Rynek nieruchomości „ucieknie spod topora”? Kryzys spowodowany epidemią nie musi być głęboki.

Czy segment mieszkaniowy czeka głęboka przecena i duży spadek popytu? Coraz więcej sygnałów świadczy o tym, że tak wcale nie musi być. Są przesłanki sugerujące, że mieszkaniówka wyjdzie z zawieruchy pod nazwą COVID – 19 obronną ręką...

Przypomnijmy – mniej więcej od połowy marca szeroko pojęty segment mieszkaniowy „odczuwa” skutki epidemii. Wraz z kwarantanną, ograniczeniem aktywności społecznej, wzajemną izolacją, wreszcie decyzjami o zamknięciu szeregu placówek handlowych, usługowych, urzędów itp. - obrót na rynku mieszkaniowym znacznie spadł, podobnie jak zainteresowanie mieszkaniami. To oczywiście zupełnie zrozumiałe – ciężko było sfinalizować transakcję z uwagi na reżimy epidemiologiczne, ale też wielu potencjalnych klientów dobrowolnie rezygnowało z prezentacji nieruchomości i decyzji zakupowych. O tym, że zainteresowanie jest znacznie mniejsze mówili otwarcie przedstawiciele branży – deweloperzy i pośrednicy nieruchomości.

Mimo wszystko rynek choć w bardzo ograniczonym zakresie, to jednak funkcjonował. Także po cenach nieruchomości nie widać na razie żadnych skutków pandemii. Jeśli nawet są obniżki, nie są one masowe i duże.

Jedynym segmentem, który z dnia na dzień zupełnie przestał funkcjonować, był rynek najmu krótkoterminowego, noclegowego – pokojów i apartamentów – bardzo popularny w ostatnich latach w dużych miastach i kurortach turystycznych. On po zamknięciu granic, ale także w efekcie ograniczeń w przemieszczaniu się, rezygnacji z wielu imprez masowych, zamknięcia restauracji, klubów itp. po prostu stracił zupełnie klientów.

Co prawda „sezon” w takim wynajmie zaczyna się od maja, ale już w ciepłe dni kwietnia można było liczyć na turystów. Tym razem tak się nie stało. Nie bez znaczenia jest również fakt znacznego exodusu z Polski Ukraińców, którzy ostatnimi czasy w dużym stopniu napędzali rynek najmu krótko i długoterminowego.

Prawdopodobnie to właśnie ta branża – rynek najmu - najmocniej odczuje uderzenie koronawirusa. Co z resztą?

Mieszkaniówka bez infekcji?

W dniu, w którym powstawał ten tekst (30 kwietnia 2020), byliśmy świeżo po decyzji rządu o uruchomieniu kolejnych elementów gospodarki. Chodzi o ponowne otwarcie galerii handlowych w pełnym zakresie, także placówek kulturalnych oraz hoteli i miejsc noclegowych.

Ten etap otwierania państwa znacznie przyspieszono, miał być on rozpoczęty później. Wszystko więc wskazuje na to, że szybkim krokiem wracamy do normalności, choć włodarze cały czas przypominają nam, że będzie to „nowa normalność”, w której to powinniśmy się liczyć z innymi, nowymi zasadami postępowania.

„Twarde” zamknięcie gospodarki trwało więc około półtora miesiąca. Czy to wystarczająco długo, by istotnie uderzyć w rynek nieruchomości? Obraz nie jest jednoznaczny. Co prawda są deweloperzy, którzy mówią nawet o 45 proc. spadku sprzedaży w marcu względem lutego (JW Construction), ale z kolei w danych za cały I kw. 2020 spowolnienia nie widać. 16 czołowych deweloperów sprzedało 6,2 tys. mieszkań, czyli o 3,7 proc. więcej rok do roku. Bardzo pozytywne dane przedstawił również Główny Urząd Statystyczny, który w danych za marzec nie odnotował drastycznego spowolnienia czy zapaści.

Gdzie więc to załamanie popytu? W obecnych statystykach go po prostu nie ma.

Odpowiedź na pytanie: na ile koronawirus uderzył w sprzedaż - uzyskamy wraz z publikacją informacji za kwiecień i za II kw. 2020. Na razie wydaje się, że ceny są odporne na COVID 19. Z informacji ofertowych RynekPierwotny.pl nie wynika, by miało dojść do istotnej przeceny względem wcześniejszych miesięcy. To oczywiście jeszcze o niczym nie świadczy. Rynek w trakcie epidemii był niejako zamrożony. Kluczowe będzie to, co stanie się z popytem, po wyjściu z pandemii. 

Kredyt na dopalaczu

Przed epidemią rynek nieruchomości w Polsce był rozgrzany do czerwoności. Sprzedaż mieszkań i ceny mocno szły do góry za sprawą kilku czynników: niskich stóp procentowych, wzrostu zamożności obywateli, nieopłacalności trzymania kapitału na lokatach czy w obligacjach – co wymuszało poszukiwanie lepszych rozwiązań i wreszcie wysokiej rentowności najmu, co skłaniało do zakupu inwestorów.

