Świadectwo Energetyczne – konieczność czy zbędny wydatek

Obowiązek posiadania przez właścicieli nieruchomości Świadectwa Charakterystyki Energetycznej, między innymi przy dokonywaniu sprzedaży lub najmu nowych budynków i mieszkań, został wprowadzony na podstawie odpowiednich zapisów w Ustawie Prawo Budowlane już od początku 2009 roku.

Ciągle jednak jego znaczenie nie jest wystarczająco doceniane przez potencjalnych nabywców nieruchomości. Tymczasem nawet pobieżna analiza informacji zawartych w tym dokumencie może uchronić kupujących przed podjęciem pochopnej decyzji lub niepotrzebnymi wydatkami.

Jakich informacji dostarcza Świadectwo?
Dane zawarte w Świadectwie określają wielkości energii wyrażanej kWh/m2/rok niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku lub jego części czyli zużywanej na potrzeby ogrzewania, wentylacji, chłodzenia, podgrzewania wody oraz oświetlenia (dotyczy tylko budynków użyteczności publicznej) budynków i mieszkań.
Osoba wykonująca Świadectwo dokonuje bilansu energii dostarczanej na wyżej wymienione potrzeby, “uciekającej” przez wszystkie przegrody (ściany, podłogi dachy, itp.), uzupełnianej przez energię słoneczną przenikającą głównie przez szyby okien lub nawet emitowaną przez ludzi mieszkających czy pracujących w budynku. Na wynik końcowy ma wpływ ogromna ilość czynników, przykładowo: grubość i rodzaj zarówno materiałów budowlanych (cegły, pustaki, drewno, beton itp.) jak i docieplających przegrody (styropian, wełny itp.), liczba okien, jakość szyb, usytuowanie budynku względem stron świata, sąsiedztwo budynku, rodzaj źródła energii czyli paliwa (gaz, węgiel, olej opałowy, drewno itp.), rodzaj i sprawność urządzeń przetwarzających i dostarczających energię (kotły, zbiorniki, rury, grzejniki, klimatyzatory, wentylatory, itp.). Specjalnie premiowana jest energia odnawialna czyli pochodząca z naturalnych źródeł takich jak słońce, wiatr, ziemia a przetwarzana i dostarczana przez kolektory słoneczne, wiatraki czy pompy ciepła. Nawet obecność „poczciwego” kominka w domu ma wpływ na wyniki zawarte w Świadectwie.
Świadectwo najczęściej składa się z czterech stron i informuje nas czy dany obiekt spełnia normy energetyczne, co widać na jego pierwszej stronie, na kolorowym suwaku, gdzie zaznaczone są następujące wielkości: normatywna wielkość energii pierwotnej (EP) dla ocenianego budynku (także przebudowanego), faktyczna wartość EP dla budynku ocenianego. Na stronie drugiej znajduje się charakterystyka budynku i jego instalacji. Na trzeciej określone są prace remontowe lub adaptacyjne jakie należy wykonać, aby poprawić poziom energooszczędności budynku oraz zapotrzebowanie na energię w różnych układach i podziałach. Natomiast czwarta strona to objaśnienia i informacje dodatkowe dotyczące definicji pojęć używanych w świadectwie oraz odwołanie się do aktów prawnych zgodnie z którymi świadectwo zostaje wydane.
Świadectwo może wykonać uprawniona osoba i musi to zrobić ściśle według zasad określonych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury wydanego na podstawie Ustawy, będących metodologią w podstawowym tego słowa znaczeniu.
Na podstawie Świadectwa można także wstępnie określić koszty ewentualnych prac remontowych niezbędnych do obniżenia energochłonności budynku. Będziemy również mogli oszacować wielkość wydatków na energię potrzebną do prawidłowego funkcjonowania budynku. Należy zaznaczyć, że powyższe dane nie są możliwe do odczytania bezpośrednio z zapisów znajdujących się w Świadectwie. Można je natomiast wyliczyć mając podstawową wiedzę o budownictwie. W dalszych krokach trzeba już skorzystać z pomocy specjalisty. Sumując, jeśli nasz dom, lokal, mieszkanie osiąga wartości określone w Świadectwie jako normowe (lub lepiej poniżej), to jest przyjazny dla naszej kieszeni i środowiska naturalnego.
Świadectwo podaje wartość dwóch wskaźników dla jakości energetycznej budynku. Pierwszy to zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną EP, który określa efektywność całkowitą budynku czyli przedstawia obok energii końcowej dodatkowe nakłady energii dostarczane do budynku, każdego wykorzystywanego nośnika energii (np. gazu, prądu, oleju opałowego itp.). Drugi wskaźnik to właśnie zapotrzebowanie na energię końcową (EK), który mówi o potrzebnej rocznej ilości energii dla ogrzewania (ewentualnie chłodzenia), wentylacji i przygotowania ciepłej wody użytkowej w warunkach standartowych. Małe wartości obydwu współczynników sygnalizują niskie zapotrzebowanie na energię i tym samym wysoką efektywność i użytkowanie energii, chroniące jej zasoby i środowisko naturalne.
Kto powinien dysponować Świadectwem Energetycznym
Obok nowych domów i mieszkań przeznaczonych dla użytkowników indywidualnych, Świadectwa Energetyczne wymagane są także dla budynków użyteczności publicznej, na przykład szkół, szpitali, urzędów, a także hal produkcyjnych czy magazynowych, budynków biurowych, handlowych itp.
Zgodnie z Ustawą, Świadectwa obowiązują na rynku pierwotnym i wtórnym, czyli dotyczą wszystkich nowych budynków i mieszkań, bo bez nich nie uzyska się pozwolenia na użytkowanie, ale również dla obiektów starszych będących przedmiotem sprzedaży lub najmu. Prawo obecnie jednak w tym drugim przypadku nie przewiduje żadnych sankcji dla sprzedających nieruchomości nie posiadających Świadectwa. W praktyce kupujący nieruchomość zrzeka się prawa do otrzymania Świadectwa w akcie notarialnym. Warto dodać, że kupujący dom lub mieszkanie może domagać się od właściciela sprzedawanej nieruchomości przedstawienia Świadectwa.
Posiadanie takiego dokumentu może ułatwić sprzedającemu znalezienie nabywcy oraz gwarantować odpowiednio wysoką wartość transakcji. Z kolei informacje o wysokim zużyciu energii podane w Świadectwie dają silny argument kupującemu w negocjacjach cen nieruchomości.

