Rynek pierwotny czy wtórny?
Różnica w cenie nie taka duża
Obecnie ceny transakcyjne za 1 m2 lokali mieszkalnych z obu rynków niewiele się od siebie różnią. W Krakowie 1 m2 mieszkania z rynku pierwotnego jest droższy średnio o 300 zł. Wyższe ceny nowych lokali mieszkalnych wynikają z faktu, iż w lepszy sposób zaspokajają one potrzeby mieszkaniowe.
Zakup na rynku pierwotnym wiąże się jednak z dodatkowymi nakładami finansowymi na wykończenie mieszkania, ponieważ nowy właściciel dostaje klucze do mieszkania w stanie deweloperskim, czyli po ukończeniu prac związanych z ociepleniem budynku, doprowadzeniem przyłączy, rozprowadzeniem instalacji, montażem okien i drzwi, przygotowaniem ścian i podłóg.
Zakres „stanu deweloperskiego” może się różnić w zależności od ofert, co raz częściej pojawiają się mieszkania o tzw. podwyższonym standardzie deweloperskim. Z reguły obejmuje on kilka dodatkowych usług oraz wykorzystanie materiałów wyższej jakości, co ma zachęcić klientów do zakupu. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym trzeba często brać pod uwagę konieczność przeprowadzenia remontu.
Im dłużej mieszkanie nie było remontowane tym niższej ceny za 1 m2 można się spodziewać. Znaczenie ma również technologia w jakiej budowana była nieruchomość. W wielu przypadkach zakres remontu mieszkania z rynku wtórnego okazuje się znacznie większy niż początkowo zakładano.
Lokalizacja
Dla większości Kupujących duże znaczenie ma lokalizacja, pod tym względem zdecydowaną przewagę mają mieszkania z rynku wtórnego. To one usytuowane są w bardzo dobrze skomunikowanych częściach miasta, wygrywają również dostępnością infrastruktury, tzn. obecnością terenów zielonych, szkół, aptek, kościołów, sklepów, placów zabaw itd. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego te obiekty będą dopiero powoli powstawać.
Miejsca postojowe
Istotną wadą mieszkań używanych jest mała ilość miejsc parkingowych. Budując osiedla w latach 80-tych czy 90-tych nie przewidywano tak dużej liczby samochodów jak ma to miejsce obecnie. Dostępność miejsc postojowych jest niekwestionowanym atutem mieszkań z rynku pierwotnego.
Obecnie plany zagospodarowania przestrzennego precyzyjnie określają ile procent powierzchni przeznaczonej na inwestycje mają zajmować parkingi. Wskaźnik miejsc parkingowych może być inny dla różnych miejscowości, a nawet osiedli, natomiast przyjmuje się, że nie powinien być on mniejszy niż 120 miejsc postojowych na 100 mieszkań.
Dostępne „od ręki”?
W przypadku rynku pierwotnego atrakcyjne mieszkania należy zarezerwować jeszcze przed rozpoczęciem prac budowlanych, wiąże się to z długim czasem oczekiwania na odbiór kluczy do wymarzonego lokum. W przypadku rynku wtórnego, po dopełnieniu formalności związanych z przeniesieniem własności nieruchomości można się praktycznie wprowadzać.
Koszty „okołotransakcyjne”
Podstawową różnicą w kosztach zakupu między nowymi i używanymi mieszkaniami jest konieczność zapłacenia podatku PCC, czyli podatku od czynności cywilno-prawnych (2% wartości rynkowej nieruchomości). Podatek nie wystąpi w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego od firmy, która wystawi fakturę VAT.
Takie oferty są jednak rzadkością. W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego podatek ten nie występuje. Na przewagę rynku pierwotnego wpływają również niższe koszty czynszu administracyjnego, który ze względu na nowe budownictwo i gwarancję udzielaną przez dewelopera jest stosunkowo niski. Miną lata nim spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa zacznie ponosić realne wydatki na remont budynku.
Ryzyka na rynku pierwotnym oraz na rynku wtórnym
Obecnie zakup nieruchomości na rynku pierwotnym nie wiąże się już z tak dużym ryzykiem jak dawniej. Niemniej jednak kluczowe przy zakupie mieszkania od dewelopera jest sprawdzenie jego wiarygodności. Najbezpieczniej jest kupować od podmiotów notowanych na GPW, ponieważ mają one więcej obowiązków informacyjnych.
