchnia wynajmowanego biura powinna uwzględniać najbliższe plany rozwojowe związane z naszą firmą. Pozwoli nam to unikać sytuacji, w której lokal w przeciągu kilku miesięcy okazuje się zbyt mały i niefunkcjonalny.

Istotnym czynnikiem bezpośrednio wpływającymi na komfort, a co za tym idzie efektywność pracy jest hałas dostający się do lokalu z zewnątrz. Może on być generowany przez przejeżdżające ulicą samochody i tramwaje, ale również może pochodzić ze źródeł, z których istnienia nie zdajemy sobie sprawy (np. z warsztatu po przeciwnej stronie ulicy). Dobrym sposobem obserwacji źródeł hałasu jest pobyt w lokalu przez czas dłuższy niż 30 minut. Najlepiej taką obserwację powtórzyć kilka razy o różnych porach dnia.

Podczas oględzin powierzchni biurowej zwróćmy uwagę na jakość oświetlenia. Oceńmy, czy naturalne światło wpadające przez okna wystarczy do pracy w ciągu dnia, czy jednak będzie konieczne doświetlenie biura światłem sztucznym. Sprawdźmy czy zamontowane w pomieszczeniach biurowych lampy dostatecznie doświetlają wnętrze oraz czy nie emitują uciążliwego hałasu.

Warunkiem odpowiedniego komfortu i efektywności pracy w biurze jest zapewnienie odpowiedniej temperatury oraz wymiana zużytego powietrza. Sprawdźmy więc, jak działa system ogrzewania oraz czy wydajność wentylacji lub klimatyzacji jest wystarczająca do zapewnienia optymalnych warunków funkcjonowania człowieka.

Tab 1. Warunki zapewniające komfort pracy w pomieszczeniu biurowym

Źródło: Opracowanie własne

Biuro jest wizytówką firmy

Wygląd biura ma istotny wpływ na to, w jaki sposób firmę postrzegają jej potencjalni i rzeczywiści klienci oraz kontrahenci. Ważna jest estetyka budynku i jego otoczenia oraz wystrój wnętrz. Biuro w otoczonym zielenią budynku z czystą elewacją w przyjaznych barwach sprawi, że klient będzie pozytywnie wspominał wizytę w naszej firmie. Przemyślany i odpowiednio zaprojektowany wystrój lokalu wpłynie z kolei pozytywnie na zaangażowanie pracowników i poziom ich identyfikacji z pracodawcą. Warto więc dołożyć starań, aby miejsce, w którym prowadzimy działalność było jednym z elementów, który przełoży się na sukces naszej firmy.

Inwestycja w prestiżowy adres się opłaca

Na pierwszy rzut oka nie wyróżniają się spośród innych części miasta. Zdarza się, że nie mają bardziej rozwiniętej infrastruktury w porównaniu z innymi dzielnicami oraz nie zawsze znajdują się w ścisłym centrum. Jednak ceny nieruchomości tam zlokalizowanych często mogą przyprawić o zawrót głowy. Mowa o prestiżowych lokalizacjach.

W każdym z dużych polskich miast są dzielnice lub osiedla, których zamieszkiwanie często jest uznawane za przejaw snobizmu. Kupno luksusowego mieszkania, apartamentu lub rezydencji wykończonej w najwyższym możliwym standardzie niekoniecznie wystarczy do odpowiedniego podkreślenia swojego statusu społecznego. Prawdziwą satysfakcję daje posiadanie takiej nieruchomości w miejscu, które od wieków uchodzi za prestiżowe, lepsze od innych.

Na fakt, że dany adres jest wyjątkowy, wpływa co najmniej kilka czynników. Jednym z najważniejszych wydaje się być aspekt historyczny okolicy oraz obiektów tam zlokalizowanych. Przyjrzyjmy się czterem polskim aglomeracjom i obszarom na ich terenie, których zamieszkiwanie jest uznawane za swego rodzaju nobilitację.

Warszawa

Jedną z wizytówek stolicy, pełniącą funkcję sypialni elit, jest Saska Kępa. Jest to część miasta wchodząca w skład dzielnicy Praga Południe, zlokalizowana pomiędzy Wisłą, Parkiem Skaryszewskim, Kamionkiem, Grochowem i Gocławiem. Jej największy rozkwit miał miejsce w okresie dwudziestolecia międzywojennego. Wtedy to Saska Kępa zyskała status elitarnej części miasta. Na jej terenie licznie osiedlała się warszawska inteligencja oraz realizowana była zabudowa o charakterze willowym otoczona dużą ilością zieleni.