Świadectwa energetyczne – rynek usług
Specjalistów uprawnionych przez Ministerstwo Infrastruktury do wydawania Świadectw przybywa dość szybko. Rosnąca konkurencja sprawia, że ceny tego rodzaju usług maleją. W Internecie możemy znaleźć wiele ofert wykonania Świadectwa po bardzo niskich cenach. Spotykamy także oferty wykonania analizy energetycznej budynku online, bez wizji lokalnej oraz bez inwentaryzacji i ewentualnego uzupełnienia dokumentów. Należy uważać na takie oferty i raczej z nich nie korzystać, chyba, że mają jedynie charakter poglądowy. Ceny fachowo przeprowadzonych usług zaczynają się na poziomie około 300 zł netto (Świadectwo dla mieszkania), w przypadku domów trzeba liczyć się z kwotą od 500 do 1000 zł. Natomiast wykonanie Świadectwa dla budynków użyteczności publicznej wiąże się ze znacznie większymi kosztami.
Uprawniony specjalista, który zrealizował usługę zobowiązany jest do przechowywania dokumentacji przez 10 lat, w tym okresie Świadectwo zachowuje swoją ważność, chyba że budynek został istotnie przebudowany. W takim przypadku należy wykonać Świadectwo ponownie przed upływem daty ważności poprzedniego, gdyż zmienił się bilans energetyczny
Kupując dom lub mieszkanie na rynku wtórnym, pytajmy właścicieli nieruchomości czy posiadają Świadectwa, szczególnie jeśli nie jesteśmy specjalistami z zakresu budownictwa i nie znamy się na energooszczędnych technologiach budowlanych. Specjalista wykonujący Świadectwo z zasady ma być bezstronny, opierać swoją pracę na ściśle określonej metodologii, posiadać obowiązkowo stosowne ubezpieczenie i wykonywać ją w ramach wolnego zawodu. Powinien być również osobą kojarzoną z zaufaniem publicznym, aby jego werdykt w postaci Świadectwa był ostateczny i obdarzony wiarą publiczną.

PÓŁNOC na Targach Mieszkaniowych w Krakowie

Biuro  Nieruchomości PÓŁNOC uczestniczyło w Targach Mieszkaniowych organizowanych w Krakowie w dniach 11-12 września bieżącego roku. Na temat korzyści wynikających z udziału w targach, rynku nieruchomości oraz planów rozwojowych Biura Nieruchomości PÓŁNOC, rozmawiam z Maciejem Trelą, Dyrektorem Oddziału w Biurze Nieruchomości PÓŁNOC.

Stagnacja na rynku nieruchomości nie sprzyja zwiększaniu wydatków promocyjnych firmy, czy udział w targach mieszkaniowych w tej sytuacji jest Pana zdaniem uzasadniony?

Naszym celem jest dotarcie z ofertą do jak największej grupy potencjalnych nabywców. Targi to doskonała okazja do osobistego kontaktu z klientami. W naszej branży kontakt bezpośredni następuje dopiero w memencie, w którym klient wyrazi zainteresowanie konkretną ofertą. Nam zależało na przekazaniu informacji o naszych usługach również tym, którzy nie brali dotychczas pod uwagę współpracy z biurem nieruchomości przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości.

Poza promocyjną stroną udziału w targach, wykorzystaliśmy je do przedstawiania szerokiego spektrum nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży. Obecnie mamy na przykład w ofercie sporo własnych mieszkań w cenach poniżej 200 tys. złotych.

Czy poza tanimi mieszkaniami Biuro Nieruchomości PÓŁNOC promowało w czasie targów inne usługi lub oferty?

Tak. Chciałbym zwrócić uwagę na dwie kwestie. Po pierwsze, mamy bardzo szeroką ofertęnowych domów i mieszkań od krakowskich deweloperów. Kupując takie nieruchomości za naszym pośrednictwem, klienci nie płacą prowizji z tytułu obsługi.