Warto również sprawdzić poprzednie inwestycje danego dewelopera oraz zwrócić uwagę na jakością wykonania wcześniej powstałych budynków. Kolejną istotną kwestią jest sprawdzenie czy deweloper posiada fundusz powierniczy, który ma za zadanie zabezpieczyć klientów przed „zniknięciem” dewelopera z ich pieniędzmi.
W skrócie, fundusz powierniczy pozwala deweloperowi korzystać z pieniędzy kupujących wraz z postępem prac, kolejne transze wypłacane są po ukończeniu kolejnych etapów inwestycji. Fundusz powierniczy dzieli się na otwarty i zamknięty, ten drugi jest bezpieczniejszy, ponieważ pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po wybudowaniu mieszkania.
Należy pamiętać również o sprawdzeniu stanu prawnego gruntu, na którym ma powstać osiedle. Można to zrobić w elektronicznym rejestrze ksiąg wieczystych na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości (deweloper powinien podać klientowi numer księgi wieczystej nieruchomości).
Najlepiej, aby deweloper był właścicielem działki. Jeżeli grunt znajduje się w użytkowaniu wieczystym mogą wiązać się z tym dodatkowe koszty w przyszłości. Jeśli osiedle budowane jest na kredyt to obciąża on grunt, w razie kłopotów dewelopera obciążenie hipoteką zostanie przeniesione także na nabywców. Aby się przed tym zabezpieczyć należy zażądać od inwestora przedstawienia promesy z jego banku na wykreślenie obciążeń hipotecznych po zakończeniu inwestycji.
Zakup na rynku wtórnym nie jest wolny od ryzyka. Należy zweryfikować czy osoba sprzedająca mieszkanie jest faktycznie jego właścicielem. Dokumentem potwierdzającym własność jest m. in akt notarialny nabycia (kupna, darowizny lub postanowienie spadkowe) oraz aktualny odpis księgi wieczystej.
Należy również upewnić się czy w mieszkaniu nie ma lokatora, któremu przysługuje prawo wieczystej służebności. Taki zapis powinien się również znaleźć w księdze wieczystej. (WAŻNE! zmiana właściciela nieruchomości nie wpływa automatycznie na anulowanie tego prawa). Taka osoba nie musi ponosić żadnych kosztów związanych w użytkowaniem mieszkania i może w dowolnym momencie wprowadzić się wraz z osobami pozostającymi na jej utrzymaniu.
Dodatkowo, sprawdzając oferty z rynku wtórnego warto zainteresować się stanem technicznym budynku oraz planowanymi przez spółdzielnię/ wspólnotę mieszkaniową renowacjami. W ten sposób zabezpieczymy się przed niespodziewanym wzrostem kosztów na fundusz remontowy w przypadku pojawienia się pilnych i kosztownych remontów tj. wymianą instalacji, dachu czy windy.
Przyszłość
Myśląc o zakupie nowego mieszkania musimy się zastanowić czy na pewno chcemy mieszkać w danej lokalizacji. To co dziś jest piękną łąką za kilka lat może się stać się dużym osiedlem. Powinniśmy zwrócić uwagę jak w niedalekiej przyszłości może zmienić się okolica.
Jeżeli pozwalają na to uwarunkowania terenu, istnieje duże prawdopodobieństwo, że dookoła powstaną inne bloki, z których mieszkańcy będą mogli „zaglądać nam w okna”. Jeśli widok z okien jest dla nas istotny przy wyborze wymarzonego mieszkania, warto sprawdzić czy nowe budynki nam go nie zasłonią.
Układ pomieszczeń
Kupując mieszkanie od dewelopera w wielu przypadkach klient ma możliwość wprowadzenia zmian do układu pomieszczeń w mieszkaniu według własnych upodobań. Zazwyczaj Kupujący ma wpływ np. na rozmieszczenie ścianek działowych, instalacji, kaloryferów czy gniazdek. Jest to niewątpliwa zaleta rynku pierwotnego. Z rozmieszczeniem pomieszczeń na rynku wtórnym najczęściej musimy się pogodzić.
Podsumowanie
Przy tak wyrównanych stawkach za 1m2 cena nie wydaje się być kluczowym kryterium wyboru, z którego rynku nieruchomość kupimy. Dużą wagę w procesie decyzyjnym odgrywa lokalizacja. Za rynkiem wtórnym przemawiają udogodnienia infrastrukturalne i komunikacyjne.