Przełomowym wydarzeniem było odbudowanie mostu Piłsudskiego łączącego Pragę Południe ze Śródmieściem Warszawy. Most został wysadzony przez wojska rosyjskie wycofujące się z miasta w roku 1915. Odbudowa trwała prawie 5 lat i została zakończona w roku 1926. Na rozwój Saskiej Kępy wpłynęły też plany zorganizowania przez stolicę wystawy światowej. Informacje o planowanym przedsięwzięciu pojawiały się wielokrotnie w prasie w trzech pierwszych dekadach dwudziestego wieku. Saska Kępa z uwagi na swoje płaskie ukształtowanie oraz położenie blisko centrum miała być idealnym miejscem na ulokowanie terenów wystawowych.

W swojej historii Saska Kępa doświadczyła również trudnych okresów. Jednym z nich była II wojna światowa, podczas której zniszczono 20% willowej zabudowy dzielnicy. Z kolei po wojnie komunistyczne władze próbowały zakłócić elitarny charakter Saskiej Kępy realizując zabudowę pozbawioną jakichkolwiek walorów architektonicznych. Pomimo to, Saska Kępa utrzymała status dzielnicy prestiżowej i jest obecnie jedną z najmodniejszych lokalizacji w Warszawie.

Rys.1. Ceny ofertowe mieszkań i domów na Saskiej Kępie – porównanie ze średnimi cenami obowiązującymi w Warszawie

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisów nportal.pl i www.polnoc.pl

Unikalny charakter Saskiej Kępy tworzy zabudowa jednorodzinna. Chcąc kupić dom w tej dzielnicy musimy się liczyć z wydatkiem rzędu 11 000 zł za metr kwadratowy. Jest to prawie 40% więcej niż wynosi średnia cena metra kwadratowego domu w stolicy. Przy powierzchni domu ok. 150 mkw. daje nam to kwotę mocno przekraczającą 1,5 mln zł. Warto dodać, że średnia powierzchnia domu oferowanego do sprzedaży wynosi ponad 200 mkw.

Kraków

Poza obszarem Starego Miasta oraz przeżywającym rozkwit Kazimierzem lokalizacją, która gwarantuje swoim mieszkańcom odpowiedni splendor jest Wola Justowska. Jest to obszar Krakowa należący do dzielnicy Zwierzyniec, położony w sąsiedztwie Lasu Wolskiego pomiędzy wzgórzami Sikornikiem i Pustelnikiem, a rzeką Rudawą.

Najbardziej rozpoznawalnym obiektem zlokalizowanym na terenie Woli Justowskiej jest Park Decjusza, wraz z Willą Decjusza – renesansowym pałacykiem z XVI wieku. Park o powierzchni niespełna 10 hektarów został zaprojektowany przez włoskich architektów Jana Cini i Zenobiusza Zanotti na zlecenie Justa Ludwika Decjusza ówczesnego właściciela Woli Justowskiej.

O wyjątkowości tej części Krakowa decydują przede wszystkim jej walory przyrodnicze i krajobrazowe oraz jak na dzielnicę rezydencjonalną wyjątkową bliskość centrum. Duże znaczenie ma sąsiedztwo Lasu Wolskiego, będącego miejscem rekreacji i odpoczynku wielu Krakowian. Na terenie Lasu Wolskiego znajduje się ogród zoologiczny, rezerwaty przyrody: Bielańskie Skałki, Panieńskie Skały i Skałki Przegorzalskie oraz wzniesiony w latach 1934-1937 kopiec Józefa Piłsudskiego.

Rys.2. Średnie ceny ofertowe mieszkań i domów na terenie krakowskiej Wolu Justowskiej – porównanie ze średnimi cenami w Krakowie

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisów nportal.pl i www.polnoc.pl

Na terenie Woli Justowskiej dominuje zabudowa jednorodzinna, systematycznie uzupełniana kameralnymi budynkami wielorodzinnymi, które zaczęły się pojawiać na tym terenie w ciągu ostatnich 10 lat.  Ceny apartamentów zaczynają się już od ok. 9 000 zł/mkw. Średnio za metr kwadratowy mieszkania na Woli Justowskiej musimy zapłacić 9 367 zł, czyli niespełna 20% więcej niż wynosi średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Krakowie. Większą różnicę obserwujemy w przypadku domów, gdzie metr kwadratowy kosztuje średnio 7 898 zł i jest droższy od metra kwadratowego domu zlokalizowanego w Krakowie o ok. 30%.

Łódź

Najbardziej cenionym adresem w Łodzi jest ulica Piotrkowska. Liczący ponad 4 km trakt jest jedną z najdłuższych ulic handlowych Europy. Od samego początku historii miasta Łodzi ulica Piotrkowska stanowi jego główną oś.

Jeszcze w XIX wieku ulica Piotrkowska była głównym traktem komunikacyjnym pomiędzy Łodzią i Piotrkowem Trybunalskim. Ulokowane były przy niej warsztaty rzemieślników tkackich wymieniających między sobą swoje półprodukty. Po powstaniu na obrzeżach miasta wielkich fabryk i przejęciu przez nie produkcji rzemieślniczej, charakter ulicy zmienił się na usługowy.