Już w trakcie epidemii zaczęły docierać do opinii publicznej informacje o zaostrzeniu przez część banków wymogów kredytowych. Niektóre instytucje finansowe podniosły minimalny poziom wkładu własnego, wymaganego przy staraniu się o kredyt aż do 30 procent. W takich sytuacjach osoba, która przyjdzie do banku z 20 proc. wkładem, zapłaci dodatkowo wyższą marżę (wcześniej tak się działo przy 10 – proc. wkładzie własnym). Na razie tylko kilka banków zdecydowało się na tak drastyczny krok. Nie wiadomo na jak długo wprowadzono zmianę.

Czy to uderzy w akcję kredytową? Na drugim biegunie rząd robi co może, by tak się nie stało. Mieliśmy ostatnio serię bezprecedensowych decyzji Rady Polityki Pieniężnej, po których podstawowa stopa procentowa NBP została obniżona aż do 0,5 proc., a więc o cały punkt procentowy. To bardzo dużo. Zakładając, że kredyt wynosi 300 tysięcy złotych i został wzięty na 30 lat, to przed cięciem przeciętna rata takiego zobowiązania wynosiła około 1380 zł. Po cięciu ostatecznie aż o 1 pkt. proc. będzie niższa o około 170 zł. Daje to ponad 2000 zł oszczędności w skali roku.

Taka sytuacja przekłada się też oczywiście na wzrost zdolności kredytowej osób, które starają się o finansowanie. Rekordowo niskie stopy będą z całą pewnością stymulować popyt i mogą w znacznym stopniu zniwelować skutki spowolnienia.

Rynek najmu pod kreską?

Drugą – niezwykle istotną ostatnio grupą kupujących – byli ci, którzy kupowali mieszkanie za gotówkę bądź z dużym jej udziałem. Z danych NBP za IV kw. 2020 (ostatnie opublikowane) wynika, że w największych miastach udział zakupów gotówkowych (liczonych włącznie z wkładem własnym kredytów) wyniósł aż 75 proc. wartości całości transakcji w danym okresie. Bez wliczania wkładów kredytów było to 66 proc., czyli 5,46 mld zł, z 8,15 mld.

Tak duża wartość zakupów gotówkowych wiąże się z dwoma podstawowymi czynnikami –1) postrzeganiem nieruchomości jako „zdolnych” do zachowania wartości kapitału, a więc w dłuższej perspektywie zyskujących więcej niż wynosi inflacja, a także 2) wysokiej rentowności najmu mieszkań – zwłaszcza krótkoterminowego – mogącego przynosić nawet 8 – 10 proc. zwrot rocznie.

Popularność inwestycji pod wynajem była istotnym kołem zamachowym koniunktury przed epidemią. Na wielkomiejskich rynkach mieliśmy prawdziwy wysyp ofert typu gotowce inwestycyjne pod wynajem, gdzie sprzedający nawet wyliczali rzekomą rentowność.

Na rynku pierwotnym z kolei jak grzyby po deszczu powstawały najróżniejsze „akademiki” i „mikroapartamentowce” pod wynajem z malutkimi, za to bardzo drogimi w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkaniami (w wiodących miastach stawki rzędu kilkunastu tysięcy za metr).

Dziś wydaje się, że właśnie ten rynek i takie inwestycje najmocniej odczują skutki epidemii. Wszystko dlatego, że „pogoda” na wynajem krótkoterminowy zrobiła się kiepska. Imprezy masowe będą w tym roku latem zawieszone, nadal będą obowiązywały reżimy epidemiologiczne, do tego nie wiadomo co z ruchem lotniczym i granicami. Wszystko to przełoży się na spadek turystyki i mobilności, a z tego czerpali wynajmujący takie lokale. Popyt na nie raczej spadnie. Już dziś spora część właścicieli takich mieszkań wystawia je na „zwykły” wynajem długoterminowy, zwiększając tym samym pulę dostępnych mieszkań. To z kolei może przyczynić się do spadku poziomu czynszów, zwłaszcza przy odpływie części najemców, którzy np. stracą pracę. Warto tu zaznaczyć, że rząd proponuje dopłaty do czynszów najmu osobom, które z powodu koronawirusa znalazły się na finansowym zakręcie.

Lądowanie twarde czy miękkie?

Część ekspertów uważa, że mimo możliwej przeceny i spadku popytu, rynek nieruchomości wywinie się od krachu. Czeka nas co najwyżej lekka korekta. Wpływ na to będą miały niskie stopy procentowe, a także postrzeganie mieszkań jako inwestycji bezpiecznych i pewnych. W dobie zawirowań szuka się takich inwestycyjnych przystani.

Co więcej – ponieważ deweloperzy wstrzymują inwestycje (widać to w danych odnośnie podaży w marcu i kwietniu) niewykluczone jest, że ceny znajdą się pod presją zwyżkową i mieszkania po wyjściu z epidemii zaczną dynamicznie drożeć. Chyba że w optymistycznym wariancie niższą podaż zrównoważy niższy popyt i nie zaobserwujemy wyraźnych ruchów cenowych.

Generalnie więc są powody do ostrożnego optymizmu. Na dziś wydaje się, że są duże szanse, że mieszkaniówka nawet jeśli dała się zainfekować koronawirusem, to szybko się z niego wyleczy.

Autor: Marcin Moneta, ekspert portalu GetHome.pl