Rynek pierwotny ma przewagę pod względem dostępności miejsc parkingowych i zazwyczaj „spokojnej” okolicy. Rynek pierwotny wybiorą osoby, którym nie przeszkadza odległy termin oddania inwestycji do użytku. Niekiedy trzeba liczyć się z okresem oczekiwania na mieszkanie około 2 lat.
W przypadku rynku wtórnego, jeżeli właściciel nie potrzebuje dłuższego terminu na wyprowadzkę, czas ten może być skrócony do minimum. W kwestii kosztów, przewagę ma rynek pierwotny ze względu na brak konieczności płacenia podatku PCC i niższy czynsz administracyjny.
Zakup powinien być wynikiem dobrze przemyślanej decyzji. Wybór zależy od tego co będzie dla nas ważniejsze: możliwość szybkiej wprowadzki i życie bliżej centrum miasta czy może jednak, nieco odsunięta w czasie, perspektywa wymarzonego mieszkania w nowoczesnej i bardziej przestronnej zabudowie.
Autorzy
Aneta Nowak
Dyrektor Oddziału
PÓŁNOC Nieruchomości Kraków
Dominik Słomka
Doradca ds. Nieruchomości
PÓŁNOC Nieruchomości Kraków
[su_button url=”http://www.polnoc.pl/franczyza/franczyza-polnoc-nieruchomosci/” target=”blank” background=”#001841″ size=”4″ center=”yes” radius=”0″] Dołącz do nas i otwórz własne biuro nieruchomości[/su_button]
PÓŁNOC Nieruchomości NEWS
PÓŁNOC Nieruchomości NEWS – przedstawiamy najciekawsze artykuły z ostatniego okresu dotyczące rynku nieruchomości:
POŚREDNIK NIE OTRZYMA PROWIZJI
Pośrednikowi w obrocie nieruchomościami nie zawsze należy się zapłata prowizji. Jego obowiązkiem jest udowodnienie, że to on doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Więcej na ten temat możecie przeczytać TUTAJ
RAPORT GRATKA
W najnowszym raporcie Gratki przeczytacie m.in. jakich nieruchomości szukają Polacy, informacje na temat zmian cen mieszkań , sytuacji na runku nieruchomości oraz struktury sprzedaży mieszkań i domów. Te i wiele innych informacji znajdziecie TUTAJ
SKUTKI PRZEJĘCIA KREDYTU HIPOTECZNEGO A ULGA MIESZKANIOWA W PIT
Przejęcie długu podatniczki, jaki posiadała ona wobec banku z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego na nabycie nieruchomości mieszkalnej, przez nabywcę tej nieruchomości, spowodowało uwolnienie podatniczki od tego długu. W konsekwencji podatniczka nabyła prawo do zwolnienia w podatku dochodowego według przepisu obowiązującego do 2007 r. – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny. Więcej szczegółów TUTAJ
RYNEK PIERWOTNY: SPRZEDAŻ NOWYCH MIESZKAŃ
Promocje, dni otwarte, prezenty. Deweloperzy dwoją się i troją, by wakacje nie były martwym sezonem. Jeśli chcecie przeczytać więcej kliknijcie TUTAJ
TO NIE KONIEC MDM. OD STYCZNIA DRUGA PULA ŚRODKÓW NA 2017 ROK.
Choć pula na dofinansowania z programu Mieszkanie dla Młodych na ten rok została wyczerpana już w marcu, a w lipcu zakończono przyjmowanie wniosków na 2017 rok, MdM się jeszcze nie skończył.
Czytaj więcej TUTAJ
APARTAMENTY DĄBROWSKIEGO – RUSZYŁA BUDOWA 1 PIĘTRA
Prace budowlane przy naszej Inwestycji nabrały już tempa. Garaż podziemny i parter jest już gotowy. Obecnie w trakcie budowy jest piętro pierwsze. Rozpoczęto od mieszkania o numerze: M.B.1.5. Jest to bardzo dobry układ, ponieważ posiada ekspozycję okien na trzy strony świata. Ponadto, mieszkanie posiada dwa tarasy o wystawie zachodniej i wschodniej, o projektowanej powierzchni blisko 5 m2 każdy.
Apartament ma rozkład umożliwiający jego podział na dwa oddzielne mieszkania, co będzie korzystne dla inwestora pod kątem późniejszego wynajmu lokalu.