Najgorszy okres ulicy przypadł po II wojnie światowej. Położone przy niej budynki niszczały, zabytkowe kamienice były wyburzane, a na ich miejscu pojawiały się biurowce i domy handlowe. Przełom nastąpił w roku 1990. Od tego czasu ulica Piotrkowska jest stopniowo poddawana rewitalizacji i przekształcana w deptak mający pełnić funkcję centrum kulturalnego i rozrywkowego, wokół którego toczy się życie miasta.

Rys.3. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania w Łodzi przy ul. Piotrkowskiej na tle średniej ceny obowiązującej w całym mieście

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisów nportal.pl i www.polnoc.pl

Średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania przy ul. Piotrkowskiej nie odbiega w sposób bardzo znaczący od cen obowiązujących w mieście. Różnica wynosi w tym wypadku około 15%. Przy odrobinie wysiłku jesteśmy w stanie znaleźć lokal w cenie zbliżonej do średnich cen w Łodzi. Mieszkania w tak atrakcyjnych cenach mieszczą się przeważnie w kamienicach z początku wieku, których stan techniczny nie jest najlepszy oraz w budynkach z lat 70 i 80 ubiegłego stulecia.

Trójmiasto

Za najbardziej prestiżową lokalizację w aglomeracji Trójmiejskiej możemy uznać Sopot. Wciśnięte pomiędzy Gdańsk i Gdynię miasto pełni funkcję centrum kulturalno-rozrywkowego Trójmiasta. Sopot przyciąga turystów, ale i osoby pragnące zamieszkać w nadmorskim kurorcie. Charakter miasta oraz jego atrakcyjne położenie sprawiło, że zamieszkało w nim wiele znanych postaci związanych z polską polityką, kulturą i rozrywką. Apartament w Sopocie stał się synonimem luksusu.

Miasto jest ograniczone w rozbudowie praktycznie z czterech stron (od strony północnej miastem Gdynia, od strony północno wschodniej morzem, od strony południowej miastem Gdańsk, od strony południowo zachodniej kompleksem leśnym), co wpływa na ograniczoną podaż nieruchomości mieszkaniowych z rynku pierwotnego. Realizowane inwestycje w głównej mierze polegają na rewitalizacji istniejących budynków. Są również wznoszone nowe budynki mieszczące po kilka apartamentów lub kameralne, kilkubudynkowe osiedla domów o wysokim standardzie.

Nowe apartamenty i domy w Sopocie są kupowane przeważnie przez osoby z zewnątrz, często obcokrajowców. W mniejszym stopniu nabywcami nowych mieszkań są mieszkańcy Trójmiasta i samego Sopotu, którzy częściej koncentrują się na nieruchomościach z rynku wtórnego.

Największym zainteresowaniem cieszą się obiekty zlokalizowane w centrum miasta. Popyt koncentruje się w szczególności na nieruchomościach leżących przy ulicy Bohaterów Monte Cassino, która jest reprezentacyjną ulicą miasta łączącą Sopot Górny z najdłuższym drewnianym molo w Europie.

Rys.4. Porównanie średnich cen ofertowych metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej w Trójmieście i w Sopocie

Źródło: Opracowanie własne na podstawie danych z serwisów nportal.pl i www.polnoc.pl

Aby zamieszkać w Sopocie, trzeba się liczyć ze sporym wydatkiem. Przeciętna cena metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej przekracza 10 000 zł. W przypadku domów jest ona prawie dwukrotnie wyższa od średniej ceny obowiązującej w Trójmieście. Oferty sprzedaży nieruchomości nie starszych niż 10-letnie stanowią ok. 20% wszystkich ofert. Za metr kwadratowy mieszkania wzniesionego po roku 2000 trzeba zapłacić średnio ok. 13 000 zł. Alternatywą może być zakup lokalu w przedwojennej kamienicy. W tym wypadku średnia cena spada do niespełna 10 000 zł/mkw. Ponadto możemy trafić na prawdziwą perełkę. Gdański oddział PÓŁNOC Nieruchomości dysponuje ofertą sprzedaży mieszkania w zabytkowej willi z 1878 roku w centrum Sopotu. Właściciel lokalu o powierzchni ok. 65 mkw. wycenia go na kwotę 750 000 zł.

Inwestycja może się opłacić

Inwestowanie w nieruchomości mieszkaniowe zlokalizowane w prestiżowych częściach miasta jest dobrym pomysłem. Podaż wyjątkowych „adresów” jest ograniczona, a moda na wyjątkowe lokalizacje nie minie. Warto uważnie przeanalizować dostępne na rynku oferty i próbować znaleźć nieruchomość z „duszą”, która ma swoją bogatą historię. Trzeba się jednak liczyć z tym, że nieruchomości w naprawdę wyjątkowych lokalizacjach są utrzymywane w rodzinie jak klejnoty rodzinne i przez wieki nie wypuszczane z rąk. Z kolei, gdy już zapadnie decyzja o sprzedaży, bywa ona realizowana tzw. „pocztą pantoflową”.