Po drugie, zachęcamy właścicieli domów i mieszkań przeznaczonych do wynajmu aby skorzystali z usługi „Bezpieczny Wynajem” oferowanej przez Biuro Nieruchomości PÓŁNOC polegającej na sprawdzeniu wiarygodności najemców.

Czy Biuro Nieruchomości PÓŁNOC podejmuje obecnie inne działania aktywizujące sprzedaż?

Przede wszystkim już w najbliższym czasie planujemy intensywny rozwój zespołu handlowego naszego biura w Krakowie. Podwojenie liczby pośredników będzie miało bezpośredni wpływ na poszerzenie oferty nieruchomości a tym samym da naszym klientom możliwość większego wyboru ofert z rynku wtórnego i pierwotnego.

Oczywiście zamierzamy uczestniczyć w kolejnych targach mieszkaniowych, które jak już wspomniałem, pozwalają na nawiązanie bezpośredniego kontaktu z klientami. Kładziemy nacisk na jakość obsługi oraz przełamywanie barier i stereotypów w kontaktach klient – pośrednik.

Jak Pan ocenia obecną sytuację na rynku nieruchomości, czy najbliższych miesiącach można spodziewać się istotnych zmian w poziomie popytu i podaży?

Po okresie wakacyjnym widać większą aktywność klientów zainteresowanych kupnem nieruchomości. W szerszej perspektywie czasowej, sytuacja na rynku jest stabilna i nie ulega dużym wahaniom zmianom. Co ciekawe, bardziej restrykcyjna polityka kredytowa banków nie przełożyła się dotychczas na ograniczenie liczby transakcji na rynku nieruchomości.

W okresie najbliższych miesięcy nie spodziewamy się istotnych zmian na rynku. Być może w przyszłym roku, wraz z wprowadzeniem wyższego podatku VAT, sytuacja ulegnie zmianie.

Zmiany cen mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie w latach 2009-2010

Zmiany cen towarów i usług są procesem ciągłym, zachodzącym niemal na każdym rynku. Nieruchomości należą do tej grupy towarów, która jest stosunkowo czuła na wpływ czynników zewnętrznych kształtujących ceny. Bardzo rzadko średnie ceny domów czy mieszkań utrzymują się na stałym poziomie dłużej niż kilka miesięcy. Polityka kredytowa banków, sytuacja na rynku pracy czy realizacja przedsięwzięć infrastrukturalnych to tylko niektóre elementy mające wpływ na poziom cen nieruchomości.

Okazuje się jednak, że przykłady niektórych lokalnych rynków nieruchomości zdają się zaprzeczać twierdzeniu o częstych zwyżkach lub zniżkach cen nieruchomości. Analiza cen jednego metra kwadratowego mieszkań w czterech dzielnicach Krakowa w latach 2009 – 2010 pokazuje jak niewielkie zmiany nastąpiły w tym okresie i to pomimo dość burzliwego okresu w gospodarce.

Śródmieście.
Mieszkania w Śródmieściu Krakowa cieszą się umiarkowanym zainteresowaniem kupujących. Czynnikiem wpływającym na poziom popytu są przede wszystkim wysokie ceny mieszkań w Śródmieściu. Przeciętny wiek budynków oraz rozkład mieszkań, z reguły nie przystosowany do współczesnych wymagań dodatkowo ograniczają liczbę potencjalnych nabywców. Z kolei na rynku pierwotnym jest stosunkowo niewiele nowych mieszkań, a ceny tych przeznaczonych do sprzedaży są wysokie.
Najczęściej mieszkania w tej dzielnicy kupowane są jako reprezentacyjne apartamenty, lokata kapitału lub z przeznaczeniem na wynajem.

W okresie ostatnich dwóch lat średnie ceny mieszkań w Śródmieściu nie uległy istotnym zmianom.
Co ciekawe największy spadek cen nastąpił w segmencie małych mieszkań o powierzchniach 30 – 40 m2. Różnica cen jednego metra kwadratowego sięgnęła w tym przypadku około 1500 złotych. Natomiast mieszkania ponad osiemdziesięciometrowe miały najniższą cenę metra kwadratowego spośród mieszkań zlokalizowanych w Śródmieściu. Z kolei ceny mieszkań o powierzchni od 80 do 90 m2 pozostały bez zmian w analizowanym okresie. Może to świadczyć, iż ten segment rynku cieszy się dużym zainteresowaniem kupujących.
Część właścicieli nieruchomości zlokalizowanych w Śródmieściu zrezygnowało z zamiaru sprzedaży mieszkań w obecnej sytuacji, decydując się na odłożenie sprzedaży do czasu poprawy koniunktury gospodarczej. Jest to właściwe posunięcie biorąc pod uwagę, niemal pewne podniesienie się cen mieszkań w perspektywie kilku najbliższych lat.
Krowodrza.
Krowodrza to niezwykle popularna dzielnica wśród osób poszukujących mieszkań. Bliskość centrum miasta, dobrze rozwinięta infrastruktura i gęsta sieć komunikacyjna, to niewątpliwe atuty tej dzielnicy. Najbardziej pożądanymi mieszkaniami są lokale dwu lub trzypokojowe. Interesującym wydaje się fakt, że nawet nieruchomości w „gorszych lokalizacjach”, na przykład blisko torów kolejowych czy dużego nasilenia ruchu kołowego, nie odstraszają kupujących. Liczy się przede wszystkim dobra lokalizacja. Wśród klientów poszukujących lokali w Krowodrzy przeważają ludzie młodzi kupujący swoje pierwsze mieszkanie. Chętnie kupowane są także mieszkania dla studentów. W tym przypadku nabywcami są zazwyczaj rodzice, zabezpieczający w ten sposób dzieci rozpoczynające studia.

