Raport 2014 – Rynek wtórny wg dzielnic w Krakowie. Zdrożały Bronowice i stara Nowa Huta
Krakowski rynek nieruchomości jest po Warszawie najbardziej atrakcyjnym rynkiem, gdyż charakteryzuje się dużą dynamiką oraz płynnością. Mieszkanie w grodzie Kraka warto kupić po prostu dlatego, że dobrze się w tym mieście mieszka oraz studiuje, ale sprawdza się również jako trafna inwestycja pod wynajem.*
Jakie było pierwsze półrocze 2014 roku? Czy poszukujący mieszkania powinni się w IV kwartale 2014 spieszyć z decyzją gdyż mieszkania mogą być droższe? Czy obniżka stóp procentowych spowoduje zwiększenie się ilości klientów poszukujących mieszkanie na rynku wtórnym?
Struktura
Na krakowskim rynku po stronie podażowej w zdecydowanej większości dominują mieszkania dwupokojowe (38%) oraz trzy pokojowe (32%) w metrażu do 60 m2, natomiast od strony popytowej najwięcej klientów obserwujemy na mieszkania dwupokojowe i jednopokojowe. Świadczą o tym dane przygotowane przez NBP z których wynika, że 83% transakcji to mieszkania w metrażu do 60m2 z czego stosunkowo dużo, bo aż 39% transakcji obejmuje mieszkania do 40m2.
Obecnie średnia cena ofertowa za m2 w Krakowie oscyluje na poziomie 6682 zł/m2, natomiast transakcyjna na poziomie 5937 zł/m2 czyli transakcje są realizowane średnio o ponad 11% taniej niż oferty. Tak znaczne różnice między ceną ofertową a transakcyjną zaobserwowane na rynku wtórnym wynikają z tego, że sprzedający mieszkania wystawiają je na rynek w cenach zdecydowanie zawyżonych. Dla kupujących jest to ważna informacja, ponieważ średnio przy zakupie mieszkania dwu- lub trzypokojowego można wynegocjować aż 14-procentową obniżkę, a przy transakcji dotyczącej mieszkania czteropokojowego nawet większą. Ceny transakcyjne kawalerek średnio są niższe od cen ofertowych o około 7 procent. Oczywiście oglądając ofertę w Internecie, poszukujący nie może zazwyczaj liczyć na natychmiastowy rabat w tak dużej wysokości, ponieważ obniżki są na ogół rozłożone w czasie, a przedstawione dane pokazują różnice między pierwszą ofertą na rynku, a ostateczną ceną transakcyjną.
Ceny wg dzielnic
Najwyższe średnie ceny transakcyjne obecnie można odnotować w następujących częściach miasta (wg nomenklatury NBP w subdzielnicach): Bronowice Małe (7139 zł/m2), Piasek – rejon ul. Karmelickiej (6907zł/m2), Łobzów (6716 zł/m2) oraz Krowodrza (6512 zł/m2). Z racji niewielkiej ilości transakcji pominięte zostało Stare Miasto w rejonie Rynku Głównego oraz Wola Justowska, czyli rejony gdzie za ładny apartament sprzedający żądają wyższych cen, ale jak pokazuje statystyka, nabywców na takie oferty nie ma za wielu. Najniższe ceny transakcyjne można zaobserwować w następujących częściach Krakowa: Bieżanów (4934 zł/m2), Nowa Huta (4933 zł/m2), Prokocim (5021 zł/m2), Mistrzejowice (5168 zł/m2) oraz Bieńczyce (5174 zł/m2).
Dynamika cen w pierwszym półroczu 2014 roku pokazała, że cena transakcyjna mieszkań w II kwartale była wyższa na rynku wtórym średnio o 3,6%, natomiast średnia cena ofertowa zmniejszyła się o 1,1%. Najbardziej zdrożały mieszkania w Bronowicach Małych (o 12%) oraz w Nowej Hucie w tzw. starej części Nowej Huty (11%). Natomiast największe spadki odnotowano w rej. ul. Karmelickiej (-6%) oraz w Płaszowie (-4,8%).