Kolejnym problemem, dotyczącym bardzo drogich nieruchomości jest ich długi czas sprzedaży. Inwestując w taką nieruchomość musimy się liczyć z koniecznością jej późniejszego oferowania do sprzedaży nawet przez wiele lat.

Zamieszkać na najwyższym poziomie – czyli kilka słów o strychach

Zakup poddasza lub strychu wykorzystywanego dotychczas jako pomieszczenie gospodarcze i jego adaptacja na cele mieszkaniowe może być rozwiązaniem wartym rozważenia dla osób poszukujących okazji na rynku nieruchomości.

Od czasu do czasu pojawiają się oferty sprzedaży strychów użytkowych, których cena za metr kwadratowy jest znacznie atrakcyjniejsza od średnich cen mieszkań obowiązujących w danym rejonie. Warto jednak pamiętać, że adaptacja poddasza nie zawsze jest prostą sprawą, a często wiąże się ze sporymi kosztami, z których istnienia przed przystąpieniem do transakcji nie zawsze zdajemy sobie sprawę.

Najczęściej spotykanym powodem, dla którego kupowane są strychy i poddasza budynków jest relatywnie niski koszt metra kwadratowego powierzchni. Potencjalnych nabywców kusi wizja uzyskania za podobną cenę znacznie większej powierzchni mieszkalnej niż w przypadku zakupu standardowego mieszkania.

Zakup poddasza często daje też dużo możliwości interesującej aranżacji wnętrza i wykreowania powierzchni mieszkalnej o unikalnym klimacie. Pole do popisu dla architekta wnętrz może dawać wysokość pomieszczeń sięgająca nawet kilku metrów oraz ciekawy kształt poddasza. Wprawdzie, na przykład, duża ilość skosów może utrudniać efektywne wykorzystanie zakupionej powierzchni, jednak w zależności od zastosowanej konstrukcji dachu może pojawić się możliwość zaadaptowania przestrzeni strychu na mieszkanie dwupoziomowe i uzyskania w ten sposób dodatkowej powierzchni mieszkalnej.

W przypadku adaptacji strychu na mieszkanie, atrakcyjność nieruchomości może podnieść również umiejętne wyeksponowanie elementów konstrukcyjnych więźby dachowej na przykład poprzez zastosowanie odpowiedniego oświetlenia. Warto o tym pomyśleć jeszcze przed rozpoczęciem prac adaptacyjnych.

Nie tylko plusy

Zanim jednak podejmiemy ostateczną decyzję o zakupie strychu i jego adaptacji, należy zastanowić się nad minusami, jakie wiążą się z mieszkaniem na poddaszu. W przypadku starszych budynków musimy się liczyć z brakiem windy, a więc koniecznością codziennego pokonywania sporej ilości schodów. Kolejnym niebezpieczeństwem może być nagrzewający się dach, który sprawi, że temperatura podczas miesięcy letnich przekroczy naszą granicę komfortu. Istnieje również niebezpieczeństwo wystąpienia nieszczelności w pokryciu dachowym powodujących powstanie przecieków.

Żeby nie zaskoczyła nas żadna niemiła niespodzianka warto przed zakupem dokładnie obejrzeć strych i rzetelnie sprawdzić jego stan techniczny oraz prawny. Najlepszym rozwiązaniem będzie zatrudnienie specjalistów. Fachowiec budowlany oceni, które z elementów budynku są do przebudowy, a które wymagają remontu. Wiedza ta pozwoli nam na wstępne oszacowanie kosztów prac budowlanych niezbędnych do przekształcenia strychu w nasze nowe lokum. To z kolei pozwoli nam ocenić opłacalność inwestycji. Może się bowiem okazać, że cena metra kwadratowego uzyskanej powierzchni mieszkalnej przy uwzględnieniu kosztów prac adaptacyjnych przewyższy średnią cenę metra kwadratowego mieszkania w interesującej nas lokalizacji, co podważy sens całej operacji.

Dokładne sprawdzenie strychu pod względem budowlanym jest również ważne z uwagi na konieczność uzyskania informacji jakie prace budowlane będą potrzebne, aby lokal spełniał warunki prawidłowego funkcjonowania człowieka, a tym samym uzyskał status samodzielnego lokalu mieszkalnego. Poza przestawieniem kilku ścian, konieczna może się okazać przebudowa pionów kominowych i wentylacyjnych, wymiana instalacji elektrycznej oraz wzmocnienie stropów.