Zapraszamy na spotkanie informacyjne w biurze sprzedaży, gdzie z przyjemnością przedstawimy Państwu szczegółowe plany z wymiarami mieszkań oraz wskażemy wybrany apartament na makiecie Inwestycji.
Sprzedaż prowadzi:
Północ Nieruchomości Oddział I Kraków
ul. Balicka 35, 30-149 Kraków,
tel. 012 638 48 88
tel. kom. 510 180 021
dabrowskiego@polnoc.pl
PÓŁNOC Nieruchomości NEWS
PÓŁNOC Nieruchomości NEWS – przedstawiamy najciekawsze artykuły z ostatniego okresu dotyczące rynku nieruchomości:
Jak wyglądał rynek nieruchomości w 2015 roku?
O tym w raporcie gratka.pl w którym możecie przeczytać również wypowiedzi Macieja Trela Prezesa Zarząd Północ Nieruchomości oraz Iwony Grześkowiak Dyrektora Oddziału PÓŁNOC Nieruchomości we Wrocławiu na temat programu Mieszkanie dla Młodych oraz artykuł o „Dobrym lokalu handlowym” raport dostępny jest tutaj
Dobry rok dla inwestorów na rynku nieruchomości
Względnie niskie ceny mieszkań i rekordowo tanie kredyty sprzyjały w minionym roku inwestycjom w nieruchomości. Można było zarobić nawet ponad 10 proc. rocznie więcej tutaj
Banki: w I kwartale będzie trudniej o kredyt na mieszkanie
W I kwartale tego roku banki przewidują znaczne zaostrzenie polityki kredytowej oraz istotny spadek popytu na kredyty w segmencie kredytów mieszkaniowych. Do takich wniosków dochodzimy po analizie ankiety Narodowego Banku Polskiego skierowanej do przewodniczących komitetów kredytowych. Więcej na ten temat sytuacji kredytowej pod tym adresem.
Fundusz Mieszkań na Wynajem czy kredyt na własne mieszkanie
Spółka BGK Nieruchomości zarządzająca Funduszem Mieszkań na Wynajem zakończyła 2015 r. z wynikiem 2400 mieszkań zaprojektowanych na potrzeby osób, które zdecydują się na skorzystanie z oferty najmu instytucjonalnego. Z puli lokali przygotowywanych w ramach Funduszu 380 zostało oddanych do użytkowania w ciągu minionego roku,
PÓŁNOC Nieruchomości NEWS
PÓŁNOC Nieruchomości NEWS – przedstawiamy najciekawsze artykuły z ostatniego okresu dotyczące rynku nieruchomości:
Za nami VIII Kongres PÓŁNOC Nieruchomości
VIII Kongres Północ Nieruchomości odbył się 15 stycznia 2016 roku w Modlniczce pod Krakowem w Hotelu Margerita, w którym uczestniczyli Partnerzy sieci PÓŁNOC Nieruchomości, doradcy nieruchomości, członkowie Zarządu Grupy Kapitałowej Aramus S.A w osobach Piotra Sumary i Konrada Sumary oraz przedstawiciele spółki Prospector. Pełna relacja, zraz ze zdjęciami w tym miejscu.
Czytelnisko – co czyta rynek nieruchomości
W jaki sposób uzyskać informację o zmianach, trendach i samej pracy agenta? Tylko Internet, blogi czy jest np. jakiś branżowy magazyn? Wskazówki, skąd czerpać wiedzę na temat nieruchomości, przedstawione osoby długo związane z rynkiem nieruchomości znaleźć można pod tym adresem.
Zmuszanie lokatora do opuszczenia mieszkania stanowi przestępstwo.
Zmuszanie lokatora do opuszczenia mieszkania stanowi przestępstwo. Grożą za nie nawet trzy lata więzienia. Lokatorzy są już lepiej chronieni przed tzw. czyścicielami kamienic. To skutek nowych przepisów, które obowiązują od 7 stycznia tego roku. Więcej na ten temat tutaj.
Rynek zapchany mieszkaniami
Firmy deweloperskie rozpoczęły w listopadzie budowę 8,2 tys. mieszkań. To o ponad 40 proc. więcej niż rok temu. Deweloperom niestraszne przyszłoroczne zawirowania na rynku mieszkaniowym. Skąd taki optymizm u deweloperów? Czy znajdą się chętni na ich lokale?