Na przedstawionej mapie (Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w Krakowie – rynek wtórny, za II kwartał 2014 r.) można zauważyć, że zdecydowanie bardziej atrakcyjne i zarazem najdroższe są tereny zlokalizowane blisko centrum z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Raport NBP pokrywa się również z innymi analizami. Bardzo dobrze rozwija się obecnie rejon Bronowic. Dobra infrastruktura społeczna, możliwość dojazdem tramwajem oraz bliskość obwodnicy i autostrady, powoduje, że na tym terenie powstało w ostatnich latach wiele inwestycji, a nowych będzie przybywało, gdyż na ten moment popyt przewyższa podaż. Łobzów i Krowodrza, od wielu lat są terenami bardzo popularnymi wśród kupujących, jednak w tych subdzielnicach dominują mieszkania starsze czyli z przed 2000 roku.
Warto też wspomnieć o tym, że w 2014 roku na mapie oferowanych mieszkań pojawiło więcej mieszkań zlokalizowanych nie w samym Krakowie, ale na terenie Krakowskiego Obszaru Metropolitalnego (gminy które sąsiadują z Krakowem) zazwyczaj w domach jednorodzinnych dzielonych na dwa lub cztery mieszkania lub niewielkich budynkach wielorodzinnych. Najwięcej takich mieszkań można kupić w Zielonkach gdzie średnie ceny oscylują w granicach ok 4400- 5200zł/m2.
Prognozy dla rynku
Obserwując rynek długoterminowo, można zauważyć ważną tendencję, że z każdym rokiem zwiększa się zdecydowanie odsetek nowych mieszkań tj. po 2000 roku oferowanych na rynku wtórnym. Prowadzi to do polaryzacji cen. Mieszkania starsze (nie licząc kamienic w centrum) są zdecydowanie tańsze niż nowe lokale. Jest to oczywista prawidłowość, ale jeszcze trzy, cztery lata temu, różnice cen były mniejsze, obecnie rośnie też ilość osób poszukujących zdecydowanych tylko i wyłącznie na nowe budynki.
Na rynku również systematycznie uaktywnia się coraz większa ilość inwestorów, którzy szukają mieszkania inwestycyjnie czyli kupują pod wynajem. Biorąc pod uwagę ilość mieszkań znajdujących się w ofercie, może wnioskować, że doprowadzi to w dłuższej perspektywie do niewielkiego spadku średnich czynszów za m2, które obecnie kształtują się na poziomie 30-35zł/m2.
Podsumowanie
W świetle obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, efektem której jest potencjalnie niższa rata kredytu oraz konieczność posiadania wkładu własnego z początkiem 2015 roku na poziomie 10% prognozujemy zwiększony ruch na rynku mieszkań w Krakowie oraz szybsze podejmowanie decyzji przez kupujących. W efekcie IV kwartał może zaowocować dużą liczbą sprzedanych mieszkań oraz zwiększeniem średnich cen zarówno ofertowych jak i transakcyjnych. Jednak każdy sprzedający powinien zdawać sobie sprawę, że poza rynkiem wtórym, kupujący mają duży wybór w ofercie mieszkań deweloperskich, które sprzedają się w tym momencie lepiej niż „mieszkania z drugiej ręki”.
Autor:
Maciej Trela
Prezes Zarządu PÓŁNOC&Partnerzy
* Artykuł ukazał się w krakowskim dodatku do Gazety Wyborczej.
Dlaczego warto korzystać z usług biura nieruchomości?
Przy sprzedaży nieruchomości
Bezpieczna sprzedaż nieruchomości wymaga posiadania wiedzy z wielu różnych dziedzin, w szczególności z zakresu aktualnie obowiązującego prawa cywilnego i podatkowego. Wiedza ta jest na tyle szeroka i w niektórych przypadkach skomplikowana, że warto jest skorzystać z usług dobrego biura nieruchomości.
