Rynek najmu lokal gastronomicznych

Otwarcie dużej restauracji w Katowicach, w której czynsz najmu nie przekroczy kilku tysięcy złotych może doprowadzić właściciela do bankructwa szybciej niż uruchomienie małego baru typu „Fast food” w popularnej miejscowości turystycznej nad morzem.

Rynek najmu lokali gastronomicznych w Polsce.

Okres pomiędzy 2004 a 2009 rokiem, był dla branży gastronomicznej w naszym kraju czasem dynamicznego wzrostu. Zmiany w sposobie wykorzystania wolnego czasu przez osoby aktywne zawodowo, wzrost optymizmu społecznego oraz mała ilość lokali gastronomicznych sprzyjały rozwojowi rynku.

Sytuacja rynkowa zmieniła się w ubiegłym roku, czego przyczyny mają charakter gospodarczy. Pogorszenie nastrojów konsumenckich skutkujące mniejszymi wydatkami, w także na usługi gastronomiczne oraz nasycenie rynku nowymi lokalami gastronomicznymi spowolniły rozwój branży. Negatywne znaczenie, w tym kontekście, ma także stopniowy spadek liczby turystów odwiedzających Polskę w ostatnich latach.

Lokale gastronomiczne do wynajęcia znajdują się w ofercie większości biur nieruchomości w Polsce. Nie brakuje również klientów zainteresowanych tym segmentem rynku. Mimo tej pozornej równowagi pomiędzy popytem a podażą, restauracje nie należną do nieruchomości szybko znajdujących nowych najemców. Oczywiście zdarzają się sytuacje, w których zostają one wynajęte w ciągu zaledwie kilku dni. Z reguły jednak czas poszukiwania nowego najemcy sięga co najmniej kilku miesięcy.

Warto zwrócić w tym miejscu uwagę na wysokie bariery wejścia do branży gastronomicznej. Bez względu na to czy nowy najemca przejmuje lokal z wyposażeniem czy bez, musi liczyć się z wysokimi kosztami wstępnymi. Inwestycje w sprzęt i wyposażenie lokalu mogą sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych. Podobnie jest w przypadku przejęć już funkcjonujących restauracji czy pubów. Zazwyczaj najemcy płacą tak zwane „odstępne”, które obejmuje nie tylko wartość wyposażenia, ale także o wiele trudniejszą do oszacowania wartość rynkową firmy.

W szerokiej ofercie biur nieruchomości znajdziemy obecnie zarówno duże restauracje o powierzchni przekraczającej 200 metrów kwadratowych jak i mniejsze lokale, na przykład piwiarnie, pizzerie, bary szybkiej obsługi a nawet budki gastronomiczne.

Dużo mniejszą popularnością niż jeszcze dwa lata temu, nawet mimo stosunkowo atrakcyjnych cen najmu, cieszą się piwnice w centrach miast, w których chętnie lokalizowano „klimatyczne” puby. Dzisiaj ten rodzaj oferty gastronomicznej traci na znaczeniu na rzecz lokali oferujących znacznie więcej niż tylko wymyślne drinki i przyjemną atmosferę.

Z kolei duże restauracje dysponujące kilkudziesięcioma miejscami konsumpcyjnymi, przeżywają trudny okres z innych względów. Ogromna konkurencja rynkowa oraz wysokie czynsze skutecznie utrudniają funkcjonowanie przedsiębiorcom prowadzącym tego rodzaju działalność.

Ceny lokali gastronomicznych w największych miastach Polski.

Tradycyjnie najwyższe ceny najmu lokali znajdziemy w Warszawie. Średnie ceny najmu lokalu gastronomicznego sięgają tam blisko 120 zł za m2, przy czym w samym centrum miasta ceny mogą być nawet o 100% wyższe a w skrajnych przypadkach ponad 300 zł/m2. Dla porównania, lokale położone na Pradze czy Służewcu można wynająć już za około 60 zł/m2. Dostępne są zarówno lokale już działające, o wysokiej renomie, jak i miejsca, które wymagają sporych inwestycji aby zaistnieć na rynku.

Opracowanie własne – Dział Analiz PÓŁNOC Nieruchomości S.A..