W Krowodrzy występują znaczne różnice cen metra kwadratowego w zależności od powierzchni mieszkania. Zanotowano duże zmiany cen w okresie ostatnich dwóch lat, które przekraczają nawet 1000 złotych na metrze kwadratowym.
Ceny mieszkań o powierzchni od 90 do 100 m2 pozostały na niezmienionym poziomie od 2009 roku. Najdroższe, podobnie jak w Śródmieściu są mieszkania małe, o powierzchni do 40 metrów kwadratowych. Natomiast najniższe ceny za metr kwadratowy mają mieszkania ponad stumetrowe.
Należy pamiętać, że przyjęte w analizie ceny nie uwzględniają standardu mieszkania, stąd też mogą zdarzyć się sytuacje, gdy cena metra kwadratowego mieszkania może znacznie odbiegać od zaprezentowanej na powyższym wykresie. Krowodrze ze względu na swoje położenie jest od wielu lat dzielnicą, w której chętnie lokalizują swoje inwestycje deweloperzy. Możemy więc znaleźć oferty sprzedaży zarówno mieszkań nowych jak i kilkuletnich, a nawet takich, które pamiętają początek ubiegłego stulecia.
Podgórze.
Dzielnica mająca swoich zwolenników głównie wśród osób już tam mieszkających. Podgórze jest atrakcyjne dla ludzi młodych. Duży rynek inwestycji deweloperskich oraz ogromna ilość ofert na rynku wtórnym jest w stanie zadowolić nawet najbardziej wybrednych klientów.
Mieszkania dwu i trzypokojowe cieszą się największym powodzeniem. Odległość od centrum miasta oraz rosnące problemy komunikacyjne dzielnicy, Podgórze nadrabia szeroką ofertą mieszkań oraz stosunkowo niskimi cenami nieruchomości.
Osoby z mniej zasobnymi portfelami mogą wybierać wśród setek ofert mieszkań zlokalizowanych na dużych osiedlach. Wbrew powszechnie panującej opinii, mieszkania budowane dwadzieścia czy trzydzieści lat temu, szczególnie bloki z wielkiej płyty są w stosunkowo dobrym stanie technicznym i po zmodernizowaniu instalacji wewnętrznych oraz „dociepleniu” mogą służyć swoim mieszkańcom przez wiele dziesięcioleci.

Podobnie jak w innych dzielnicach również w Podgórzu najwyższe ceny metra kwadratowego osiągają mieszkania do 30 metrów kwadratowych. Ceny takich lokali sięgają nawet 7500 zł za m2. Największe zmiany cen w omawianym okresie zanotowano w segmencie mieszkań o powierzchni 80 – 90 metrów kwadratowych. Obecne ceny takich nieruchomości nie przekraczają sześciu tysięcy złotych za metr kwadratowy, podczas gdy rok temu były o blisko tysiąc złotych wyższe. Podgórze to dzielnica, największych różnic cenowych metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w Krakowie. Metr kwadratowy mieszkania o powierzchni około 30 m2 jest droższy o około 1800 zł od analogicznej powierzchni mieszkania stumetrowego.
W przedziale najpopularniejszych mieszkań o powierzchni od 40 do 70 metrów kwadratowych, zmiany cen rok do roku są niewielkie. Trudniej sprzedać mieszkania duże i bardzo duże i tam spadek cen jest nieco większy porównując ceny z roku poprzedniego do obecnych.
Nowa Huta.
Poszukujący mieszkań w Nowej Hucie to zazwyczaj osoby w średnim wieku, często pracujące w tej dzielnicy. Stosunkowo dużą grupę nabywców mieszkań w Hucie, stanowią studenci lub ich rodzice. W tym przypadku, czynnikiem decydującym o wyborze mieszkania jest dobry dojazd do centrum Krakowa.

Również w najmłodszej dzielnicy Krakowa, ceny mieszkań pozostawały na zbliżonym poziomie w latach 2009 i 2010. Średnia cena jednego metra kwadratowego mieszkania w Nowej Hucie to odpowiednio 5500 zł i 5700 zł. Atrakcyjnie wyglądają ceny mieszkań dużych. Lokale o powierzchni około 100 m2 można kupić nawet poniżej 4000 zł/m2. Nowa Huta to dzielnica, w której obserwujemy najmniejsze różnice cenowe jednego metra kwadratowego, jest to oznaka stabilizacji na rynku i większej odporności cen na zewnętrzne czynniki o charakterze gospodarczym niż ma to miejsce winnych dzielnicach miasta.
Niewielkie zmiany na rynku.
Dla uzyskania lepszego obrazu zmian poziomu cen mieszkań w poszczególnych dzielnicach Krakowa, poniżej przedstawiono porównanie średnich cen metra kwadratowego lokali mieszkalnych o powierzchni od 40 do 70 metrów kwadratowych w latach 2009 i 2010.