Natomiast sprawdzenie stanu prawnego przez wykwalifikowanego, znającego rynek specjalistę uchroni nas przed konsekwencjami wynikającymi z nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości.

Uważajmy na koszty

Obok kosztów związanych z przebudową lokalu, mogą pojawić się koszty, których poniesienie będzie konieczne do uzyskania zgody na remont strychu. Przykładowo, wspólnota mieszkaniowa, od której nabywamy nieruchomość może zażądać dodatkowych prac mających na celu „ulepszenie” części wspólnych budynku. Może to być na przykład partycypacja w finansowaniu remontu dachu lub odświeżenie klatki schodowej.

Należy też pamiętać, że nie każde poddasze nadaje się do adaptacji na cele mieszkaniowe. Wynika to z faktu, że lokale mieszkalne muszą spełniać szereg warunków aby zostały dopuszczone do użytkowania.  Warunki, które nakładają przepisy budowlane związane są m.in. z wysokością pomieszczeń, która powinna wynosić średnio 2,2 metra dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi oraz odpowiednim doświetleniem lokalu (powierzchnia okien musi stanowić, co najmniej 1:8 powierzchni podłogi).

Formalności zabiorą nam sporo czasu

Kiedy już znajdziemy odpowiednią nieruchomość i ocenimy jej stan techniczny przyjdzie czas na zajęcie się kwestiami formalnymi. Mogą one się wydać dosyć skomplikowane. Musimy bowiem mieć zgodę wszystkich właścicieli lokali wchodzących w skład wspólnoty, a tym samym współwłaścicieli części wspólnej nieruchomości, do której przeważnie należy strych. Po wykonaniu prac adaptacyjnych, musimy uzyskać w starostwie zaświadczenie o samodzielności lokalu, które pozwoli nam na podpisanie umowy notarialnej i założenie księgi wieczystej nieruchomości. Po wyodrębnieniu nowego lokalu konieczne będzie również dokonanie zmian wysokości udziałów w częściach wspólnych poszczególnych właścicieli lokali oraz zaktualizowanie danych w księgach wieczystych wszystkich wyodrębnionych nieruchomości.

Pojawiające się często problemy natury formalnej nie odstraszają jednak potencjalnych lokatorów poddaszy. Bardzo pożądane są przede wszystkim strychy zabytkowych kamienic w centrach miast, takich jak Łódź, Poznań czy Sopot. Nie są one adaptowane wyłącznie na cele mieszkaniowe. Są również łakomym kąskiem dla firm i innych instytucji pragnących otworzyć swoją siedzibę w miejscu unikalnym i wyjątkowym.

Warto więc szukać tego typu ofert, ponieważ nawet mocno zaniedbany strych przy odrobinie chęci i zapału możemy przekształcić w miejsce, z którego nie będziemy się chcieli długo wyprowadzić. Wysiłek włożony w adaptację lokalu wynagrodzi nam brak sąsiadów z góry oraz widok rozgwieżdżonego nieba.

Współpraca z pośrednikiem – dlaczego umowa na wyłączność?

Podejmując współpracę z agencją pośrednictwa przy sprzedaży nieruchomości, Polacy najchętniej wybierają umowę typu otwartego. Jej zaletą jest to, że nie ogranicza ona zamawiającego usługę w kwestiach powierzania czynności pośrednictwa kolejnym pośrednikom oraz podejmowania samodzielnych działań mających na celu znalezienia nabywcy oferowanej nieruchomości.

Może się więc wydawać, że zawarcie „otwartych” umów pośrednictwa z kilkoma lub kilkunastoma pośrednikami oraz dodatkowo reklamowanie oferty na własną rękę jest idealnym sposobem na szybkie znalezienie klienta skłonnego zapłacić za nieruchomość ustaloną przez nas cenę. Niestety są to tylko pozory. Takie działanie może wręcz przeszkodzić w korzystnej sprzedaży nieruchomości.

Wyłączność i jej konsekwencje
Przeciwieństwem umów „otwartych” są umowy zawierające klauzulę wyłączności. Umowy tego typu dominują na rozwiniętych rynkach nieruchomości w takich krajach, jak USA, Kanada czy Australia. Ideą umów z klauzulą wyłączności jest powierzenie oferty wyłącznie jednemu wybranemu pośrednikowi.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności niesie za sobą istotne konsekwencje. Jedną z nich jest uprawnienie pośrednika do pobrania wynagrodzenia za usługę bez względu na sposób w jaki doszło do skojarzenia sprzedającego z kontrahentem (np. w przypadku, gdy sprzedający samodzielnie znajdzie kontrahenta). Wynika to z faktu, że zamawiający usługę zawierając umowę na wyłączność świadomie rezygnuje z samodzielnych działań zmierzających do znalezienia nabywcy. Zleca usługę profesjonaliście i zobowiązuje się nie przeszkadzać w realizowaniu przyjętej przez pośrednika strategii postępowania. Podejmując działania na własną rękę narusza warunki zawartej umowy. Pośrednik zawierając umowę na wyłączność uzyskuje z kolei pewność, że zwrócą mu się nakłady zainwestowane w obsługę i promocję przyjętej oferty. Jednak w tym wypadku, wynagrodzenie w pełnej wysokości należy się pośrednikowi tylko, jeśli działał w sposób aktywny i wypełnił zobowiązania zapisane w umowie pośrednictwa.