O sytuacji na rynku pierwotnym w artykule.
Andrzej Piórecki z Krakowa został wybrany Prezydentem Elektem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Andrzej Piórecki został wybrany Prezydentem Elektem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości. Na czele najstarszej, 21-letniej organizacji zawodowej w Polsce, skupiającej pośredników i zarządców nieruchomości, stanie po zakończeniu kadencji obecnego zarządu. Więcej o Panu Prezydencie w tym miejscu.
Najważniejsze zmiany w prawie dotyczące rynku nieruchomości w 2015 r.
Uchwalenie ustawy, mającej pomóc kredytobiorcom kredytów mieszkaniowych, zmiany w programie Mieszkanie dla Młodych oraz likwidacja bankowych tytułów egzekucyjnych – to najważniejsze zmiany w prawie dotyczące rynku nieruchomości, jakie uchwalił Sejm w 2015 roku. Szczegółowo o tych oraz innych zmianach prawnych na rynku nieruchomości przeczytać można tutaj.
WYŁĄCZNOŚĆ 6xTAK- CZYLI DLACZEGO WARTO PODPISAĆ UMOWĘ PREMIUM?
1. WYŁĄCZNOŚĆ = WYSOKA JAKOŚĆ OFERTY
Zarówno klient kupujący, jak i sprzedający oczekują dobrej i rzetelnej obsługi ze strony pośrednika. Doradca nieruchomości pracujący na wyłącznościach ma czas aby zastanowić się nad celami klienta sprzedającego, określić jego potrzeby i należycie przygotować ofertę, która w łatwy i przyjazny sposób jest zaprezentowana klientowi poszukującemu. Liczy się efekt pierwszego wrażenia, zarówno ogłoszenia na portalu internetowym jak i podczas bezpośredniej prezentacji oferty w terenie przez doradcę. Źle przygotowana oferta często zniechęca do kontaktu, lub eksponuje wady, zasłaniając mocne strony nieruchomości.
2. WYŁĄCZNOŚĆ = JAWNA LOKALIZACJA
Już na etapie przeglądania ofert w internecie czy rozmowy w biurze z doradcą, klienci poszukujący oczekują przedstawienia dokładnej lokalizacji ofert oraz zdjęcia nieruchomości z zewnątrz. Dlaczego nie chcą zobaczyć elewacji domu dopiero podczas prezentacji w ternie? Nie dlatego, że chcą ominą pośrednika, ale dlatego, że coraz częściej w codziennym życiu posługujemy się zdjęciami i pismem obrazkowym, a czasu wolnego mamy coraz mniej. Klienci nie chcą tracić czasu na oglądanie nieruchomości nie spełniających ich oczekiwań i chcą dokonać wstępnej weryfikacji we własnym zakresie. Nie pokazanie bryły budynku z zewnątrz powoduje, że poszukujący po prostu ominie tą nieruchomości i zainteresuje się inną ofertą. Pokazanie zdjęć z zewnątrz, kiedy agent pracuje na umowie otwartej powoduje duże ryzyko, że za swoją pracę nie otrzyma wynagrodzenia, bo trudno udowodnić, że to z jego ogłoszenia klient trafił na daną ofertę. A jaką motywację do podejmowania skutecznych działań może mieć agent pracujący bez wynagrodzenia ?
3. WYŁĄCZNOŚĆ = KONTROLA SPRZEDAJĄCEGO NAD PROCESEM SPRZEDAŻY
Sprzedający, powinien mieć kontrolę nad swoją ofertą, oraz otrzymywać regularną informacje zwrotną od pośrednika, aby móc świadomie i w odpowiednim czasie podjąć właściwą decyzję, czy to w zakresie ceny czy podjęcia innych działań, które pośrednik rekomenduje. Jest to niby oczywiste, ale w sytuacji, kiedy sprzedający współpracuje z wieloma pośrednikami na umowie otwartej, to praktyka pokazuje, że zaangażowanie doradcy jest mniejsze, a o raport ciężko się doprosić.