W segmencie mieszkań o powierzchni od 40 do 50 m2, zlokalizowanych we wszystkich omawianych dzielnicach, średnie ceny metra kwadratowego pozostawały na zbliżonym poziomie. W Krowodrzy i Podgórzu ceny praktycznie się nie zmieniły. Natomiast różnice cen metra kwadratowego pomiędzy poszczególnymi dzielnicami są znaczne i sięgają blisko 60 %. Także w tym przypadku nie zanotowano istotnych zmian na rynku.

Podobnie sytuacja przedstawia się w segmencie mieszkań o nieco mniej popularnej wśród kupujących powierzchni: 60 – 70 m2. Są to z reguły mieszkania trzy lub czteropokojowe, Zmiany cen metra kwadratowego w tym segmencie są znikome. Widoczny spadek cen nastąpił jedynie w Śródmieściu. Mieszkania tam zlokalizowane dość długo utrzymywały wysokie ceny, jednak zmniejszony popyt doprowadził do rynkowego urealnienia cen w bieżącym roku. Ponadto lokale o takiej powierzchni to przeważnie mieszkania dwupokojowe, co przy dość wysokiej cenie za metr kwadratowy zmniejsza ich atrakcyjność rynkową.
Co nas czeka w najbliższej przyszłości.
Chcąc zrealizować transakcję sprzedaży nieruchomości w krótkim czasie, powinniśmy bacznie przyglądać się średnim cenom mieszkań na rynku. Urealnienie cen i dopasowanie ich do oczekiwań oraz możliwości kupujących, znacznie przyspieszy sprzedaż. Należy pamiętać, że mamy teraz tak zwany „rynek kupującego” charakteryzujący się ogromną podażą nieruchomości. Ci, którzy nastawiają się na osiągnięcie cen obowiązujących w okresie rynkowego boomu sprzed kilku lat, raczej powinni odłożyć sprzedaż.
Kupujący, jeśli nie obawiają się mniej popularnych lokalizacji, powinni je poważnie rozważyć. Perspektywa zaoszczędzenia kilkudziesięciu tysięcy złotych na pewno skłania do refleksji.
W obecnej sytuacji na rynku nieruchomości dalszy spadek cen raczej nie nastąpi. Wydaje się, że ceny osiągnęły pułap przy którym właściciele poważnie zastanawiają się nad decyzją o wystawieniu ich na sprzedaż.
Niewielkie zmiany cen mieszkań w Krakowie w okresie ostatnich dwóch lat są dowodem na stabilizację rynku nieruchomości. Dla sprzedających to wiadomość niekorzystna, dla kupujących spełnienie oczekiwań. Warto rozważyć zakup mieszkania właśnie teraz. Pamiętajmy, że nawet jeśli ceny na rynku nie wzrosną w okresie najbliższych miesięcy , szereg już podjętych decyzji gospodarczych sprawi, że zakup mieszkania może być już w przyszłym roku trudniejszy i droższy.

PÓŁNOC Nieruchomości otwiera kolejną placówkę w Łodzi

Prezes Zarządu PÓŁNOC Nieruchomości S.A. Pan Piotr Sumara w towarzystwie Dyrektor ds. Rozwoju Sieci Ewy Choroś oraz członka Rady Nadzorczej PÓŁNOC Nieruchomości S.A. Pana Tomasza Błeszyńskiego dokonali otwarcia 25 placówki franczyzowej Sieci Biur Nieruchomości PÓŁNOC. Tym razem PÓŁNOC rozszerzyła swój obszar działania w Łodzi. Nowe biuro zlokalizowane jest w centrum miasta przy ulicy Rzgowskiej 24.

Właścicielką nowego biura nieruchomości jest Pani Martyna Matuszewska. Pani Matuszewska, od kilku lat odnosi sukcesy kierując pośrednictwem kredytowym. Rozszerzenie działalności na obszar nieruchomości daje szansę wykorzystania jej dotychczasowych doświadczeń oraz doskonałej znajomości rynku łódzkiego.

„To już druga placówka franczyzowa Sieci Biur Nieruchomości PÓŁNOC działająca w Łodzi. Jesteśmy przekonani, że łódzki rynek nieruchomości ma wystarczająco duży potencjał, aby kolejne biuro naszej sieci w tym mieście odniosło sukces.” – mówi Dyrektor Ewa Choroś.
Sieć Biur Nieruchomości PÓŁNOC planuje uruchamianie dalszych placówek franczyzowych w Polsce. Do końca bieżącego roku, sieć liczyć będzie co najmniej 30 placówek.

Apartamenty i "apartamenty"

Aby właściwie zrozumieć pojęcie apartament, proponuję wyobrazić sobie lokal mieszkalny położony nad bulwarem w okolicach Wawelu, z indywidualną windą, satelitarnym łączem, garażem wielopoziomowym, telewizją wewnętrzną, własną serwerownią, centralnym klimatyzatorem, kominkiem, balkonem z trawnikiem, basenem, SPA, portierem i lądowiskiem dla helikoptera.