Pośrednicy proponują, klienci odmawiają
Większość pośredników w momencie uzgadniania warunków współpracy z klientem proponuje możliwość zawarcia umowy z klauzula wyłączności. Z reguły klienci niechętnie podchodzą do tego typu umów. – Wyłączność proponowana jest zawsze, kiedy klient sam zgłasza nam nieruchomość do sprzedania lub wynajęcia. W zależności od sytuacji, próbujemy również proponować takie umowy klientom, których oferty są pozyskiwane z ogłoszeń prasowych i internetowych – mówi Piotr Janocha z katowickiego oddziału PÓŁNOC Nieruchomości. – Klienci nie często decydują się na zawieranie umów na wyłączność, nie chcą się ograniczać w żaden sposób, wierząc, że również ogłaszając nieruchomość samodzielnie, są w stanie znaleźć dla siebie klienta – dodaje Piotr Janocha.

Obiekcje klientów wynikają często z braku znajomości specyfiki umów z klauzulą wyłączności. Klienci nie zdają sobie sprawy z potencjalnych korzyści, które niesie za sobą zawarcie takiej umowy. Dostrzegają tylko ograniczenia. Trudno się, dziwić, ponieważ ta niechęć po części wynika ze złych doświadczeń z nieprofesjonalnymi pośrednikami. – Główna obawą jest myśl o braku profesjonalnej obsługi. Klienci uważają, że pośrednik podpisze umowę, aby szybko zapomnieć o ofercie, oraz że nie poświęci wystarczająco dużo czasu na jej promocję i poszukiwanie kontrahenta – dostrzega problem Agnieszka Grudzińska, pośrednik PÓŁNOC Nieruchomości z Wrocławia. – Z tego powodu informujemy naszych klientów, że oferty wyłączne są bardziej skuteczne, ponieważ podpisując taką umowę, przeznaczamy na marketing oferty znacznie więcej środków niż w przypadku umowy otwartej. W momencie gdy jesteśmy wyłącznym agentem, mamy pewność, że nakłady naszej pracy się zwrócą – wyjaśnia Agnieszka Grudzińska.

Wyłączności jak na lekarstwo
Ilość zawieranych umów na wyłączność w polskich biurach nieruchomości jest niewielka w porównaniu z bardziej rozwiniętymi rynkami nieruchomości. Z danych sieci PÓŁNOC Nieruchomości wynika,  że stanowią one niespełna 6% wszystkich zawieranych umów pośrednictwa. Łatwo można zaobserwować, że im nieruchomość jest trudniejsza do sprzedania, tym sprzedający są bardziej skłonni do zawarcia umowy z klauzulą wyłączności. Fakt ten potwierdza ponad dwukrotnie większa ilość wyłączności w umowach dotyczących pośrednictwa w sprzedaży działek, niż w przypadku ofert sprzedaży mieszkań.

Rys.1. Procentowy udział wyłączności w ofertach sprzedaży mieszkań, domów i działek dostępnych w placówkach PÓŁNOC Nieruchomości

Źródło: Opracowanie własne

Na wzrost liczby wyłączności na rynku może wpłynąć wzrost wiarygodności pośredników w oczach klientów. Ważną rolę odgrywa również właściwe informowanie klientów o korzyściach, jakie wynikają z wyłączności, ale i o konsekwencjach zawarcia tego typu umowy. – Każdemu klientowi, który do nas trafi, w pierwszej kolejności proponujemy zawarcie umowy na wyłączność. Większość klientów, w pierwszej chwili twierdzi, że raczej woleliby podpisać umowę otwartą, ale po wyjaśnieniu korzyści, jakie dla klienta oraz także dla pośrednika daje umowa na wyłączność, w większości klienci przyjmują nasze argumenty. Takie działanie odnosi skutek, ponieważ umowy na wyłączność stanowią ponad 60% wszystkich aktualnie zawartych przez nas umów pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości – mówi Maciej Junke, dyrektor oddziału PÓŁNOC Nieruchomości w Głogowie.