Wysokie ceny najmu lokali gastronomicznych znajdziemy także we Wrocławiu oraz Krakowie. Średnia cena najmu we Wrocławiu sięga 76 zł/m2 natomiast w Krakowie wynosi 80 zł/m2. W obu przypadkach najszerszą ofertę stanowią lokale gastronomiczne położone w centrach miast. Szczególnie centrum Krakowa jest znane jako „zagłębie” gastronomiczne. Koncentracja oferty gastronomicznej na niewielkim obszarze ma zarówno pozytywne jak i negatywne strony. Stosunkowo trudno znaleźć atrakcyjne miejsce na nowy pub lub restaurację, poza tym ceny w okolicach na przykład krakowskiego rynku znacznie przekraczają średnie ceny dla całego miasta. Z drugiej jednak strony, szansa na wysokie zyski jest zdecydowanie większa w centrum niż poza nim, szczególnie w miastach atrakcyjnych turystycznie a do takich zaliczyć należy zarówno Wrocław jak i Kraków.

Najniższe średnie ceny najmu lokali gastronomicznych znajdziemy w Łodzi. Lokal na ul. Piotrkowskiej można wynająć już za około 70 zł/m2. Niskie ceny obowiązują także w Katowicach gdzie najtańsze lokale można wynająć płacąc około 30 zł/m2.

Ciekawie przedstawia się rynek trójmiejski. Znajdziemy tu jedne z największych różnic cen najmu 1m2 lokali gastronomicznych. Podczas gdy za najdroższe powierzchnie trzeba zapłacić ponad 200 zł/m2, ceny lokali poza centrum niewiele przekraczają 40zł/m2. Wiąże się to, podobnie jak w przypadku Wrocławia i Krakowa, z koncentracją ruchu turystycznego w zaledwie kilku rejonach miast i to w nich właśnie ceny najmu lokali gastronomicznych są najwyższe.

Niskie ceny najmu oczywiście nie gwarantują sukcesu w branży gastronomicznej. Otwarcie dużej restauracji w Katowicach, za którą czynsz nie przekroczy 5000 zł netto może doprowadzić właściciela do bankructwa szybciej niż uruchomienie małego baru typu „Fast food” w popularnej miejscowości turystycznej nad morzem.

Co zatem, poza wysokością czynszu najmu, decyduje o sukcesie lub porażce na rynku gastronomiczny?

Liczy się pomysł.

Podobnie jak to ma miejsce w innych branżach usługowych, w gastronomii najchętniej wynajmowane są lokale do których wejście znajduje się na parterze, posiadające witryny, miejsce na reklamę, zlokalizowane w rejonach wzmożonego ruchu. Co ciekawe, takie miejsca można znaleźć nie tylko we wspomnianych już centrach miast. Rosnącą popularnością cieszą się duże biurowce, gdzie uruchamia się cafeterie, bary i niewielkie restauracje przeznaczone do obsługi użytkowników budynku.

Coraz chętniej lokale gastronomiczne powstają na osiedlach mieszkaniowych oraz w rejonach podmiejskich i nie są to wyłącznie pizzerie, ale także pełnowartościowe restauracje oferujące oryginalne menu. Wydaje się, że ten kierunek rozwoju branży gastronomicznej ma dobrą przyszłość. Zmiany stylu życia, brak czasu oraz podnoszenie się poziomu zamożności społeczeństwa będą sprzyjały temu segmentowi rynku.

Dynamicznie rozwija się także rynek usług konferencyjnych. Poza dużymi hotelami posiadającymi w standardzie ofertę gastronomiczną oraz bazę konferencyjną, również mniejsze restauracje próbują sił w tym segmencie rynku. Nawet niewielka sala przystosowana do spotkań i prezentacji może pozwolić na zwiększenie zysku lokalu gastronomicznego.

Odrębną, znajdującą się w fazie wzrostu niszą rynkową jest gastronomiczna obsługa wesel. Co prawda koszty rozpoczęcia działalności gospodarczej są w tym przypadku są bardzo wysokie, jednak możliwe do osiągnięcia zyski należą do najwyższych w branży.

Coraz częściej usługi gastronomiczne stają się usługami komplementarnymi. To odpowiedź na zmieniającą się sytuację na rynku i konieczność dostosowania oferty do nowych wymagań klientów. Wzrost konkurencji w branży gastronomicznej z punktu widzenia klientów jest zjawiskiem pożądanym. Powoduje on ponoszenie się poziomu usług oraz wymaga od właścicieli lokali gastronomicznych kreatywności. Oryginalny pomysł na biznes jak zwykle okazuje się kluczem do sukcesu.