Apartament, według definicji to luksusowo urządzone, wielopokojowe mieszkanie lub podobne pomieszczenie w hotelu. Apartament dawniej to reprezentacyjne wnętrze pałacowe, natomiast dzisiaj, to coraz częściej pojęcie odnoszące się do zwykłego mieszkania, używane w celu jego werbalnej nobilitacji. Poprawnie słowo apartament powinno być rozumiane jako synonim lokalu mieszkalnego o parametrach przekraczających ogólnie przyjęte normatywy służące zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych użytkownika. Cechami charakterystycznymi apartamentów są elementy o wyższym, niż w ”zwykłym” mieszkaniu, standardzie. Ta nadwyżka jakościowa służy podkreśleniu prestiżu i elitarności apartamentu w porównaniu ze standardowym mieszkaniem.

Podobieństwa i różnice.

Wytyczne dotyczące projektowania mieszkań i apartamentów są podobne. Na przykład elementy struktury przestrzennej czy dostęp do światła dziennego są identyczne. Cechą charakterystyczną apartamentu jest wyeksponowanie motywu lub motywów podkreślających jego odmienność i wyjątkowość względem powszechnie przyjętych, przeciętnych standardów. Może to być otwarta przestrzeń wewnętrzna, wewnętrzne schody, antresole czy oranżeria. Elementy te nie mają większej użyteczności praktycznej tworzą jednak niepowtarzalny klimat i podkreślają wyjątkowość lokalu mieszkalnego.

Wymienione tu rozwiązania mają także istotne znaczenie dla deweloperów oferujących apartamenty do sprzedaży. Dużo łatwiej zwrócić uwagę klienta drogimi materiałami użytymi do wykończenia ścian, czy prywatną fontanną. Można powiedzieć, że inwestorzy wyposażając apartamenty w różnego rodzaju „fajerwerki” stosują swoisty kod za pomocą, którego informują potencjalnych nabywców o poziomie atrakcyjności apartamentu.

Współczesne apartamenty spełniają rolę nie tylko mieszkalne i reprezentacyjne, są także doskonałą lokatą kapitału oraz źródłem sporych zysków. Najważniejszą rolą apartamentu jest jednak podkreślenie statusu materialnego jego właściciela. Wejście w posiadanie apartamentu to wyznacznik pozycji społecznej i jeden dowodów finansowego sukcesu.

Lokalizacja, miejsce i położenie.

„W praktyce nieruchomistów powiada się, że dla oceny wartości nieruchomości ważne są trzy elementy, mianowicie lokalizacja, po drugie położenie i po trzecie miejsce. Tak wiec pojęcie ‘apartament’ jest nierozerwalnie złączone z miejscem, gdzie ów się znajduje. Parametry otoczenia i sąsiedztwa w przemożny sposób wpływają na decyzje związane z lokowaniem apartamentów” – mówi architekt Paweł Sroga właściciel pracowni projektowej P.S.J. w Proszowicach.

Okazuje się, zatem, że wpływ na to czy dany lokal mieszkalny nazywamy apartamentem czy nie, obok powierzchni mieszkalnej i standardu wykończenia, ma także jego lokalizacja. Z drugiej strony zdarza się, że budynek położony w mało atrakcyjnej okolicy nazywany jest apartamentowcem. Przeciętny obiekt mieszkalny wykonany według najnowszych technologii i z użyciem drogich materiałów, w otoczeniu znacznie mniej reprezentacyjnych budynków urasta do miana apartamentowca.

Jednak prawdziwy apartament musi być zlokalizowany w doskonałym miejscu. Tylko wówczas zaspokoi oczekiwania klientów. Lokalizacja w prestiżowej dzielnicy, blisko centrum czy w pobliżu znanych miejsc jest bardzo istotnym czynnikiem wpływającym na atrakcyjność apartamentu. Świadomość doskonałego sąsiedztwa to swego rodzaju wartość dodana, którą otrzymuje kupujący i za którą jest gotów słono zapłacić.

Z punktu widzenia architektów najkorzystniej jest projektować budynki apartamentowe w prestiżowych lokalizacjach. Wówczas inwestorzy oczekują wyjątkowych projektów, charakteryzujących się niekonwencjonalnymi rozwiązaniami oraz użyciem drogich lub bardzo drogich materiałów wykończeniowych.

Ważne jest to, czego nie mają inni.

Cały czas trwa wyścig we wprowadzaniu nowych rozwiązań architektonicznych, sprzętu, środków komunikacji i wyposażenia apartamentów. Nikogo już dziś nie szokuje wykorzystanie w apartamentach systemów indywidualnego ogrzewania, klimatyzacji, dostępu do sieci szerokopasmowych czy telewizji kablowych. Wszyscy zdążyliśmy się przyzwyczaić do różnego rodzaju instalacji i systemów takich jak telewizja przemysłowa, sygnalizacja włamań czy pożaru, rejestracji dostępu itp.Nadszedł czas, aby oferować klientowi jeszcze więcej. Coraz częściej w nowych apartamentach spotykamy indywidualne windy, zimozielone i podgrzewane dachy, oranżerie, instalacje przeciwoblodzeniowe, kolektory słoneczne, pompy ciepła, rekuperatory, i wiele innych najnowocześniejszych urządzeń.