Umowy typu otwartego i ich wady
Umowy „otwarte” mają sporo wad, które utrudniają pracę pośrednika i często niekorzystnie wpływają na relację pośredników z klientami. Jednym z istotnych problemów jest bardzo słabe powiązanie interesu klienta z interesem pośrednika. Często zdarza się, że sprzedający  nieruchomość zamiast wspólnie z pośrednikiem dążyć do celu jakim jest realizacja transakcji, zaczyna z nim konkurować, licząc na uniknięcie konieczności zapłaty wynagrodzenia. Reklamując ofertę samodzielnie w tych samych mediach co pośrednik, kontaktuje się z tymi samymi potencjonalnymi kontrahentami. Taki sposób postępowania prowadzi zwykle do konfliktów na tle rozliczeń finansowych pomiędzy zamawiającym usługę a pośrednikiem. Wynika to z faktu, że każdy zaangażowany w transakcję pośrednik ponosi pewne koszty związane z obsługą przyjętej oferty, na których zwrot liczy w ramach wynagrodzenia za wykonaną usługę.

W przypadku współpracy z wieloma biurami nieruchomości pojawia się problem tzw. inflacji ofert, czyli pojawiania się ofert sprzedaży tej samej nieruchomości kilkukrotnie lub nawet kilkunastokrotnie w tych samych środkach przekazu (np. w portalach ogłoszeniowych). Często tak powielane ogłoszenia różnią się ceną ofertową nieruchomości (m.in. ze względu na różne wysokości wynagrodzeń poszczególnych pośredników, które są doliczane do ceny). Powstałe w ten sposób rozbieżności powodują spadek wiarygodności oferty i sprzedającego, a tym samym niższe prawdopodobieństwo zainteresowania ofertą potencjalnego nabywcy.

Zawarcie umowy z klauzulą wyłączności powoduje wyeliminowanie powyższych problemów. Ponadto niesie ze sobą dodatkowe obowiązki dla pośrednika. Wynikają one z zapisów w standardach zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami. Wg standardów  zawodowych, pośrednik wykonujący czynności pośrednictwa wynikające z umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności, powinien dążyć do jak najszerszego wyeksponowania nieruchomości i nie może w żaden sposób utrudniać dostępu do informacji o nieruchomości, której dotyczy umowa. Wiąże się to między innymi z przeznaczeniem większej ilości środków na reklamę oferty oraz z wykazaniem  się wyższą aktywnością niż w przypadku umowy o charakterze otwartym.

Przyszłość wyłączności
Zdania pośredników na ten temat przyszłości wyłączności w polskim pośrednictwie są wyraźnie podzielone. – Pomimo licznych zalet umów na wyłączność, nie sądzimy żeby były one w najbliższych latach priorytetem dla naszych klientów – twierdzi Wiesława Capik, pośrednik PÓŁNOC Nieruchomości z Bochni. – Zauważamy, że klienci przeważnie chcą sami próbować sprzedać swoją nieruchomość oraz oddać ofertę do kilku biur pośrednictwa naraz – dodaje Wiesława Capik.
Nie brakuje jednak opinii, że polski rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będzie ewoluował, zbliżając się do standardów panujących na rynkach wysoko rozwiniętych. – Moim zdaniem umowy na wyłączność to przyszłość polskiego pośrednictwa – zaznacza Anna Dziuba, kierownik krakowskiego oddziału PÓŁNOC Nieruchomości. – Z powielania tych samych ofert nieruchomości przez kilka lub kilkanaście biur najbardziej korzysta prasa i portale ogłoszeniowe, a nie klienci poszukujący nieruchomości. Powinniśmy dążyć do modelu wypracowanego w Stanach Zjednoczonych, czyli zawierania tylko umów na wyłączność i ścisłej współpracy z innymi agencjami przy sprzedaży nieruchomości. W takim wypadku, klient kupujący przychodząc do jednej agencji może zapoznać się z ofertami innych biur nieruchomości – dodaje Anna Dziuba.

Aby jednak wprowadzić w Polsce system „amerykański”, potrzebna jest zmiana przyzwyczajeń pośredników, jak i ich klientów. Nie ma przeciwwskazań prawnych dla polskich pośredników, aby działać w podobny sposób, jak pośrednicy w Stanach Zjednoczonych. Największym wyzwaniem wydaje się być zmiana systemu pracy oraz umiejętność uświadomienia klientom korzyści związanych z wyłącznością.

PÓŁNOC Nieruchomości na targach mieszkaniowych

Rozmowa z Maciejem Trelą – Dyrektorem krakowskiego oddziału PÓŁNOC Nieruchomości

 W weekend 12-13 marca 2011 r. w hali Targi w Krakowie przy ul. Centralnej odbyła się wiosenna edycja Małopolskich Targów Mieszkaniowych tabelaofert.pl. PÓŁNOC Nieruchomości po raz kolejny uczestniczyła w imprezie wystawiając własne stoisko. O wrażeniach, efektach udziału w targach oraz aktualnej sytuacji na krakowskim rynku nieruchomości mieszkaniowych rozmawiam z Maciejem Trelą – Dyrektorem k
rakowskiego oddziału PÓŁNOC Nieruchomości S.A.