Największym kapitałem dobrego pośrednika nieruchomości jest jego doświadczenie. Dzięki znajomości trendów aktualnie panujących na rynku, doświadczony pośrednik potrafi trafnie określić optymalną cenę ofertową przedmiotu sprzedaży. Umiejętność ta jest bardzo cenna zwłaszcza przy spadających cenach nieruchomości. Przeszacowanie oferty na początku może bowiem spowodować wydłużenie procesu sprzedaży oraz wymierne straty dla sprzedającego. Warto dodać, że dzięki przyjęciu właściwej strategii sprzedaży oraz odpowiedniemu przygotowaniu nieruchomości możemy nie tylko dokonać transakcji znacznie szybciej, ale uzyskać cenę wyższą nawet o kilkanaście procent.
Doświadczenie pośrednika jest niezbędne również podczas analizy stanu prawnego nieruchomości oraz jej umiejętnego przygotowania do sprzedaży pod względem formalnym. W przypadku bardziej skomplikowanych transakcji doświadczony pośrednik jest w stanie dostrzec zagrożenia, z których nie zdają sobie sprawy osoby nie funkcjonujące na co dzień na tym rynku.
Dla korzystających z usług pośrednika sprzedających niezwykle ważna jest znajomość najskuteczniejszych metod dotarcia do potencjalnych nabywców. Należy pamiętać, że optymalne kanały dystrybucji oferty różnią się od siebie w zależności, czy sprzedajemy kawalerkę na obrzeżach miasta, dom, działkę, czy luksusowy apartamentw centrum. Dzięki współpracy pośrednika z wieloma mediami tradycyjnymi i elektronicznymi oraz rozbudowanej bazie osób poszukujących ofert nieruchomości, dystrybucja naszej oferty przebiegnie w sposób bardziej efektywny.
Kolejnym argumentem za zgłoszeniem nieruchomości do biura pośrednictwa jest jego wpływ na wiarygodność oferty. Wraz z rozwojem polskiego rynku nieruchomości i zbliżaniem się panujących na nim standardów do rynków zachodniej Europy, zmienia się mentalność klientów pośredników. Oferty „bezpośrednie”, czyli nie zgłaszane do biur nieruchomości są traktowane coraz bardziej podejrzliwie przez kupujących i w niektórych przypadkach mogą być przez nich pomijane. Należy pamiętać, że podobny efekt daje zgłoszenie oferty do zbyt wielu biur nieruchomości.
Decyzja o tym, czy współpracować z biurem pośrednictwa powinna wynikać ze świadomości, jakie korzyści da nam współpraca z pośrednikiem oraz przed jakimi zagrożeniami może nas ona uchronić. Pamiętajmy, że biuro nieruchomości powinno dla nas zrobić więcej, niż tylko umieścić ofertę na swojej stronie internetowej i czekać na potencjalnych kontrahentów. Przede wszystkim powinno nas zabezpieczyć przed nieprzewidywalnymi sytuacjami mogącymi narazić nas na straty finansowe. Dlatego właśnie równie ważne jak świadomość zagrożeń panujących na rynku nieruchomości jest wybór dobrego biura pośrednictwa.
Autor: Wojciech Porębski
Analityk rynku nieruchomości
Przy wynajmie nieruchomości
Wielu klientów staje przed dylematem, czy wynajmować mieszkanie samemu, czy przeprowadzić wynajem przez biuro nieruchomości. W bieżącym roku zaobserwowaliśmy wzrost liczby klientów którzy decydują się skorzystać z pomocy pośrednika. Co za tym przemawia?