Zapewne jeszcze długo apartamenty będą odgrywały na rynku nieruchomości rolę, jaką im przypisano. Im bogatsze będzie nasze społeczeństwo tym większy będzie popyt na apartamenty. Proces rosnącego zainteresowania apartamentami już następuje i to pomimo niekorzystnych sygnałów rynkowych. Trzeba jednak pamiętać, że rynek dóbr luksusowych rządzi się swoimi prawami, jest stosunkowo odporny na zawirowania gospodarcze a sytuacja kryzysu zazwyczaj mu sprzyja.

Duże miasta mniej atrakcyjne dla młodych!

Jeszcze kilkanaście lat temu perspektywa zamieszkania w Warszawie czy Wrocławiu, była bardzo atrakcyjna dla osób zaczynających dorosłe życie. Szeroki rynek pracy, szansa zrobienia szybkiej kariery, oferta kulturalna i rozrywkowa kusiły młodych.

Jak jest dzisiaj? Czy młodzi ludzie mieszkający na wsi i w niewielkich miejscowościach w dalszym ciągu chcieliby przenieść się do dużego miasta? Okazuje się, że nie wszyscy i nie za wszelką cenę.

Dział Analiz Biura Nieruchomości PÓŁNOC, przeprowadził badania ankietowe dotyczące życiowych planów osób w wieku 16 – 25 lat, mieszkających na wsi i w małych ośrodkach miejskich. Wyniki analiz wskazują na zmiany preferencji młodzieży w zakresie stylu życia w porównaniu z pokoleniami, które weszły w dorosłe życie kilka lub kilkanaście lat temu.

Sielankowe życie.

Większość ankietowanych (65%) mieszka na wsi, pozostali (35%) w miastach do 30 tys. mieszkańców. Niemal wszyscy uczą się bądź studiują. W zdecydowanej większości mieszkają z rodzicami w domach jednorodzinnych. Tylko 4% wynajmuje mieszkania. Nasi respondenci doceniają uroki życia z dala od wielkomiejskiego zgiełku. Jeden z nich, mieszkaniec małego miasta, odpowiadając na pytanie gdzie chciałby zamieszkać za kilka lat odpowiedział: „Wioska, blisko staw z rybami, kurnik, duży ogródek, 2 piętrowy dom i zero sąsiadów”. Podobnych odpowiedzi otrzymaliśmy bardzo dużo.

Ten sielankowy obraz przyszłego domu, może nieco dziwić. Przyzwyczailiśmy się do sytuacji, w której osoby wchodzące w dorosłe życie masowo opuszczały wsie i miasteczka szukając lepszych perspektyw życiowych w dużych miastach. Tymczasem wyniki badań wskazują, że 60 % ankietowanych na miejsce swojego zamieszkania w przyszłości wybrałoby okolice miasta lub wieś. Tylko nieco ponad jedna trzecia respondentów wybrałaby duże miasto a kolejne 4% pragnie wyjechać za granicę.

Z całą pewnością, w ostatnich latach, nastąpiły istotne zmiany w stylu życia ludzi młodych. Dzisiaj, nawet w najbardziej oddalonych zakątkach kraju, możemy korzystać z szerokiego dostępu do informacji. Podróżowanie stało się o wiele łatwiejsze. Oferta kulturalna, stanowiąca kiedyś istotny argument w wyborze pomiędzy miastem a wsią, zdaje się mieć coraz mniejsze znaczenie. Natomiast poziom życia w mieście i na wsi ulega stopniowemu wyrównaniu.

Zmiany stylu życia, rozwój technologiczny sprawiają, że miasta mają coraz mniej argumentów przyciągających ludzi młodych. Dotyczy to szczególnie w grupie osób posiadających wykształcenie średnie i zawodowe. O ile bowiem dla absolwentów wyższych uczelni rynek pracy i perspektywy kariery ciągle są większe w miastach niż na wsi, o tyle dla osób z niższym wykształceniem miasto nie daje zbyt wielu możliwości.

Prosty wybór – dom.

Zapytaliśmy osoby biorące udział w naszym badaniu, jakie są ich preferencje w zakresie rodzaju nieruchomości, w której chcieliby mieszkać. Ponad 70 % ankietowanych chciałoby zamieszkać we własnym domu. Warto zwrócić uwagę, że nawet wśród osób, które wybrały miasto jako miejsce swojego zamieszkania, blisko 40% chciałoby mieszkać we własnym domu. Wynik analizy wskazuje wyraźnie, że młodzi mieszkańcy wsi i mniejszych ośrodków miejskich cenią niezależność, przestrzeń życiową i prywatność jaką mogą się cieszyć tylko właściciele domów.

Opracowanie własne – Dział Analiz PÓŁNOC Nieruchomości S.A.

Takie preferencje są w dużej mierze wynikiem doświadczeń i przyzwyczajeń młodych ludzi. Ci, którzy mieszkali na wsi, zdążyli przyzwyczaić się do zalet życia we własnym domu, natomiast lokatorzy mieszkań chętnie powiększyliby przestrzeń życiową.