Proszę o ocenę udziału w targach pod kątem ilości klientów obsłużonych na stoisku PÓŁNOC Nieruchomości?

Maciej Trela: Pozytywnie zaskoczyła nas frekwencja. Według moich obserwacji, targi odwiedziła znacznie większa liczba osób niż w przypadku poprzedniej edycji, w której również braliśmy udział, a która odbyła się we wrześniu zeszłego roku. Oceniam, że liczba odwiedzających mogła wzrosnąć od poprzedniej edycji nawet o 50%. Dla nas udział w targach był bardzo udany, ponieważ przełożył się na ponad 100 konkretnych rozmów z potencjalnymi nabywcami nieruchomości.

Czy biorąc pod uwagę ilość osób, które odwiedziły targi, widać już wiosenne ożywienie na krakowskim rynku nieruchomości?

M.T.: Jak już wspomniałem, zaobserwowaliśmy znacznie większe zainteresowanie imprezą targową i ofertą wystawców niż jesienią zeszłego roku. Myślę więc, że możemy już mówić o wiosennym ożywieniu na krakowskim rynku nieruchomości.

O jakie nieruchomości najczęściej pytali klienci?

M.T.: Najczęściej pojawiające się pytania dotyczyły mieszkań o powierzchniach mieszczących się w przedziale 50-60 mkw. dwu- lub trzypokojowych. Przeciętna kwota, którą klient odwiedzający targi był skłonny wydać na nieruchomość o takich parametrach oscylowała w granicach 300-400 tysięcy złotych. Poszukiwane były przede wszystkim nieruchomości zlokalizowane w takich dzielnicach, jak Krowodrza, Prądnik Czerwony i Bronowice. Co ciekawe, sporym powodzeniem cieszyła się również Nowa Huta, a znacznie mniejszym, niż na poprzednich targach osiedle Ruczaj.

Czy było zainteresowanie działkami pod budowę domu?

M.T.: Zapytań o działki było stosunkowo niewiele, jednak i takie się zdarzały. Klienci często wahali się, czy wybrać ofertę dewelopera realizującego osiedle nowych domów pod Krakowem, czy może jednak poszukać działki budowlanej oraz firmy, która zajmie się wznoszeniem na niej budynku. Jeśli ktoś był zainteresowany domem wolnostojącym, miał czas i odpowiednią ilość gotówki, często wybierał działkę. Natomiast w przypadku konieczności szybkiego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych i mniej zasobnego portfela wygrywały oferty domów pod Krakowem w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej o powierzchniach 100-130 mkw., na działkach 2-4 a,  które można było kupić w stanie deweloperskim już od 450-500 tys. zł.

Czym wyróżniło się biuro PÓŁNOC Nieruchomości na targach?

M.T.: Myślę, że wyróżniliśmy się spośród innych wystawców przede wszystkim naszą ofertą mieszkań w podkrakowskich miejscowościach, takich jak Olkusz, Chrzanów, Myślenice, Bochnia czy Proszowice. Poza naszym stoiskiem tego typu ofert nie było na targach lub było ich bardzo niewiele. Zakup mieszkania w tych lokalizacjach jest doskonałą alternatywą dla osób, których nie stać na kupno mieszkania w Krakowie. Przykładowo, mieszkanie w Olkuszu możemy kupić już za ok. 3000 zł/mkw., co jest ofertą nieporównywalną z cenami krakowskimi.

Spośród naszej targowej konkurencji wyróżniliśmy się również ofertą skierowaną do osób zainteresowanych pilną sprzedażą swojej nieruchomości. Usługa, którą oferujemy polega na natychmiastowym zakupie nieruchomości przez dział Inwestycji Nieruchomości Północ. Jest to idealne rozwiązanie dla osób, które nie mają czasu na wielomiesięczne oczekiwanie na potencjalnych nabywców.

Jakie korzyści niesie za sobą udział w targach w porównaniu z innymi środkami reklamy?

M.T.: Największą korzyścią związaną z udziałem w targach jest możliwość bezpośredniego kontaktu z klientem. Dla nas, jako firmy, która stawia na wysoką jakość obsługi klienta, taka impreza jest doskonałą formą promocji. Podczas targów mamy okazje spotkać się z klientem oraz zdiagnozować jego potrzeby. Po targach przychodzi czas na przygotowanie i przedstawienie klientowi oferty doskonale dopasowanej do jego potrzeb. Uczestnictwo w targach wiąże się również z możliwością kontaktu z innymi wystawcami. Mam tu na myśli w szczególności firmy deweloperskie, które są również naszymi kontrahentami.

Czy krakowski oddział PÓŁNOC Nieruchomości zamierza wystawić stoisko na kolejnych targach?

M.T.: Oczywiście, będziemy uczestniczyć również  w następnych targach.