Raport PÓŁNOC Nieruchomości – Lublin
W III kwartale 2015 roku średnie ceny transakcyjne mieszkań obniżyły się o 2 proc. - takie wyniki są w znacznym stopniu uwarunkowane nowelizacją programu Mieszkanie dla Młodych. Spośród mieszkań rynku wtórnego, których ceny oscylowały wokół wyznaczonego progu (w Lublinie było to 3780 zł/m kw. w III kw. roku), spadek cen wynosi od 50 do nawet 200 zł za m kw. W przypadku mieszkań, których wartość za metr kw. wynosiła znacznie więcej niż wymagany próg MdM, spadek nie przekraczał 1%.
W dalszym ciągu prym wiodą mieszkania dwu i trzy pokojowe, kupowane najchętniej w niskim budownictwie. Mieszkanie takie powinno być zlokalizowane na osiedlu powstałym minimum w latach 90., posiadać balkon, dogodny dostęp do komunikacji miejskiej i rozbudowaną infrastrukturę (przychodnie specjalistyczne, szkoły, sklepy, miejsca rekreacyjne). Coraz częściej dodatkowym warunkiem staje się dostępność miejsc parkingowych lub garaży, co pozytywnie wpływa na decyzję odnośnie zakupu samego mieszkania, nawet gdy łączy się to z większym wydatkiem. Średnia cena za metr kwadratowy jaką trzeba zapłacić za swoje M w Lublinie utrzymuje się na dość wysokim poziomie 5100 złotych, z nieznaczną obniżką w stosunku do II kwartału na poziomie ok. 50 złotych. Rynek wynajmu mieszkań w III kwartale 2015 standardowo przeszedł znaczne ożywienie. Pojawiło się wiele nieruchomości, których umowy najmu ustały z końcem czerwca. Tutaj rynek oferuje bardzo wiele. Mieszkania jednopokojowe, w zależności od standardu i lokalizacji, są wynajmowane za cenę od 900 do 1500 złotych. Największe dwu i trzypokojowe są do wynajęcia za 1200 do 3000 złotych. Tutaj też główne znaczenie ma lokalizacja i standard. Dodatkowy sprzęt RTV i AGD staje się normą, jak to, że mieszkanie powinno być urządzone w nowoczesnym stylu. Konsekwentnie klienci najwięcej mieszkań szukają w śródmieściu oraz dzielnicach sąsiadujących z centrum i w pobliżu wyższych uczelni, na co z resztą rynek jest przygotowany i ma wiele do zaoferowania. Mieszkania czteropokojowe i większe, tak jak w przypadku sprzedaży, posiadają swoją grupę klientów, która jest znacznie mniejsza i nie ma na nie sezonowości. Ceny za wynajem w ostatnim kwartale nie uległy zmianom. Ceny domów w Lublinie plasują się na poziomie od 400 tysięcy do kilku milionów złotych. Trzeci kwartał nie przyniósł wielkich zmian, ceny ofertowe jak zwykle w trakcie sezonu były dość elastyczne. Spadki obejmowały nieruchomości tych właścicieli, którym najbardziej zależało na sprzedaży. Specyfika tego rynku polega na tym, że właściciele wybierali projekt domu względem gustu i własnych potrzeb. Dopasowanie się stron bywa bardzo trudne. Największą szansę na sprzedaż mają te domy, które są zbudowane z czytelnym rozdziałem przestrzeni na dzienną i nocną, oraz są możliwie tanie w utrzymaniu. Lokalizacja w dzielnicy miejskiej, w zabudowie domów jednorodzinnych, ma w Lublinie nieraz większe znaczenie jak sam budynek, który można zburzyć lub przeprowadzić gruntowny remont. Z kolei oferty z gmin przyległych do miasta są znacznie bardziej surowo traktowane - nieruchomość taka powinna niemalże w 100% spełniać oczekiwania poszukującego i być w doskonałej lokalizacji. Problemem domów z rynku wtórnego jest ich cena, do której oprócz działki, budynku i wykończenia, właściciel doliczył także wartość sentymentalną i własną pracę, włożoną w jego utrzymanie i pielęgnację. W efekcie takie nieruchomości często mają ją zawyżoną o kilkadziesiąt, a nawet kilkaset tysięcy złotych, przez co trudniej je sprzedać. Z czasem, gdy sprzedaż się wydłuża, następuje obniżka ceny dużymi skokami po kilkadziesiąt tysięcy złotych, finalnie osiągając wysokość realnej wartości domu i działki. Cena gruntów budowlanych w trzecim kwartale nie uległa zmianie względem drugiego. W dalszym ciągu w odległości do 25 km od centrum trzeba było zapłacić od 150 do 250 złotych za m2. Najczęściej pożądana wielkość działki to 1000 m kw. Dużą uwagę klienci przywiązują do mediów, czy są dostępne na działce lub jej pobliżu. Niemałe znaczenie ma również czas i komfort dojazdu do miejsca pracy. Szybko powstające osiedla domów jednorodzinnych w okolicach Lublina poprawiają kondycję gmin i podnoszą wartość gruntów. W miarę powiększania się tych osiedli cena za metr będzie lawinowo rosła. Dla wielu może to być jeszcze dobra okazja na dobrą inwestycję lub niższy koszt wybudowania własnego domu. Grunty budowlane w samym Lublinie, wyłączając osiedla domów jednorodzinnych, raczej zostaną zdominowane przez deweloperów, ze względu na wysokie ceny (ok. 3000 złotych za m kw.) i sąsiedztwo wielopiętrowych budynków. Technologia budowlana i miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego będą wypychały budownictwo jednorodzinne na obrzeża.
Mateusz Paruch
Doradca ds. Nieruchomości PÓŁNOC Nieruchomości Lublin