Przede wszystkim prawidłowo rozumiane bezpieczeństwo transakcji. Pośrednik nie jest w stanie zagwarantować właścicielowi, że najemca będzie użytkował mieszkanie zgodnie z jego przeznaczeniem oraz płacił czynsz najmu w terminie. Może jednak pomóc skonstruować umowę, która będzie zgodna z prawem i zabezpieczy odpowiednio interesy wynajmującego.
Bardzo często spotykamy się z sytuacją, kiedy klient przedstawia nam swoją, najczęściej pobraną z Internetu, wersję umowy najmu. Zdarza się, że pozostaje ona w dużej rozbieżności z kodeksem cywilnym, którego zasady prawnie obowiązują przy zawieraniu umów pomiędzy osobami fizycznymi, a takimi są najczęściej obie strony umów najmu mieszkań.
W razie sytuacji problemowych, zapisy takiej niepoprawnej umowy nie mają mocy prawnej, a ich egzekucja staje się fizycznie niemożliwa. Dlatego warto skorzystać z fachowej pomocy oraz porad pośrednika, który doradzi co i jak warto zawrzeć w umowie najmu, aby zminimalizować ryzyko wystąpienia sytuacji roszczeniowych pomiędzy stronami konkretnej transakcji.
Do biura zgłasza się wielu klientów, którzy posiadają mieszkanie w Warszawie czy Krakowie, a sami mieszkają za granicą, bądź w innym mieście. W takiej sytuacji współpraca z pośrednikiem przy wynajmie jest szczególnie zalecana. Nie należy mylić jej z administracją mieszkania, ale warto skorzystać z proponowanej przez naszych pośredników kompleksowej obsługi w której zobowiązują się oni profesjonalnie przygotować ofertę, każdorazowo udostępnić mieszkanie potencjalnym zainteresowanym, wypracować solidną umowę najmu oraz przekazać mieszkanie protokołem zdawczo-odbiorczym, włączając w to dokumentację fotograficzną. Oferta ta ceniona jest również przez wszystkich „zapracowanych”, którzy nie chcą tracić czasu na wielokrotnie prezentacje oraz obsługę tych zainteresowanych, którzy poprzestaną tylko na oglądaniu i nie przejdą do dalszych rozmów.
W czasach, kiedy czas jest wyjątkowo cenny coraz więcej klientów decyduje się na rozwiązania kompleksowe, mające na celu odciążyć właścicieli z szeregu czynności, pozostawiając im jednocześnie pełną decyzyjność co do uzyskanej kwoty czynszu najmu oraz jego warunków.
Decydując się na wynajem z biurem, warto równie zwrócić uwagę na kompetencje oraz doświadczenie pośrednika w zakresie najmu. Idealnie, jeśli jest to już stała współpraca oparta na cyklicznych transakcjach oraz wzajemnym zaufaniu. Jeśli jednak klient dopiero co nabył mieszkanie, bądź do tej pory wynajmował je sam, wybór odpowiedniego pośrednika ułatwi mu przeprowadzany obecnie w naszej firmie proces specjalizacji, mający na celu wyodrębnienie wewnętrznych działów dedykowanych konkretnym typom nieruchomości oraz transakcji.
Autor: Monika Olesińska
Kierownik oddziału PÓŁNOC Nieruchomości
RAPORT SPECJALNY: Oczekiwania wymagającego
Na co zwracają uwagę klienci decydujący się na zakup nieruchomości segmentu premium? – odpowiada Maciej Trela na łamach Gazety Finansowej.
Zapraszamy do lektury!
ROŚNIE POPYT NA NOWE MIESZKANIA
Maciej Trela – prezes zarządu PÓŁNOC & Partnerzy – po raz kolejny cytowany jest w Gazecie Finansowej. Tym razem ekspert analizuje najnowsze wskaźniki krakowskiego rynku nieruchomości i prognozuje kierunki jego rozwoju.
Zapraszamy do lektury!
Gazeta Finansowa
9-15 maja 2014 r., str. 51
Otwarcie oddziału PÓŁNOC Nieruchomości we Wrocławiu
