Jakie zmiany w kredytach hipotecznych czekają nas od 2016 roku?

Od 1 stycznia 2016 roku banki będą wymagać wyższego wkładu własnego w kredycie hipotecznym. Jest on wymagany już o 2014 roku, kiedy to wymagano 5% wartości nieruchomości w postaci własnych środków. W roku 2015 było to 10%, a od 2016 roku będzie wymagany aż 15% wkład własny. Docelowo w 2017 roku banki będą mogły pożyczać wyłącznie na 80% wartości nieruchomości. Odległe są już czasy, kiedy to banki pożyczały 120, a nawet 130 % wartości nieruchomości.

Są to rozporządzenia Rekomendacji S wprowadzonej w 2013 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z jej zapisami, od 1 stycznia 2016 roku, maksymalna kwota kredytu, jaką bank może udzielić, nie będzie mogła przekroczyć 85% wartości nieruchomości. Dopuszcza jednak udzielenie kredytu do 90% pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia pokrywającego różnicę w wysokości 5%. Przewidzianych rozwiązań na to zabezpieczenie jest kilka, a mianowicie:

- blokada środków na rachunku bankowym – oznacza to nic innego, jak posiadanie finansowych rezerw, które zostaną „zamrożone” jako zabezpieczenie np. na lokacie lub rachunku bankowym. Bardzo prawdopodobne jest, że to zabezpieczenie będzie można uwolnić, gdy kredytobiorca spłaci część zobowiązania. Jednak na szczegóły tego rozwiązania musimy poczekać do czasu, aż zasady wejdą w życie. W tej sytuacji wchodzi w grę np. pożyczka od rodziny, którą zwrócimy po kilku latach, a pieniądze ulokowane na oprocentowanej lokacie bankowej będą generować zyski;

- zastaw na papierach wartościowych – bank może przyjąć określonego typu aktywa. Są to papiery emitowane przez Skarb Państwa lub Narodowy Bank Polski. Obligacje skarbowe będą mogły z powodzeniem zastąpić wkład własny. Podobnie jak w przypadku blokady środków na rachunku bankowym, będzie można liczyć na zdjęcie zabezpieczenia po osiągnięciu odpowiedniej proporcji kapitału kredytu pozostałego do spłaty, a wartości nieruchomości;

- IKE i IKZE – Komisja Nadzoru Finansowego podpowiedziała takie rozwiązanie bankom, aby środki zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) i Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE), czyli tak zwane osobiste plany emerytalne polegające na gromadzeniu oszczędności poprzez inwestowanie na rachunku brokerskim, były również zabezpieczeniem brakującego wkładu własnego. W dalszym ciągu pieniądze zgromadzone na emeryturę będą pracować, co daje klientom możliwość uzupełniania swoich rezerw w trakcie spłaty kredytu; Wyżej przedstawione rozwiązania są bez wątpienia najlepsze, gdyż środki przeznaczone na zabezpieczenie brakującego wkładu nadal należą do kredytobiorcy i są w stanie przynosić zyski. Minusem jest to, że są one zablokowane i nie możemy nimi czasowo dysponować według własnych potrzeb.

Komisja Nadzoru Finansowego przewidziała jedno rozwiązanie dla osób, które nie mogą spełnić żadnych z powyższych warunków: - ubezpieczenie – jest to również obecnie funkcjonujące rozwiązanie znane wielu kredytobiorcom. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest stosowane poprzez podniesienie marży, a co za tym idzie – oprocentowania kredytu do czasu, gdy zadłużenie spadnie poniżej 80% wartości nieruchomości.

Mieszkanie dla Młodych – szansa na korzystny kredyt Od wejścia w życie programu MdM sporo się zmieniło. Nie tylko zmieniają się co kwartał wskaźniki, według których są obliczane dopłaty i maksymalne ceny za metr kwadratowy w konkretnych miejscach w Polsce, jak również zasady co do nieruchomości. Od września 2015 roku objęte programem mogą być również nieruchomości na rynku wtórnym. I od tego momentu można zauważyć na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych wzrost zainteresowania. Dopłaty oferowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego są korzystne, i skłaniają wiele osób do zakupu własnego mieszkania, lub w przypadku rodzin z trójką dzieci – powiększenia posiadanego już lokum. Dofinansowanie w ramach programu MdM w znacznym stopniu ułatwi kredytobiorcom zastąpienie wymaganego wkładu własnego. Dodatkowe zabezpieczenie w tym przypadku nie będzie wymagane, gdy wysokość dopłat pokryje 15% wartości nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że środki przeznaczone na dofinansowanie w ramach programu MdM są ograniczone. Przewidziane w ustawie budżetowej 730 mln zł na dopłaty w roku 2016 bardzo szybko są rezerwowane. Na koniec listopada 2015 zostało już złożone tak wiele wniosków kredytowych, że 30% tej kwoty jest już wstępnie rozdysponowane. Bardzo prawdopodobny jest fakt, że pod koniec 2016 roku tych środków może zabraknąć. Dlatego wszystkie osoby, które w nadchodzącym roku planują ubiegać się o kredyt w programie MdM, powinny bacznie śledzić komunikaty i informacje o stopniu wykorzystania tego limitu. Warto wspomnieć, że dofinansowania w ramach programu MdM nie można dostać, jeżeli było się beneficjentem programu Rodzina na Swoim.

Czy będzie drożej?

Kredyty w roku 2016 będą droższe, gdyż marże będą wyższe niż do tej pory. Należy pamiętać, że wydatki kredytobiorcy to nie tylko wkład własny. Doliczyć należy koszty transakcyjne takie jak opłaty sądowe, akt notarialny, prowizja biura nieruchomości czy opłaty okołokredytowe związane z przyznaniem kredytu. Zbliżający się wielkimi krokami rok 2016 przyniesie zmiany na rynku kredytów hipotecznych oraz w procedurze ich przyznawania. Będzie wyższa marża, co daje wyższe oprocentowanie. Będzie wymagany większy wkład własny, a co za tym idzie – zdolność kredytowa będzie mniej korzystnie wyliczana niż dotychczas, w związku z tym dostępność kredytów będzie mniejsza. Będzie trudniej o kredyt mieszkaniowy osobom, które nie zgromadzą wymaganego 15% wkładu własnego. Ale pamiętajmy, że od 2017 roku będzie to już 20% środków własnych.

Edyta Łata Doradca ds. kredytów hipotecznych PÓŁNOC Nieruchomości