4. WYŁĄCZNOŚĆ = WSPÓŁPRACA, A NIE KONKURENCJA MIĘDZY POŚREDNIKAMI
Właściciel zgłaszając swoją nieruchomość, oczekuje wykorzystania wszystkich możliwych kanałów dotarcia do potencjalnych kupujących. Dlatego opiekun oferty powinien być otwarty na współpracę z innymi pośrednikami, często samemu inicjując kontakt, zapraszając do współpracy, czy wykonując wysyłkę ofert, oraz jasno określając podział wynagrodzenia. Przy modelu umów otwartych, pośrednicy często nie są zainteresowani współpracą, gdyż wolą ofertę sprzedać samemu, co tym samym powoduje mniejsze prawdopodobieństwo dotarcia do klienta poszukującego.
5. WYŁĄCZNOŚĆ = UNIKALNOŚĆ OFERTY
Każdy lubi mieć coś na wyłączność, każdy szuka perełek lub wyjątkowych ofert. Kupujący zdecydowanie lepiej postrzega oferty, które są umieszczane w jednym biurze. Bezpośrednio przekłada się to na kilkukrotnie większą ilość kliknięć, wysłanych zapytań czy wykonanych telefonów.
6. WYŁĄCZNOŚĆ = PEŁNY ZAKRES PROMOCJI
Profesjonalny doradca nieruchomości, który podpisał kontrakt na wyłączność, może zapewnić optymalną promocję oferowanej nieruchomości, ponieważ zainwestowane środki w reklamę może pokryć z przyszłego wynagrodzenia, które jest bardzo prawdopodobne. Skuteczne formy promocji wymagają dużych nakładów finansowych oraz czasu, który jest również policzalnym kapitałem. Obecny rynek należy do kupującego, więc kluczem do sukcesu jest taka forma promocji, która wyróżni ofertę i skróci czas potrzebny do sfinalizowania transakcji .
Autor: Maciej Trela
Prezes Zarządu PÓŁNOC&Partnerzy
Migracja z miasta na wieś, czyli jakich działek szukają klienci?
Od kilkunastu lat na rynku nieruchomości widoczny jest trend migracji społeczeństwa z miasta na wieś. Co istotne od kilku lat coraz większy procent ludności, która wyprowadziła się z miasta by mieszkać w domu, wraca znów do aglomeracji i podejmuje decyzję o kupnie dużego mieszkania. Dodatkowo w tym roku zauważyć można, iż wzrosła sprzedaż droższych działek, które kupowane są przez wymagających klientów, natomiast działki mało atrakcyjne, o cenach poniżej ceny rynkowej coraz rzadziej znajdują swoich nowych nabywców. Zatem jaki działek szukają klienci? Co ma największy wpływ na decyzję o kupnie danego gruntu?
Pierwszym krokiem do zakupu działki, jest określenie kilku podstawowych i kluczowych wymogów danej nieruchomości, które zawężą pole poszukiwanego gruntu na rynku nieruchomości. Pierwsze kryterium to określenie powierzchni działki, aktualnie Polacy najczęściej wybierają grunty o powierzchni 700 – 1000 m2. Fakt ten wynika z tego, iż działki te w 85% przeznaczone są pod budownictwo jednorodzinne. W latach 2005 -2010 sprzedawały się działki o różnych walorach krajobrazowych, bez mediów oraz dosyć daleko od granic miast. Obecnie znacznie się to zmieniło, z czego wynika fakt, iż klienci kupują grunty bardziej świadomie. Poszukują działek z pełnym uzbrojeniem, lub zagwarantowaną możliwością podłączenia się od sąsiada, poprzez ustanowienie służebności, oraz przedstawienie warunków przyłącza, a przed zakupem wykonują badanie geologiczne.
Osoby decydujące się na zakup działki pod zabudowę domu jednorodzinnego, chcą osiedlić się na przedmieściach aglomeracji, najlepiej w odległości maksymalnie 10 kilometrów od granic miasta. Znaczące jest również to, w jakiej gminie znajduje się dana działka oraz jak rozwinięta jest tam infrastruktura społeczna, mamy to na myśli lokalizację żłobka, szkoły, boiska sportowego, kortu tenisowego, czy też basenu. Warto pamiętać również o tym, że wymogiem bezwzględnym dla wymagającego klienta jest możliwość podłączenia się do gminnej sieci kanalizacyjnej.
W przeważającej większości klienci chcą mieszkać na terenie objętym dostępem do komunikacji miejskiej w odległości do 1 km. Istotne jest to z punktu widzenia, dzieci dojeżdżających do szkół oraz z przyzwyczajenia osób mieszkających wcześniej w mieście, że komunikacja musi być bardzo blisko miejsca zamieszkania. Szukając idealnej nieruchomości pod zabudowę domu, dużo klientów pyta o działki widokowe, przy czym w ostateczności nie decyduje się na ich zakup, ponieważ często są one mocno nachylone, a więc i trudne do zagospodarowania. Większość klientów dąży do tego, aby działka była płaska, ponieważ koszty budowy domu w przypadku takiego ukształtowania terenu są niższe.