Opisane tu preferencje młodych mieszkańców naszego kraju to być może kolejny dowód na to, że przyjmujemy wzorce społeczeństw wysokorozwiniętych. W wielu dużych ośrodkach miejskich następuje powolne zmniejszanie liczby mieszkańców. Zapewne daleko nam jeszcze do metropolii amerykańskich – niektóre z nich straciły nawet 50 % mieszkańców w okresie ostatnich kilkudziesięciu lat, jednak i u nas tego rodzaju tendencje są już zauważalne.

Rodzina i 4000 zł miesięcznie „na rękę”.

Własny dom czy mieszkanie zazwyczaj dzielimy z najbliższymi. Można spodziewać się, że młodzi ludzie z rezerwą będą odnosić się do formalizowania swoich związków i zakładania rodziny. Tymczasem prawie 80% badanych odpowiedziało, że planuje założyć rodzinę, natomiast 13% należy do grupy niezdecydowanych. Wynik badania w tym zakresie może po raz kolejny zaskoczyć.

Opracowanie własne – Dział Analiz PÓŁNOC Nieruchomości S.A.

Opóźnianie wieku, w którym młodzi ludzie decydują się na założenie rodziny, rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw domowych to zjawisko w krajach wysokorozwiniętych dość powszechne. Jednak sytuacja przedstawia się zgoła inaczej wśród grupy społecznej, poddanej naszemu badaniu. Należy zaznaczyć, że uzyskane przez nas wyniki, dotyczą części populacji młodych ludzi i zapewne inne są preferencje, w poruszonych powyżej kwestiach, młodzieży zamieszkałej w dużych miastach.

Zapytaliśmy także naszych respondentów o ich oczekiwania finansowe. Ponad 80% badanych chciałoby zarabiać miesięcznie od trzech do pięciu tysięcy złotych netto. Z kolei 8% spodziewa się miesięcznych dochodów przekraczających osiem tysięcy złotych a kolejne 10% zadowolą pensje w granicach dwóch i pół tysiąca złotych netto.

Opracowanie własne – Dział Analiz PÓŁNOC Nieruchomości S.A.

Biorąc pod uwagę obecny stan gospodarki kraju, perspektywy jej rozwoju w najbliższych latach, osiągnięcie przez młodych ludzi miesięcznych dochodów na poziomie kilku tysięcy złotych netto, nie będzie proste. Nienależny jednak zakładać, że będzie to absolutnie niemożliwe.

Podsumowując wyniki przeprowadzonych badań, istnieje znaczna grupa osób w wieku 16 – 25 lat, które pragną mieszkać poza centrami wielkich miast. Najchętniej staliby się posiadaczami domów jednorodzinnych zlokalizowanych na obrzeżach miast lub na wsi. Osoby te cenią spokój i niezależność, gotowe są założyć rodzinę a ich oczekiwania finansowe są na realnym do osiągnięcia poziomie kilku tysięcy złotych miesięcznie.

Czy oferta rynku nieruchomości będzie odpowiadać młodym ludziom?

Młodzi ludzie w perspektywie kilku najbliższych lat staną się potencjalnymi klientami na rynku nieruchomości. W tym kontekście, warto zastanowić się czy podaż nieruchomości będzie w stanie zaspokoić zgłaszany przez nich popyt.

Obecnie sytuacja na rynku nieruchomości sprzyja klientom poszukującym nieruchomości zlokalizowanych wokół dużych ośrodków miejskich oraz na wsiach. Od około dwóch lat ceny działek i domów spadają lub utrzymują się na stosunkowo niskim poziomie. Na przykład w okolicy Krakowa łatwo znaleźć jest działkę o powierzchni 1000 – 1200 m2 w cenie około 100 tys. złotych. Działki takie zlokalizowane są najczęściej o odległości od 10 do 20 kilometrów od centrum miasta. Z kolei działki budowlane położone bliżej niż 10 kilometrów od centrum miasta, mają wyższe ceny. W tym przypadku należy liczyć się z wydatkiem minimum 200 tys. złotych.

Młodych ludzi powinna zainteresować również oferta domów jednorodzinnych oferowanych do sprzedaży na rynku wtórnym. Można znaleźć bardzo ciekawe oferty nieruchomości do remontu lub częściowego odnowienia za kwoty niewiele wyższe niż cena działki na której są zlokalizowane.

W nieco lepszej sytuacji, pod względem dostępności gruntów budowlanych są mieszkańcy wsi. Dla osób pozostających w swoich rodzinnych miejscowościach znalezienie działki budowlanej nie stanowi zazwyczaj problemu.

Dodatkowym ułatwieniem dla osób decydujących się na zakup nieruchomości podmiejskiej jest łatwy i szybki proces uzyskiwania niezbędnych dokumentów i zezwoleń. Większość gmin posiada aktualne plany zagospodarowania terenu, a więc potencjalny inwestor stara się od razu o pozwolenie na budowę. Z reguły okres oczekiwania na nie ogranicza się do dwóch miesięcy.

Tak jest obecnie i wydaje się, że w perspektywie najbliższych lat niewiele się zmieni. Zapewne ceny nieruchomości powoli będą się podnosiły, nic jednak nie wskazuje na to, żeby nastąpił ich gwałtowny wzrost.

Studenckie kwatery tańsze niż rok temu