Transakcyjne koszty zakupu mieszkania na rynku wtórnym

O tym, że zakup mieszkania to ogromny wydatek, wiemy wszyscy. Planując kupno wymarzonego M, warto pamiętać, że oprócz zapłaty za samą nieruchomość, będziemy musieli ponieść również dodatkowe koszty.

Wysokość tzw. „opłat okołotransakcyjnych” waha się od 3 do nawet 10% wartości mieszkania i zależy od tego, czy:

• kupujemy na rynku pierwotnym (od dewelopera) czy na rynku wtórnym,
• finansujemy zakup ze środków własnych czy też wspomagamy się kredytem hipotecznym,
• korzystamy z usług agencji pośrednictwa czy też szukamy „na własną rękę”
• mieszkanie wymaga wykończenia lub remontu czy też jest w tzw. stanie „do wejścia”

Ważne, abyśmy dokonali obliczeń przed rozpoczęciem poszukiwań, oszczędzi nam to sporo czasu, nerwów i ewentualnych rozczarowań.

Ile zatem kosztuje zakup mieszkania na rynku wtórnym? Z opłatami jakiego rodzaju musimy się liczyć i dlaczego kwoty te są tak duże? Omówimy to w niniejszym artykule.

OPŁATY NOTARIALNE

Każda umowa przenosząca własność nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego.  Notariusz m.in. dba o to, by przebieg transakcji był prawidłowy, bada wiarygodność przedłożonych przez strony dokumentów, czuwa nad tym, by umowa była zgodna z prawem, informuje strony o ich prawach i obowiązkach oraz o skutkach poszczególnych postanowień umowy. Oprócz sporządzenia i doprowadzenia do podpisania aktu notarialnego, rejent składa wniosek do właściwego Sądu Rejonowego o dokonanie wpisu personaliów nowego właściciela do ksiąg wieczystych oraz pobiera należne opłaty. Za te wszystkie czynności notariusz pobiera wynagrodzenie – taksę notarialną.

Taksa notarialna

Jej maksymalna wartość została określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości  z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (Dz.U. 2004 nr 148 poz. 1564). Kwota jest uzależniona od wartości nieruchomości i może wynosić:

• do 3.000 zł - 100 zł,
• powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł,
• powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł,
• powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł,
• powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł,
• powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł,
• powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł.

Do podanych kwot należy doliczyć 23% podatek VAT.

Powyższe ceny wskazują wartość maksymalną, jednak w praktyce często możemy liczyć na znacznie korzystniejsze stawki i dodatkowe upusty. Warto sprawdzić wysokość taksy u kilku notariuszy, gdyż często kwoty te różnią się w zależności od kancelarii.

PODATKI

Największym dodatkowym kosztem przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego jest podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC). Wysokość  tego obciążenia  wynosi 2% wartości nieruchomości.  Opłata ta jest obowiązkowa, nie można z niej zrezygnować i nie podlega negocjacji. Jej wartość jest pobierana bezpośrednio przez notariusza, a następnie przekazywana do właściwego oddziału urzędu skarbowego.

Jeśli nieruchomość jest finansowana kredytem, dodatkowo należy zapłacić podatek od czynności cywilno-prawnych za ustanowienie hipoteki na zabezpieczenie zaciąganego kredytu w wysokości 0,1% kwoty zabezpieczonej wierzytelności. W przypadku, gdy kwota wierzytelności jest nieznana (nieznana ostateczna wysokość odsetek w przypadku zastosowania zmiennej stopy procentowej), stosowana jest zryczałtowana stawka podatku PCC w wysokości 19 zł.