Jednym z kryteriów wybory jest kształt działki oraz lokalizacja wejścia projektowanego domu, najchętniej kupowane są działki prostokątne, ponieważ dają najkorzystniejsze możliwości rozplanowania położenia domu na działce, a wejście do domu powinno znajdować się od strony północnej. Największym zainteresowaniem cieszą się działki o szerokości frontu minimum 25 metrów, ponieważ na węższych działkach budowa wymarzonego domu może stać się problematyczna.
Na rynku nieruchomości gruntowych pojawia się coraz więcej klientów stawiających wysokie wymagania co do poszukiwanej działki. Cena idealnej działki budowlanej spełniająca powyższe kryteria jest przeciętnie o 30%-50% droższa od ceny rynkowej działek, jednak mimo tego, sprzedaż takich nieruchomości jest na wysokim poziomie.
Maciej Trela
Prezes Zarządu PÓŁNOC & Partnerzy
Raport 2014 – Rynek wtórny wg dzielnic w Krakowie. Zdrożały Bronowice i stara Nowa Huta
Krakowski rynek nieruchomości jest po Warszawie najbardziej atrakcyjnym rynkiem, gdyż charakteryzuje się dużą dynamiką oraz płynnością. Mieszkanie w grodzie Kraka warto kupić po prostu dlatego, że dobrze się w tym mieście mieszka oraz studiuje, ale sprawdza się również jako trafna inwestycja pod wynajem.*
Jakie było pierwsze półrocze 2014 roku? Czy poszukujący mieszkania powinni się w IV kwartale 2014 spieszyć z decyzją gdyż mieszkania mogą być droższe? Czy obniżka stóp procentowych spowoduje zwiększenie się ilości klientów poszukujących mieszkanie na rynku wtórnym?
Struktura
Na krakowskim rynku po stronie podażowej w zdecydowanej większości dominują mieszkania dwupokojowe (38%) oraz trzy pokojowe (32%) w metrażu do 60 m2, natomiast od strony popytowej najwięcej klientów obserwujemy na mieszkania dwupokojowe i jednopokojowe. Świadczą o tym dane przygotowane przez NBP z których wynika, że 83% transakcji to mieszkania w metrażu do 60m2 z czego stosunkowo dużo, bo aż 39% transakcji obejmuje mieszkania do 40m2.
Obecnie średnia cena ofertowa za m2 w Krakowie oscyluje na poziomie 6682 zł/m2, natomiast transakcyjna na poziomie 5937 zł/m2 czyli transakcje są realizowane średnio o ponad 11% taniej niż oferty. Tak znaczne różnice między ceną ofertową a transakcyjną zaobserwowane na rynku wtórnym wynikają z tego, że sprzedający mieszkania wystawiają je na rynek w cenach zdecydowanie zawyżonych. Dla kupujących jest to ważna informacja, ponieważ średnio przy zakupie mieszkania dwu- lub trzypokojowego można wynegocjować aż 14-procentową obniżkę, a przy transakcji dotyczącej mieszkania czteropokojowego nawet większą. Ceny transakcyjne kawalerek średnio są niższe od cen ofertowych o około 7 procent. Oczywiście oglądając ofertę w Internecie, poszukujący nie może zazwyczaj liczyć na natychmiastowy rabat w tak dużej wysokości, ponieważ obniżki są na ogół rozłożone w czasie, a przedstawione dane pokazują różnice między pierwszą ofertą na rynku, a ostateczną ceną transakcyjną.
Ceny wg dzielnic
Najwyższe średnie ceny transakcyjne obecnie można odnotować w następujących częściach miasta (wg nomenklatury NBP w subdzielnicach): Bronowice Małe (7139 zł/m2), Piasek – rejon ul. Karmelickiej (6907zł/m2), Łobzów (6716 zł/m2) oraz Krowodrza (6512 zł/m2). Z racji niewielkiej ilości transakcji pominięte zostało Stare Miasto w rejonie Rynku Głównego oraz Wola Justowska, czyli rejony gdzie za ładny apartament sprzedający żądają wyższych cen, ale jak pokazuje statystyka, nabywców na takie oferty nie ma za wielu. Najniższe ceny transakcyjne można zaobserwować w następujących częściach Krakowa: Bieżanów (4934 zł/m2), Nowa Huta (4933 zł/m2), Prokocim (5021 zł/m2), Mistrzejowice (5168 zł/m2) oraz Bieńczyce (5174 zł/m2).