OPŁATY SĄDOWE

Po dokonaniu transakcji, należy ją potwierdzić odpowiednim wpisem w księdze wieczystej nieruchomości, co wiąże się z dokonaniem kilku opłat na rzecz sądu wieczystoksięgowego.  Opłaty te mają charakter stały i nie zależą od wartości nieruchomości. Najczęściej musimy zapłacić za:

• założenie księgi wieczystej (w przypadku, gdy nieruchomość nie miała założonej kw) – 60 zł
• wpis prawa własności lub prawa spółdzielczego w księgę wieczystą – 200 zł

Inne, dodatkowe opłaty w postępowaniu wieczystoksięgowym, z którymi możemy się spotkać w określonych przypadkach:

• wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą – 200 zł
• wykreślenie hipoteki – 100 zł
• wpis hipoteki łącznej – 200 zł
• wpis właściciela do księgi wieczystej – 200 zł
• wpis służebności osobistej – 200 zł
• wykreślenie służebności osobistej – 100 zł
• wpis służebności gruntowej – 200 zł

KOSZTY KREDYTU

Wybór kredytu, podobnie jak wybór nieruchomości, nie należy do łatwych. Wiele zależy od zdolności kredytowej, naszego wieku, posiadanej gotówki na wkład własny czy też metrażu mieszkania.  Przy liczeniu zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę m.in. spłacane już przez nas kredyty, salda kart kredytowych i debetowych, inne obciążenia (np. alimenty),przyszłe  koszty utrzymania kredytowanej nieruchomości, naszą sytuację rodzinną, historię kredytową i inne.  Czasami warto sprawdzić naszą zdolność kredytową w różnych bankach, gdyż każdy z nich liczy ją trochę inaczej. W wyborze najkorzystniejszego wariantu kredytowego pomóc mogą doradcy z PÓŁNOC Finanse.

Decydując się na określony kredyt, oprócz oprocentowania, musimy wziąć pod uwagę prowizję banku, wszelkie ubezpieczenia (pomostowe,  od utraty pracy, od ryzyka stopy procentowej, od spadku cen nieruchomości), prowizję od wcześniejszej spłaty, koszty wyceny nieruchomości, koszty przewalutowania kredytu czy też spread w przypadku kredytów w walucie obcej. Dopiero po porównaniu tych kosztów oraz przeanalizowaniu warunków np. wcześniejszej spłaty, można wybrać najkorzystniejszy dla siebie kredyt.

WYNAGRODZENIE POŚREDNIKA

Jeśli przy poszukiwaniu i zakupie nieruchomości korzystamy z usług biura pośrednictwa, zazwyczaj musimy również liczyć się z koniecznością zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Wysokość wynagrodzenia powinna być jasno określona w umowie pośrednictwa, którą zawarliśmy z biurem nieruchomości. W większości przypadków wynagrodzenie pośrednika waha się pomiędzy 1,5% a 3,5% ceny transakcyjnej nieruchomości. Do otrzymanej kwoty należy doliczyć 23%VAT. Wynagrodzenie można też ustalić kwotowo, umawiając się na konkretną sumę, niezależną od ostatecznej ceny nieruchomości, którą kupujemy.

Warto pamiętać, że nie zawsze opłaca nam się oszczędzać na agencji nieruchomości i szukać ofert bezpośrednio. Profesjonalny agent zadba o nasz czas, bezpieczeństwo i pieniądze. Z oceanu ofert wyłowi to, co może nas naprawdę zainteresować.  Nie będziemy musieli od rana do nocy przeglądać wielu portali internetowych, tracić czasu i benzyny na dojazd do kolejnych nieruchomości, by na miejscu dowiadywać się, że „to jednak nie to”.  Dobry agent  przed podpisaniem umowy u notariusza sprawdzi niezbędne do przeprowadzenia transakcji dokumenty, dzięki czemu będziemy  mieć pewność, że nie zostaniemy oszukani. Profesjonalista pomoże też nam wynegocjować najkorzystniejszą dla nas cenę nieruchomości, gdyż będzie mu zależało na naszym zadowoleniu i tym, aby został przez nas polecony znajomym, rodzinie i innym bliskim mu osobom.