Dynamika cen w pierwszym półroczu 2014 roku pokazała, że cena transakcyjna mieszkań w II kwartale była wyższa na rynku wtórym średnio o 3,6%, natomiast średnia cena ofertowa zmniejszyła się o 1,1%. Najbardziej zdrożały mieszkania w Bronowicach Małych (o 12%) oraz w Nowej Hucie w tzw. starej części Nowej Huty (11%). Natomiast największe spadki odnotowano w rej. ul. Karmelickiej (-6%) oraz w Płaszowie (-4,8%).
Na przedstawionej mapie (Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Krakowie – rynek wtórny, za II kwartał 2014 r.) można zauważyć, że zdecydowanie bardziej atrakcyjne i zarazem najdroższe są tereny zlokalizowane blisko centrum z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Raport NBP pokrywa się również z innymi analizami. Bardzo dobrze rozwija się obecnie rejon Bronowic. Dobra infrastruktura społeczna, możliwość dojazdem tramwajem oraz bliskość obwodnicy i autostrady, powoduje, że na tym terenie powstało w ostatnich latach wiele inwestycji, a nowych będzie przybywało, gdyż na ten moment popyt przewyższa podaż. Łobzów i Krowodrza, od wielu lat są terenami bardzo popularnymi wśród kupujących, jednak w tych subdzielnicach dominują mieszkania starsze czyli z przed 2000 roku.
Warto też wspomnieć o tym, że w 2014 roku na mapie oferowanych mieszkań pojawiło więcej mieszkań zlokalizowanych nie w samym Krakowie, ale na terenie Krakowskiego Obszaru Metropolitalnego (gminy które sąsiadują z Krakowem) zazwyczaj w domach jednorodzinnych dzielonych na dwa lub cztery mieszkania lub niewielkich budynkach wielorodzinnych. Najwięcej takich mieszkań można kupić w Zielonkach gdzie średnie ceny oscylują w granicach ok 4400- 5200zł/m2.
Prognozy dla rynku
Obserwując rynek długoterminowo, można zauważyć ważną tendencję, że z każdym rokiem zwiększa się zdecydowanie odsetek nowych mieszkań tj. po 2000 roku oferowanych na rynku wtórnym. Prowadzi to do polaryzacji cen. Mieszkania starsze (nie licząc kamienic w centrum) są zdecydowanie tańsze niż nowe lokale. Jest to oczywista prawidłowość, ale jeszcze trzy, cztery lata temu, różnice cen były mniejsze, obecnie rośnie też ilość osób poszukujących zdecydowanych tylko i wyłącznie na nowe budynki.
Na rynku również systematycznie uaktywnia się coraz większa ilość inwestorów, którzy szukają mieszkania inwestycyjnie czyli kupują pod wynajem. Biorąc pod uwagę ilość mieszkań znajdujących się w ofercie, może wnioskować, że doprowadzi to w dłuższej perspektywie do niewielkiego spadku średnich czynszów za m2, które obecnie kształtują się na poziomie 30-35zł/m2.
Podsumowanie
W świetle obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, efektem której jest potencjalnie niższa rata kredytu oraz konieczność posiadania wkładu własnego z początkiem 2015 roku na poziomie 10% prognozujemy zwiększony ruch na rynku mieszkań w Krakowie oraz szybsze podejmowanie decyzji przez kupujących. W efekcie IV kwartał może zaowocować dużą liczbą sprzedanych mieszkań oraz zwiększeniem średnich cen zarówno ofertowych jak i transakcyjnych. Jednak każdy sprzedający powinien zdawać sobie sprawę, że poza rynkiem wtórym, kupujący mają duży wybór w ofercie mieszkań deweloperskich, które sprzedają się w tym momencie lepiej niż „mieszkania z drugiej ręki”.
Autor:
Maciej Trela
Prezes Zarządu PÓŁNOC&Partnerzy
* Artykuł ukazał się w krakowskim dodatku do Gazety Wyborczej.